Португальский бум. Чем привлек россиян местный рынок недвижимости
В марте Vertical Hospitality объявила о своем выходе на рынок Португалии, где планирует строить коливинги для «цифровых кочевников», массово переехавших сюда со всего мира в последние пару лет. Партнер Vertical Hospitality Portugal Дмитрий Москаленко рассказал о перспективах, которые открывает местный рынок для инвесторов в недвижимость.
Эльдорадо возможностей
Рост цен на жилье в стране, который стал особенно активным в последние несколько лет, оказался настоящим вызовом для местных властей. При средней зарплате в 1379 евро в месяц средняя цена 1 кв. м в Лиссабоне – 5116 евро. Только за последний год они подскочили на 12,5% против средней динамики в 1-2% годовых в соседних странах. Для инвесторов же – напротив – это дает новые возможности и открывает широкие перспективы, в том числе и по диверсификации своих инвестиций.
Российские власти, бросившись бороться с перегревом на рынке новостроек, приостановили цикл повышения цен застройщиками. Упали и ставки аренды квартир (не апартаментов). Стремясь диверсифицировать свой бизнес, многие девелоперы пошли в Дубай, заметно выросли и рынки недвижимости и в СНГ, куда пока, однако, идут в основном рестораторы и сети коворкингов. Но перспективными направлениями для инвесторов в недвижимость все еще остаются и некоторые европейские страны. Например, почти дубайскими темпами росли в прошлом году цены на жилье в Лиссабоне. Ринувшиеся туда после пандемии цифровые кочевники взвинтили ставки аренды более чем на 22% (по данным Idealista) за последний год.
Для сравнения, в соседней Испании цены выросли за год на сопоставимые 7,3%. Однако с учетом инфляции Португалия занимает 4-е место в мире по темпу роста цен на недвижимость – 92,9% за 10 лет (по данным Global Propertu Guide). Главными причинами такой динамики эксперты называют активность инвестиционных фондов, низкие ипотечные ставки и условия налогообложения. Массовая миграция в страну стала заметнее в 2022 г., как и в Дубае, за счет и наших соотечественников. В целом сегодня до 25% покупателей недвижимости в Португалии – иностранцы.
Такой скачок из-за нахлынувших в страну экспатов успел стать поводом для беспокойств местных властей. Стремясь сделать аренду доступнее, недавно по аналогии с некоторыми соседями они ограничили двумя процентами максимально возможную индексацию ставок по договорам, заключенным до 1 января 2022 г. С другой стороны, сегодня средний срок экспозиции – 1 день, при том, что арендодатели требуют предоплату в виде размера арендной платы сроком до 1 года.
Что дальше?
О том, что недвижимость Португалии продолжит дорожать, говорят сразу несколько факторов. Первый - это высокая инфляция, наблюдающаяся в последнее время. В 2022 г. она была на уровне 8%. Динамика цен на недвижимость будет никак не ниже. На более краткосрочной дистанции большее влияние окажет фактор повышения ставок EURIBOR (Европейская усредненная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро). Это делает ипотечные кредиты менее доступными и привлекательными, а также усложняет жизнь тем, кто оформил кредит с переменной ставкой. Временно недвижимость в цене может упасть, а арендные ставки наоборот повысятся. Как следствие – повышение доходности от аренды. Важное влияние оказывает также фактор относительно лояльного государственного регулирования рынка недвижимости Португалии, что позволяет покупать ее без серьезных ограничений. Одновременно стремительно сокращается количество выставленных на продажу объектов. По данным компании Confidencial Imobiliário, оно упало до 15-летнего минимума.
Рынок недвижимости Португалии, в отличие от соседней Испании, был сильно недооценен. Причем сетевых коливингов здесь почти нет, как могло показаться поначалу. А российский опыт их строительства оказался интересным местным собственникам. Доходность же, по самым скромным подсчетам, может превышать 20% для девелопера и 6% - для собственника. Причем уже за $200 тыс. можно купить студию в коливинге площадью 18,5 кв. м. В Петербурге за такие деньги можно купить трехкомнатную квартиру, но в Девяткино. Приносить она будет в лучшем случае 3-4% годовых, да и в рублях, а не в евро.
Прогрессивный налог и нулевые ставки
В стране действует прогрессивная шкала налогов для физических лиц – от 14,5% до 48%. Для нерезидентов НДФЛ составляет 25%. При этом доходы, полученные из иностранных источников, полностью освобождаются от налогов в течение 10 лет. Налоговым резидентом Португалии можно стать в двух случаях: проживая в стране более 183 дней в году или имея в ней недвижимость, используемую для проживания.
Доходы от сдачи недвижимости в самой Португалии облагаются фиксированным налогом в 28%. Впрочем, можно оформить самозанятость, что позволит платить налоги по упрощенной схеме. Налог на само имущество в городах Португалии варьируется от 0,3% до 0,45%.
Ну и о самом наболевшем. Как отправить деньги в Португалию для аренды или покупки недвижимости? Для этого есть несколько путей. Во-первых, наиболее традиционный, но при этом самый дорогой способ – банковские переводы. Сейчас в России все еще остались банки, подключенные к SWIFT. Но куда выгоднее – это онлайн-платформы для денежных переводов, регулируемые Центральным банком. Они безопасны и работают по коммерческому обменному курсу, да и долго ждать не заставят. При этом у них гораздо меньшая комиссия, чем у банков. Помимо известных Revolut и Binance, также можно воспользоваться услугами онлайн-банка Wise.