ТЦ в эпоху перемен
Торговые центры, пожалуй, самый «пострадавший» сегмент коммерческой недвижимости от всех перемен последних лет. Геополитические и эпидемиологические вызовы, развитие онлайн-торговли… Каждый раз эксперты предрекали неминуемую смерть ТЦ. Но несмотря на эту неминуемость, торговые центры каждый раз возрождаются как Феникс из пепла. Всегда ли так будет и что нужно для того, чтобы ТЦ как вид не ушли в историю?
Начнем с того, что сегмент ТЦ, в принципе, стареет. Большая часть торговых центров была построена на пике активности в 2008 и 2014 годах. И, по словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, сейчас больше половины объектов уже морально или технически устарели и требуют как минимум реконцепции. «В них снижается посещаемость с 2019 года, а следовательно, и арендный доход. При этом расходная часть растет ежегодно. Как правило, это объекты старше 10 лет, без актуальной концепции и с устаревшей архитектурой, планировками», — отмечает эксперт.
Только в Москве, говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева, в реконцепции в ближайшие годы будут нуждаться более 60% качественных московских ТЦ, а в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) — более 70%. За последние 5–7 лет сильно изменилось потребительское поведение, что вынуждает пересматривать форматы ТЦ, приводит к увеличению доли вакантных площадей и частой ротации арендаторов.
Все это привело к тому, что жизненный цикл объектов торговой недвижимости стал сокращаться: если раньше обновления требовались каждые 10 лет, то теперь — каждые 5 лет. Такая скорость не всем владельцам ТЦ под силу. Кроме того, с развитием онлайн-торговли и появлением новых форматов розничной торговли традиционные торговые центры вынуждены искать способы привлечения посетителей и адаптироваться к новым условиям рынка.
На смену придут другие
Если составить шкалу силы влияния различных факторов на ТЦ, то на первое место эксперты ставят развитие онлайн-торговли, которое произошло в период ковида. Второе занимает кризис кинотеатров из-за ограниченного западного киноконтента и развития онлайн-платформ — падение посетителей кино, по данным Павла Люлина, от уровня 2019 года составило более 40%.
Уход западных брендов в моменте занял третье место — он стал шоком для торговой индустрии, но кратковременным: резкий рост доли свободных площадей в Москве, которые освободились из-под западных брендов, достиг рекордных показателей в I квартале 2023 года (15%), говорит директор отдела исследований рынка CORE. XP Василий Григорьев. Но на конец IV квартала 2023-го доля свободных площадей, по данным CORE.XP, составила уже 8,2%. На место «западных» пришли «дружественные» арендаторы и российские, получившие в этих условиях карт-бланш: по данным CORE.XP, доля иностранных брендов в торговых центрах Москвы за два года сократилась с 40,6% до 28,7%.
Евгения Хакбердиева напоминает, что новые возможности от ухода иностранных ретейлеров приобрели локальные операторы, которые смогли воспользоваться возникшими возможностями и укрепить свои позиции на рынке. Расширив свое присутствие, увеличив площадь магазинов и разнообразив ассортимент, они смогли заполнить пробелы, оставленные ушедшими иностранными брендами. Важным моментом стало формирование нового клиентского опыта, который помогал привлечь и удержать покупателей.
Также, напоминает Евгения Хакбердиева, передача бизнеса иностранными компаниями или продажа активов на российском рынке — это процесс, который может иметь как положительные, так и негативные последствия. Для западных игроков российский рынок торговых центров остается значимым, но в условиях санкционного давления многие из них вынуждены пересматривать свои стратегии и рассматривать возможности для перезапуска бизнеса.
Поставленный на первое место по силе влияния e-commerce, уверены эксперты, не был неожиданностью. По словам исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, рост e-commerce — это не «черный лебедь», а прогнозируемое изменение конъюнктуры, которое наблюдается уже много лет. Оно началось в большей степени с электроники и получило ускорение во время пандемии, поэтому как раз к развитию онлайн-торговли все были более-менее готовы, что не отменяет силы его влияния.
Есть и еще один «черный лебедь» — СВО. На фоне новых геополитических вызовов люди стали меньше тратить, напоминает директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков, — все дорожает, а зарплаты не увеличились. При этом, говорит эксперт, есть и еще одна серьезная проблема, которую испытывают ритейлеры, — кадры. Проблема еще сильнее усугубляется на фоне тренда на ghost workers — молодежь может выйти на работу, поработать пару дней и без объяснения причин пропасть. А при этом собственник продолжает платить аренду.
Не стоит забывать и о тех ТЦ, которые изначально были неправильно спроектированы. Главные их проблемы, считает Алексей Попиков, состоят в том, что по пути к своей цели посетители не проходят зоны, где располагаются арендаторы. «Например, — говорит эксперт, — в объекте есть аквапарк, куда и идет основной поток людей, но они не трансформируются в покупателей. При этом паркинг может быть постоянно занят. Такие объекты нужно полностью переформатировать, а в случае с этим ТЦ — нужно делать акцент на развлекательной составляющей, а не на торговой».
Термы-фитнес-заводы
Чем же занимают площади ТЦ, что посетитель «получил новый опыт» и вернулся к практике посещения ТЦ? Вариантов, которые рассматриваются, немало: «Сейчас тренд на развитие концепций общепита (фуд-холлы, рестораны), развлекательные форматы и спортивные. Боулинг переживает реинкарнацию в регионах, массовый фитнес активно развивается на площадях ТЦ», — говорит Павел Люлин.
Все чаще слышно о включении в список арендаторов ТЦ терм. Но, предупреждает Павел Люлин, здесь есть и плюсы, и минусы — термы приносят хороший трафик, который очень сложно конвертируется в покупателей.
«Непонятно, насколько термы эффективны для ТЦ с точки зрения маркетинга, повышения лояльности и интереса, узнаваемости отдельных марок, — поддерживает скепсис коллеги Иван Татаринов. — Например, после посещения кинотеатра или перед этим люди ходят по магазинам или идут на фуд-корт, а с термами далеко не всегда происходит так, потому что среднее время их посещения все-таки выше, плюс на территории терм и так есть свое питание».
Есть и иные подходы. Так, отмечает Алексей Попиков, на примере бывших площадей Ikea видно, что сдача в аренду сетевому оператору всегда предпочтительнее, чем реконцепция с какой-то новой нарезкой. «Кроме того, есть и другие ухищрения. Например, некоторые ТЦ начинают не только вводить плату за пользование паркингом, но и вводят, например, парковочные абонементы, которые пользуются популярностью у местных жителей», — напоминает эксперт.
Еще несколько ярких примеров реновации приводит вице-президент Союза торговых центров Марат Манасян. Первым в списке стоит превращение ижевского торгового центра «Италмас» в производство для сборки беспилотных аппаратов. Здание площадью 55 000 м2 подошло для производственных целей: хватило и высоты потолков, и нагрузки на перекрытия. Погрузочно-разгрузочные мощности ритейла почти без дополнительных приспособлений смогли подойти для обслуживания производства.
ТРК «Московский» в Самаре превратился в аутлет-молл. Здесь не было полной смены функции, но сильно изменилась целевая аудитория и специализация объекта. Снизился средний чек, повысилась проходимость.
Подмосковный торговый комплекс «Ривер Парк» — пример полной смены функции здания: оно было арендовано под склады компанией Wildberries. На месте торгового центра «Ареал» в Санкт-Петербурге создали кампус для крупного университета, который включает в себя учебные аудитории, лаборатории и офисы. Похожий пример — торговый центр «Звенигородский», где был открыт филиал Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова.
Часть классического торгового центра «Рио» в Казани была перестроена в медицинский центр, где предоставляются услуги различного характера. Здесь тоже, как и в примере с «Италмасасом», оказалось возможным размещение медицинских услуг и по инженерным требованиям, и по локации.
Торговый центр «Галерея Чижова» в Воронеже частично преобразован в многофункциональный комплекс с офисными пространствами, жилыми апартаментами и спортивными залами.
Кинотеатр превращается в спортзал
«Больная тема» сегодняшних ТЦ — пустующие в отсутствие блокбастеров кинотеатры. Специфические помещения пытаются приспособить под другие нужды. В ТРЦ «Небо» в московском районе Солнцево кинозалы превратили в спортзалы. Проект ТРЦ уже включал в себя помещения для танцевальной студии и площадки для мини-хоккея, поэтому было решено расширить спортивную составляющую за счет футбольной площадки. Расположение ТРЦ в густонаселенном районе Москвы с острой нехваткой спортивных объектов стало ключевым фактором в выборе нового функционала.
«Пространство кинотеатра идеально подходило для размещения спортивных залов, — рассказывает соучредитель и партнер группы компаний UNK, архитектор Юлия Тряскина. — Высокие потолки, мощная система вентиляции и электроснабжения — все это стало отличной базой для новой площадки. Мы создали футбольное поле, галерею с раздевалками и зоной для зрителей».
В дальнейших планах — строительство МФЦ с дополнительным спортивным центром.
Регионы просят развлечений
Но, как известно, не только двумя столицами жив ритейл. В регионах проблема устаревания ТЦ и их неэффективной работы тоже на пике актуальности — велик процент объектов, которые либо требуют серьезного обновления и модернизации своей инфраструктуры, либо не приносят достаточной прибыли своим владельцам. В Мончегорске, к примеру, работают 14 торговых центров. Но исследования, проведенные Агентством развития Мончегорска, показали, что согласно оценкам и отзывам сервиса «Яндекс.Карты» они не удовлетворяют потребности жителей города: деятельность лишь четырех их них имеет оценку выше 4.0. Посетители отмечают отсутствие на их территории зон общественного питания, мест проведения досуга, быструю смену арендаторов и маленький выбор непродовольственных товаров.
Второй тренд — это рост спроса на развлекательные форматы. Жители северных регионов испытывают острую необходимость в закрытых, комфортабельных, оборудованных объектах, ведь суровый климат вносит свои коррективы, а желание провести свободное время с семьей, друзьями никуда не исчезает. Общий объем целевого рынка (это экономически активное население Мурманской области) — 350 тыс. человек. По предварительным расчетам Агентства развития Мончегорска, инвестиции в ТРЦ в северном регионе могут окупиться за 5,7 лет с рентабельностью 36,02%.
Так что с учетом потенциала северного региона инвестиции в торгово-развлекательные центры обещают высокую рентабельность. Однако успех будет зависеть от гибкости и инноваций участников рынка, которые должны уделять больше внимания разнообразным развлекательным и культурным возможностям.