Покупать нельзя арендовать. Где поставить запятую инвестору в недвижимость
Происходящий сейчас в России бурный рост арендных ставок при стабилизации, а где-то даже при небольшой коррекции цен на недвижимость удивляет многих. Ведь еще вчера диванные аналитики обещали обрушение рынка и существенное снижение цен. Многие прислушались к этим прогнозам и не покупали квадратные метры, а теперь не понимают, как жить: аренда стала запредельно дорогой, а цены так и не падают, даже несмотря на высокие ставки по ипотеке и низкий спрос. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов рассуждает о причинах и последствиях сложившейся ситуации.
Рост, куда ни глянь
На фоне высокой инфляции, возвращения релокантов и роста ставок по ипотеке резко увеличился спрос на аренду жилья по всей России. В Москве и Санкт-Петербурге ставки увеличились на 30-40% с начала года. Рост не прекращался даже летом, и в августе 2024 года средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве выросла до 54 тыс. рублей в месяц. В Санкт-Петербурге ставки подскочили не меньше, в итоге «однушки» стали сдаваться в среднем за 47 тыс. рублей в месяц.
Мало кто ожидал такую динамику. Многие потенциальные покупатели откладывали сделку, надеясь на снижение цен после отмены льготной ипотеки. Но застройщики продолжили их повышать даже после 1 июля, а нереализованный спрос перетек на рынок аренды, продолжив раскручивать и без того высокий ценник. Этот сценарий закономерен для большинства мировых рынков недвижимости – и для Москвы не меньше, чем, например, для США.
Одновременно застройщики, которые давно готовились к падению спроса, стали по возможности тормозить не только ввод в эксплуатацию, но и запуск новых проектов. В будущем это искусственное сокращение предложения станет одним из факторов возникновения дефицита и роста цен. Добавить сюда инфляцию, которая за последний год составила 9,1%, и получается, что рыночных аргументов для резкого и заметного падения цен нет.
Более того, на исторических отрезках в 10, 20 и даже 5 лет рост ставок аренды, будучи индикатором отложенного спроса, всегда предварял новый скачок цен продажи жилья.
Что сейчас делать инвестору?
Стоит признать, что в краткосрочной перспективе, как минимум в ближайший год, недвижимости не угнаться за доходностью банковских депозитов. Но это ненадолго. Историческая аналитика свидетельствует о том, что даже за последние 20 лет рост цен на жилье обгонял инфляцию. По данным IRN.ru, с 2004 по 2024 год жилье в Москве дорожало в среднем на 8,84% в год. При этом данные ЦБ говорят, что среднегодовая инфляция за этот же период составила 8% годовых. Если добавить к этому выручку от аренды, то выйдет, что недвижимость не только защищает от инфляции, но и помогает заработать. И если в классических квартирах это небольшая доходность в 3-5%, то в апарт-отелях она не только составляет около 10% годовых, но и является одним из важных факторов капитализации. Причем в экономклассе она будет ожидаемо выше, чем в «бизнесе».
Самым оптимальным для инвестора может стать комбинация краткосрочных инвестиций в депозиты и более долгосрочной стратегии покупки доходной недвижимости. Тем более, что на рынке есть возможности рассрочки с первым взносом от 10%. Такой микс инвестиционных инструментов поможет снизить риски и повысить возможности для заработка.
Самый перспективный арендатор
При выборе недвижимости стоит искать форматы, которые наиболее «заточены» на заработок. Это могут быть помещения под ритейл или гостиничные апартаменты. Наш опыт говорит о том, что вариант с апарт-отелями сегодня самый выигрышный. Формат гибкий – можно перестраиваться со среднесрочной аренды на краткосрочную и обратно. Выбирать при этом стоит объекты, нацеленные на наиболее платежеспособную целевую аудиторию – молодежь. Именно на них сегодня нацеливаются крупнейшие мировые гостиничные сети, добавляя дополнительные общественные функции, помогающие образовать комьюнити: коворкинг, фитнес, кинотеатр, свое кафе.
Их интерес объясним. Исследования ЮНВТО и WYSE Travel Confederation показывают, что количество молодежных туристских прибытий в 2010 году составляло всего 190 млн. При этом к 2030 году прогнозное количество молодых туристов в мире вырастет почти в 10 раз – до 1,8 млрд человек.