КРТ: ревитализация не только территорий, но и экономики

Эксперты об эффективности КРТ по сравнению с точечной застройкой, о создании комфортной городской среды и любимых проектах.

Ведущие эксперты строительной отрасли, рынка недвижимости и смежных сегментов продолжают обсуждать, почему проекты комплексного развития территорий в Москве и других городах не только обогнали все предыдущие решения, но продолжают в режиме реального времени изменять городскую ткань, экономику и общество.

Именно развитие по схеме КРТ значительно эффективнее, чем просто точечная застройка и приверженность некому базовому генплану, убеждён Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

«КРТ позволяет реализовывать крупные проекты в достаточно понятные сроки, - поясняет эксперт. - В случае же, когда мы рассматриваем вариант с неким генпланом, то есть просто точечной застройкой, это может длиться годами, если не десятилетиями. К тому же, собственники участков могут быть разными, а конечное наполнение микрорайона – сильно отличаться от изначальной задумки.

С КРТ же такая ситуация полностью исключена, поскольку существует определённый план развития территории, в котором априори, например, предусматривается баланс жилой и социальной инфраструктуры, а также места приложения труда. В ряде случаев возможны даже какие-то площади под лёгкое производство и технопарки, под развитие научных производств».

КРТ действительно является наиболее мультимодальным инструментом ревитализации и приведению территорий к соответствию актуальным запросам городской экономики и общества, поддерживает Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis.

«Старые производственные локации, когда-то служившие драйверами развития города, теряют актуальность, приходят в запустение, требуют переосмысления, - перечисляет г-н Стариков. - Это масштабная и многофакторная задача, решить которую гораздо проще, удобнее и логичнее, не точечно, а комплексными методами».

В ресурсе и контексте

Проекты КРТ позволяют органично и безболезненно вписать новую застройку в окружающий контекст, подчёркивает Александр Стариков. В частности, и у девелопера, и у властей по умолчанию намного больше возможностей для анализа участка, выявления потребностей города и маневра в процессе поиска комплексных решений для будущего развития.

Доминантой остаётся и аспект полифункциональности, то есть наличие пропорциональной с количеством жилья социальной инфраструктуры, благоустройства и мест приложения труда, соглашается г-н Стариков с другими собеседниками «СтроимПросто».

«КРТ ведь, по сути – такая уменьшенная копия населенного пункта, житель которого может удовлетворить свои запросы на условном расстоянии чашки капуччино, - поясняет г-н Стариков. - Подход можно сравнить с решением уравнения, где нужно точно рационально выстроить разные части формулы. Но здесь особенно важно чтобы у властей было сформировано четкое видение и долгосрочная стратегия развития различных территорий. Сегодня девелоперы, реализующие подобные кейсы, конкурируют за лучших жителей, поэтому активно инвестируют в улучшение среды. Город же должен задавать рамки, вектор планирования для успешной конкуренции и равномерности процессов, опираясь на потребности резидентов, внедряя лучшие мировые практики, в том числе экспериментальные. Ну а задача архитектора – как говорится, считывать на кончиках пальцев, творчески осмыслять, отвечать качественными решениями».

Не только и не столько на строительстве жилья основаны и десятки проектов в Москве и области, добавляет Марина Толстошеева, эксперт в области управления недвижимостью и развития бизнеса. «Музеи, спортивные площадки, судебные участки, - перечисляет она. - Одним из таких примеров можно привести район Очаково-Матвеевское, где планируется к КРТ застройке более 3 га и появится 186 тысяч квадратных метров недвижимости. Здесь возведут здания для размещения музеев и выставочных залов, технопарки, а также фитнес-центры и площадки для занятия спортом на открытом воздухе, офисы, отделения банков, магазины, кафе и рестораны».

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, среди наиболее сбалансированных мировых проектов КРТ называет макролокацию «Большой Сити» в Москве. Формируемый деловой и жилой кластер охватывает земли пяти районов:

• Пресненского (ЦАО),
• Филевского Парка и Дорогомилово (ЗАО),
• Хорошево-Мневников (СЗАО)
• Хорошевского (САО).
• Согласно генплану Москвы, «Большой Сити» будет практически полностью застроен к 2035 году.

К этому моменту здесь появится еще:

• 7,3 млн кв. м жилья,
• 5,1 млн коммерческой недвижимости
• 2,8 млн кв. социальной инфраструктуры.
• Суммарные инвестиции застройщиков в жилье могут достигнуть 3,5 трлн рублей.

Но вложения, безусловно, окупятся, поскольку квартиры в этой макролокации будут пользоваться стабильным и высоким спросом, убеждён эксперт. «Одна из важнейших характеристик «Большого Сити» – устремленность ввысь, - подчёркивает Дмитрий Голев. - Именно в этом районе столицы реализуется концепция вертикального города: небоскребов с насыщенной внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством».

В свою очередь, Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, самыми известными и крупными проектами, которые реализовывались и реализуются в Москве, называет застройку территорий заводов ЗиЛ и «Серп и Молот».

Комментарий эксперта

Комментирует:

Шарапов Александр
президент Becar Asset Management

Но если в этом случае речь о создании целых микрорайонов на месте бывших промзон, которым, конечно, уже не место в центре города, то более компактные проекты КРТ работают ещё и на соседние спальные территории, которые их окружают. Они выполняют своего рода функцию ревитализации; в таких проектах КРТ после реализации появляются новые места приложения труда, новые прогулочные зоны, места для досуга и отдыха. Безусловно, всё это на руку и соседним локациям.

«Я тоже назову реновацию промзоны «ЗИЛ» - тем более, что этот проект стал началом моей карьеры, я проработал там десять лет на различных позициях, - рассуждает Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. - Сегодня районы «ржавого пояса» столицы на глазах превращаются в современные жилые и деловые комплексы с парками, стадионами и образовательными учреждениями.

• Рекультивация земель,
• строительство набережной
• и транспортно-пересадочных узлов
• способствуют положительному развитию прилегающих территорий, улучшая транспортную и экологическую ситуацию в городе.

Проект на месте «Трехгорной мануфактуры», например, также является примером успешной реализации КРТ, создавая атмосферный, живой, модный деловой и культурный центр. Мощной точкой роста может стать и промзона «Южный порт» – здесь планируется создать еще одно московское «Сити» или будущий «Третий центр столицы» (после исторического центра Москвы и международного делового центра). Бывшая промзона площадью 633 га занимает 35% территории района Печатники на юго-востоке города. По программе КРТ в процессе реорганизации находится и участок бывшей промзоны «Тушино» площадью 46,7 га».

Комментарий эксперта

Комментирует:

Преображенский Владислав
исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

КРТ полностью изменяют облик и логику городского пространства в тех районах, где они появляются. Реализуемые и реализованные проекты показывают, как происходит переход экономики на новую ступень развития, если к этому переходу экономика страны созрела, и появились возможности для инвестиций.

При этом стоит понимать, что само по себе развитие не происходит. Это не только фактор потенциальных инвестиций, но, что более важно, это принятые решения о направлении и характере развития экономики городов.

В Москве я тоже приведу пример застройки территории ЗИЛа. Промышленная территория, достижение и гордость предыдущего технологического уклада столицы превращается в современный район, привнося новые решения в городское пространство, где качество среды и жизни полностью отвечает любым мировым аналогам.

Проект – в стадии реализации, в него еще вносятся коррективы, существуют близлежащие пространства, но все вместе приводит к совершенно иному качеству городской среды. 

Одним из главных преимуществ проектов КРТ является именно то, что при их проектировании и реализации всегда учитывается максимальное количество факторов, резюмирует Александр Шарапов. «Неудивительно, что власти Москвы решили сделать ставку именно на такие решения, в первую очередь, при реорганизации промзон, - поясняет эксперт. - Застраивать такие участки «по кусочку», постепенно вдыхая жизнь в старое промышленное наследие, малоэффективно. Кроме того, такой подход может привести в итоге к подобию «шанхая», где каждый застройщик думал бы только о своей выгоде. В случае с КРТ же действительно просчитываются все инфраструктурные и социальные нагрузки и уже с их учетом такие проекты выставляются городом на торги – подход верный и перспективный».

Ума палата

Проекты КРТ лучше всего генерируют и концепцию «пятнадцатиминутного города», убеждён Александр Стариков. «В 2016 году её предложил миру Карлос Морено, - вспоминает Анастасия Остапенкова, коммерческий директор Генпро. - Согласно формату, человек может получить всю необходимую инфраструктуру для жизни практически в шаговой доступности. В итоге Москва также превращается в полицентричный город, разгружающий с помощью решения, в частности, транспортную систему».

«Развитая социальная инфраструктуре, а также рекреационная часть помогают формировать устойчивые сообщества и айдентику локации, создавая чувство взаимной ответственности и сопричастности жителей района, - указывает г-н Стариков. - Все это оказывает благоприятное воздействие на социальный климат и микроменеджмент территорий.

Проекты КРТ, кроме того, дают все возможности для более плавного, бесшовного перехода между старой городской тканью и новым форматом. КРТ – это такая самодостаточная локация с открытой структурой, позволяющей присоединять остальные районы, формировать более крупные образования, которые вместе образуют единую систему и облик».

Источник