Рынок апартаментов на перепутье
Бурно развивавшийся несколько лет подряд сегмент недвижимости — апартаменты по итогам 2022 года сократился вдвое по числу реализованных юнитов по сравнению с 2021 годом. Всего было продано около 2,1 тыс. юнитов в апартаментах общей площадью 67,5 тыс. м. В итоге по этому показателю рынок откатился к результатам 2016–2017 годов. Какие тренды влияют на сегмент апартаментов сегодня и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы — в материале РБК Петербург.
Рост в 16 раз
В 2022 году в Петербурге на рынке апартаментов экспонировалось около 5 тыс. юнитов общей площадью 168 тыс. кв. м. По сравнению с 2021 годом свободное предложение увеличилось в 1,5 раза, на это повлиял рост предложения на фоне сжимания спроса. «Наибольший прирост предложения по итогам 2022 года продемонстрировал несервисный формат апартаментов: новый вывод в эксплуатацию позволил увеличить предложение в 16 раз по количеству юнитов в сравнении с 2021 годом. За 2020–2021 годы из продажи выбыло в четыре раза больше несервисных юнитов, чем было выведено на рынок», — приводит данные заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко.
Прямо противопоставлять сервисные и несервисные апартаменты не совсем корректно, считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «В первом случае это апарт-отели, гостиничная модель. Во втором случае де-факто жилая недвижимость», — поясняет он.
По оценкам Nikoliers, в 2021 году рынок пополнился только 752 лотами в двух проектах несервисного формата, в 2022 году в продажу вышло 2,8 тыс. лотов в составе семи проектов: «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», Cheval Court, «Наследие на Марата», «Особняк Рыжкина», «Апартаменты на Большом Казачьем 10А» и «Римского-Корсакова, 22».
Руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев связывает изменение структуры предложения с выходом на рынок Петербурга московских девелоперов, для которых модель несервисных апартаментов более привычна и понятна.
«Несервисные апартаменты классов «комфорт» и «бизнес» по качественным характеристикам зачастую соответствуют жилым объектам, но продаются в среднем на 10–15% дешевле, чем аналогичные по местоположению и качеству квартиры», — поясняет старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева. Кроме того, несервисные апартаменты часто являются объектами элитной (например, проекты «Дом Балле» и Cheval Court) или рекреационной недвижимости («Берег.Курортный» и «Мир Внутри» у Финского залива).
На 10% выросла средневзвешенная цена апартаментов в Петербурге в 2022 году и составила 280 тыс. руб. за кв. м
В NF Group называют рекреационные апартаменты единственным сегментом, где был отмечен прирост продаж по сравнению с 2021 годом. Их востребованность консалтеры объясняют желанием людей иметь место для отдыха на выходные/праздники и в период отпусков в престижной локации близко к городу.
«Застройщики же сервисных апартаментов немного приостановили новые старты. Все смотрят на экономическую ситуацию, реальные показатели по доходности, прогнозы туристической активности, пересматривают финансовые модели», — отмечает Александр Терентьев.