Битва за метраж: мини–квартиры начали выдавливать с рынка новостроек
В середине мая была озвучена инициатива Москомэкспертизы по отказу в выдаче положительных заключений на строительные проекты, включающие квартиры площадью менее 28 м2. Её сразу же поддержали власти Ленобласти, которые решили ввести аналогичное правило с 1 июня.
Но это оказалось лишь началом кампании по борьбе с малогабаритным жильём. Так, Счётная палата России предложила исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
Глава "Дом.РФ" Виталий Мутко предложил вместо кнута пряник — льготную ставку на просторные квартиры. Кроме того, он заявил, что распределение малометражных и семейного типа квартир в совокупном объёме строящегося в России жилья не соответствует реальным потребностям демографии. По его словам, сейчас в стране 53% строящихся квартир приходится на однокомнатные варианты (включая студии), а "потребность совершенно другая — 35% семей имеют более двух детей".
Глава "Дом.РФ", выступая со своей инициативой в Госдуме, сослался на поручение президента. Очевидно, речь идёт о подписанном в начале мая указе о национальных целях развития России до 2030 года. Там, в частности, говорится о необходимости обеспечить россиян жильём из расчёта не менее 33 м2 на человека.
"Установление минимально допустимой площади квартир в новостройках на уровне 28 м2 в первую очередь логично связать с новым майским указом президента, согласно которому необходимо повысить обеспеченность россиян жильём — до 33 м2 на человека к 2030 году и до 38 м2 — к 2036 году", — полагает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
"Москва у нас всегда была тренд–сеттером, все тенденции, инновации — всё идёт оттуда и распространяется на другие регионы", — считает руководитель центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов.
Чего ждать дальше
Как предсказывают эксперты, в ближайшем будущем ограничения могут коснуться и проектного кредитования, которое выдают банки для возведения новостроек. "Проекты, в которых есть 28 “квадратов”, просто не смогут получить необходимое финансирование", — говорит один из участников рынка.
Однако не все понимают, как ограничение в 28 м2 поможет добиться реализации целей указа. "Прямой пересчёт на семью из трёх человек ставит нас перед фактом, что квартира в таком случае должна быть 99,9 м2. Возможно, рассчитывать надо как–то не так, например за вычетом нежилой площади, остающейся общей для всех. Грубо говоря, 25 “квадратов” с санузлами, коридорами, кухней и прочим, плюс 8,3 “чистых” жилых метров на человека равняется целевому показателю. Но так или иначе, это всё статистика", — рассуждает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Почему популярны маленькие квартиры
На студии и однокомнатные квартиры в Петербургской агломерации сегодня приходится почти 70% в общей доле продаж. Причина такой популярности проста — наиболее доступная цена. Для собственного проживания, обычно в качестве первого жилья для молодого специалиста, как правило, покупатели выбирают квартиры площадью 24–26 м2. Ещё одна цель покупки студии — инвестиции с минимальной стоимостью входа в проект. У инвесторов востребованы квартиры площадью 20–24 м2.
На рынке появлялись даже объекты площадью 16–18 м2.
Высокий спрос на малогабаритные квартиры поддерживается в том числе выросшим до 30% первоначальным взносом в рамках программы льготной ипотеки и до 20% — по программам семейной ипотеки.
Возможные последствия
Как полагает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова, девелоперам будет несложно скорректировать квартирографию в проектах, которые находятся сейчас на стадии проектирования или прохождения экспертизы.
"Значительного влияния на себестоимость это не окажет. Статистически средняя цена квадратного метра может стать ниже, ведь чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Однако весьма вероятно, что темпы продаж по рынку могут замедлиться. Причиной этому станут уже не новые нормы по метражу, а изменения в ипотечных условиях, из–за которых жильё в целом становится менее доступным", — говорит она.
По мнению Александра Богданова, кроме изменения квартирографии придётся менять и сами проекты: увеличить количество парковочных мест, сделать паркинги. "Будет больше жить семей с детьми, без автомобилей не обойтись. Придётся подумать и о закрытых дворах, и о других улучшениях — детских площадках, колясочных, спортивных объектах, которыми будут пользоваться все жители домов", — говорит эксперт.
Пока эта инициатива привела только к одному, но логичному решению: многие застройщики — особенно в Москве — уже повысили цены на студии в жилых проектах. "Однако сиюминутно это решение не приведёт к катастрофическим последствиям на рынке — застройщики будут реализовывать остатки строящихся объектов, а также проектов, которые получили разрешение на строительство. Мы прогнозируем, что покупательский фокус может сместиться в сторону апартаментов", — говорит генеральный директор ELEMENT Виталий Коробов.
По мнению операционного директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игоря Кокорева, результаты введения данных ограничений могут быть разнообразны. "От повышения комфортности в сегменте наиболее компактных квартир с одновременным ростом стоимости наиболее дешёвых юнитов на рынке до постепенно растущего дефицита на наиболее дешёвое предложение — наиболее компактные квартиры, которые будут постепенно вымываться с рынка. Возможна также дальнейшая интенсификация перетекания спроса в периферийные и пригородные районы, на которые покупатели будут обращать своё внимание в поисках наиболее дешёвого жилья на рынке", — предполагает он.
Предложения застройщиков
По мнению участников рынка, наиболее эффективной мерой стимулирования увеличения обеспеченности граждан жильём могли бы стать меры государственной поддержки, направленные на повышение доступности покупки квартиры. Это могут быть меры, направленные как на снижение себестоимости строительства (налоговые льготы застройщикам), так и на снижение кредитной нагрузки на покупателей (улучшение условий и расширение программы льготной ипотеки при условии сохранения текущих цен на жильё от застройщиков) или же в целом снижение уровня ипотечных ставок.