На краю земли. Спасет ли застройщиков Петербурга уход в «заКАДье»
В границах Петербурга практически не осталось подготовленных участков под застройку, и даже территория «серого пояса» уже не кажется строителям настолько перспективной, как раньше. Практически единственной возможностью развития и планирования новых жилых проектов в Петербурге осталась покупка земельного участка у коллег, оптимизирующих земельный банк. Но таких «пятен» всё меньше. Станет ли главной тенденций ближайших лет уход девелоперов Петербурга в «заКАДье», разбирался «Новый проспект».
Виталий Правдухин, директор по инвестиционному развитию девелопера AAG:
— В Санкт-Петербурге уже несколько лет существует нехватка подходящих под застройку участков. Точнее так: для проектов сегментов бизнес и премиум участки есть, но с отсутствием необходимой документации. И в итоге мы наблюдаем ситуацию, когда девелопер приобретает участок, несколько лет пытается получить нужные документы и согласования, у него не получается, и через 3–4 года он снова продает его в том же виде, в котором изначально купил. В результате девелоперы годами рассматривают одни и те же проекты, вращающиеся на рынке, и оптимизма это не добавляет.
Продолжение освоения «серого пояса» и редевелопмент, безусловно, необходимы, однако всё так же упирается в отсутствие документации, а наличие на территории исторических объектов, которые необходимо интегрировать в будущий проект современной застройки, не поддается стандартизации. Например, не так давно мы вывели на рынок масштабный проект редевелопмента на Петроградской стороне — квартал Avant на месте бывшей фабрики Эриха Мендельсона, и к старту его реализации мы шли больше 3 лет.
В прошлом году на количество сделок с землей в городе повлияли две вещи: кратное увеличение ключевой ставки (то есть фактически стоимость денег) и история с Генпланом, на основании которого многие перспективные проекты редевелопмента получили отказ, а назначение земли осталось промышленным.
Что касается дальнейшего развития рынка земли в Петербурге, то сегодня землевладельцы готовы продавать активы за живые деньги, но не все застройщики на это идут. А и без того высокая ключевая ставка вкупе с перспективой ее дальнейшего роста серьезно снижает маржинальность будущих проектов.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
— Средняя площадь земельного участка, реализованного на рынке, с 2020 по 2023 годы сократилась в 3 раза: с 17,9 га до 5,6 га. На данный момент участков, полностью подготовленных для строительства, которые всегда пользуются спросом, в черте города практически не осталось. При этом девелоперы стали осторожнее подходить к покупке участков, по которым требуются изменение вида разрешенного использования и согласование документации, в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге, а также с не всегда прогнозируемыми сроками согласования документации, что влияет на экономическую модель проекта, особенно если участок покупается за кредитные деньги. В условиях высокой ключевой ставки и повышенных ставок бридж-кредитования риски при покупке неподготовленных участков становятся значительными.
Если в последние годы фиксировался повышенный интерес к редевелопменту (например, локации Петровского острова, Васильевского острова, Лиговского проспекта) за счет ограниченного предложения участков под жилую застройку в центре города, то в ближайшее время в связи с тенденцией сохранения ряда промышленных площадок в городе редевелопмент может замедлиться.
В последние годы интерес девелоперов планомерно смещался к границам КАД и за ее пределы, в первой половине 2024 года 64% приобретенной девелоперами земли — за кольцевой. Это последствия вступления в силу Генплана Петербурга в январе 2024 года, который сохранил за многими промышленными площадками статус-кво. На это накладываются ограниченное количество подготовленных участков в городе и их высокая цена, такую покупку могут себе позволить только крупные девелоперы.
Стоит отметить тенденцию по постепенному освоению новых локаций и всё бо́льшему удалению от КАД приобретаемых в области земельных участков. Так, например, в 2024 году были заключены сделки по участкам в Новосергиевке, деревнях Куттузи и Михайловке, а также проекты-недострои в Лупполово и Порошкино. Эта тенденция будет продолжаться, крупные девелоперы будут приобретать большие участки на бо́льшем удалении от КАД, на которых возможно реализовать масштабные проекты КРТ с привлекательным для клиента продуктом.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:
— Спрос вырос на землю и в Петербурге, и в области. Можно сказать, что в среднем стоимость активов при этом за пару лет увеличилась на 20–30% в городе и на 15–20% в 47-м регионе. Такой рост обусловлен, с одной стороны, высоким спросом, а с другой — ограниченным предложением; особенно это актуально для центральных районов Санкт-Петербурга.
В Ленобласти, напротив, спрос на участки увеличился именно за счет разнообразного предложения и роста популярности качественной загородной недвижимости со сформированной инфраструктурой в 60-минутной доступности от города. И эта тенденция будет продолжаться в ближайшие годы. Например, летом 2023 года мы приобрели 47 га в поселке Ленинском на границе с Репино. И в нашем проекте «Моменты. Repino» только за месяц спрос увеличился на 126%, что доказывает высокий интерес покупателей к загородным объектам с понятными сроками реализации и продуманной концепцией.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
— Серьезный дефицит земельных участков существует уже давно, каждое пятно в центре сегодня на вес золота. Основные причины — отсутствие необходимых документов, высокая стоимость и целевое назначение земель. Такая ситуация отчасти вынуждает девелоперов уходить в сферу капитального ремонта, реконструкции и реставрации. Однако это могут позволить себе только застройщики, работающие в высоких сегментах, так как взаимодействие с историческими объектами требует огромных временных и материальных вложений, что напрямую отражается на конечной стоимости недвижимости.
Оптимальная площадь для качественного объекта в центре — от 0,5 до 2 га в зависимости от концепции проекта. Тенденция к увеличению площади участков наблюдается из-за необходимости создания сопутствующей инфраструктуры, которая также ложится на застройщика.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
— Рынок участков в Санкт-Петербурге вошел в дефицитную стадию: хороших участков всё меньше, цена всё больше, а если есть разрешение на строительство — почти подарок. А вот загородный рынок вошел в стадию бурного развития. Начинают активизироваться собственники сельхозземель, с которыми раньше было не очень понятно, что делать. Теперь же садоводства, дачи, огородничества активно реализуются под арендные проекты. Для жизни и собственного использования эти участки тоже пользуются спросом. Разброс цен на выходе довольно высок, что позволяет предположить, что цены на участки для девелопмента также довольно дифференцированы и определяются не только местоположением и очевидными характеристиками, но и субъективными пожеланиями собственников. Есть участки, которые выросли в цене в 2 раза, некоторые — на 10–20%. Не позавидуешь аналитикам, мы живем во времена крайне волатильных цен.
К сожалению, рост стоимости земли может серьезно повлиять на проект. Принято считать, что доля земли в цене продажи конечного продукта должна быть примерно 10–15%. Удорожание участка в 2 раза может привести к росту стоимости готового объекта еще на 5–10% или же к сокращению маржинальности для девелопера на несколько процентных пунктов.
В конечном счете, как мне кажется, дефицит земли позитивно влияет на развитие отрасли. В центре города девелоперы обратили взоры в сторону редевелопмента территорий и даже в сторону объектов культурного наследия. Это огромная боль для города и огромный пласт работы, который может сдвинуться с места. Кроме того, осваиваются окраины города более качественными проектами. Думаю, со временем мы увидим всё больше малоэтажек и качественного комфортабельного жилья, а доля коробков-высоток будет сокращаться. Думаю, что взоры практически всех девелоперов обращены на рынок загородной недвижимости. Скоро там начнется жаркий креатив и взрывная конкуренция концепций, интересное время наступает.