Все по местам: дефицит офисов загнал петербургский бизнес в коворкинги
Объём рынка гибких офисных пространств Петербурга, по оценкам IPG, составляет 80 тыс. м2 (при общей площади качественных офисов 4,15 млн м2, по данным Niloliers). Для сравнения: в Москве — почти 400 тыс. м2.
По оценке Maris, сейчас в Северной столице функционирует 94 коворкинг–центра. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло 11 новых офисных пространств. В общей сложности рынок в первом полугодии 2024 года пополнился 2 030 рабочими местами (+12,3 тыс. м2), подсчитали в компании. Примерно столько же гибких пространств должно выйти до конца года. Самый крупный объект, введённый в этом году, — "Практик Чехова" площадью 3 тыс. м2 на 620 рабочих мест.
В общей сложности 64% рабочих мест в действующих коворкинг–пространствах находятся в центре города. А на Центральный район приходится одна треть.
Рост сегмента коворкингов и сервисных офисов происходит на фоне рекордно низкой вакансии в бизнес–центрах города. Как писал "ДП", сегодня на рынке свободно менее 4% традиционных офисных площадей. По сути, арендовать новый офис практически невозможно, и в ближайшей перспективе ситуация не изменится.
"На данный момент есть спрос, но новые объекты не строятся, — рассказывает директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова. — Но даже если на сегодня девелопер возьмётся за стройку, то объект будет готов не ранее чем через 2 года. Поэтому работать будем с ротацией и миграцией от объекта к объекту. В условиях низкой вакансии большие площади становится найти всё сложнее. Альтернативой для крупных компаний может быть покупка здания “под себя”. Тогда уже компания гарантированно будет обеспечена площадями. А излишки всегда можно сдать в аренду".
Но с действующей ключевой ставкой на покупку готовы не многие.
Ситуация с коворкингами в Москве
По количеству гибких офисов Петербург продолжает кратно отставать от Москвы. По данным IPG, сейчас общий объём этого рынка в столице уже достигает отметки 400 тыс. м2.
Лидером рынка по предложению после приобретения российских активов WeWork является сеть Space 1 (17,8 тыс. м2). Также значительную долю занимают Flexity, Workki, Sok, Business Club, ASpace (ранее ApollaxSpace) и другие сетевые игроки. По итогам первого полугодия 2024 года новый ввод составил около 8 тыс. м2, при этом общий прирост до конца 2024 года может составить 55 тыс. м2, а средняя площадь проектов — 4,2 тыс. м2, подсчитали аналитики компании.
Основные арендаторы столичных сервисных офисов — представители крупного бизнеса. Драйвером рынка остаётся IT–сегмент. Также высокий спрос проявляют игроки строительной и производственной отраслей.
В числе резидентов московских коворкингов брокеры называют "Сбер", "Яндекс", Т–Банк, "СберМегаМаркет", Ozon, Wildberries. А недавно коворкинг на 620 рабочих мест для своих сотрудников арендовала Московская биржа.
Кто арендует гибкие офисы в Петербурге
В Петербурге также есть спрос на коворкинги со стороны крупного бизнеса, хотя значительная часть рабочих мест по–прежнему сдаётся "в розницу" малому бизнесу, который заключает договор на несколько месяцев, а в редких случаях — посуточно.
Одной из первых крупных сделок с "корпоратами" на местном рынке стала аренда подразделением Почта Банк рабочих мест в коворкинге Avenue–Page в 2021 году. А в 2022–м дочерняя структура "Газпром нефти" "Газпромнефть–автоматизация" арендовала места в первом в Петербурге коворкинге московской сети SOK.
Но с удовлетворением спроса на крупные блоки в Петербурге есть проблемы.
"Основной барьер на пути развития сервисных офисов, ориентированных на корпоративных клиентов, — дефицит предложения, которое подходит для размещения такого формата. На фоне крайне низкой доли вакантных площадей на офисном рынке и ограниченного количества институциональных девелоперов варианты, которые можно рассмотреть для размещения сервисного офиса, очень ограничены. Второй барьер, логично вытекающий из первого, — рост арендных ставок на офисном рынке в целом, что с учётом увеличения вложений оператора в отделку и технологии значительно удорожает проект в целом", — считает заместитель директора по стратегии и продажам Pridex Spaces (развивает сеть сервисных офисов Multispace) Анна Филиппова.
"Изначально основным потребителем коворкингов были стартапы IT–компаний. Сегодня клиенты коворкингов и сервисных офисов — это ровно те же отрасли, что и клиенты классических офисных пространств. Сервисные офисы стали выбирать также финансовый, нефтегазовый секторы, девелоперы, компании с госучастием", — перечисляет руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова.
Она добавляет, что, несмотря на рост спроса со стороны корпораций, до трети рынка занимают арендаторы, снимающие до 50 рабочих мест.
"Крупные федеральные игроки, которые уже присутствуют в Петербурге и активно развиваются либо планируют выход в регион, рассматривают для размещения своих команд сервисные офисы. Подтверждение активности IT в этом сегменте — сделка с МТС Digital, которая арендовала целиком Multispace Pravda", — говорит Анна Филиппова.
Готовые решения, которые предлагает формат, идеальны при сложнопрогнозируемой динамике роста штата, когда компания не может оценить, какой объём рабочих мест ей будет необходим на длинной дистанции, отмечает она.
Сегодня компании активно растут — в первую очередь за счёт расширения IT–команд на фоне цифровизации и автоматизации процессов, и это требует новых офисных площадей. А с учётом того, что IT–сфера работает преимущественно в гибридном режиме (по данным Pridex Spaces, два из трёх айтишников сочетают удалёнку и работу в офисе), компании предпочитают сервисный офис, адаптированный под гибридный формат, где одно рабочее место могут комфортно делить три сотрудника и более.
"По Петербургу мы видим, что корпоративные клиенты стали наравне с классической арендой рассматривать и аренду сервисных офисов. Они перестали мыслить только арендой квадратного метра, активно рассматривают аренду по рабочим местам", — рассказывают в сети Page, в которой крупные арендаторы занимают в среднем 35–40% рабочих мест.
Как создать коворкинг
Предложение в сегменте гибких офисов продолжит расти, уверены эксперты.
"В любом случае инвестиции в коворкинг меньше, чем в обычный офисный центр, — чаще всего нет необходимости возводить отдельное здание — можно реконструировать старое. Этот формат позволяет задействовать объекты, которые стали невостребованными: например, бывшие кинотеатры в торговых комплексах или паркинги. И требований к коворкингам гораздо меньше, чем к классическим офисным комплексам класса А и В", — перечисляет генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Как говорят участники рынка, в российских реалиях под коворкинги можно приспособить неудобные помещения: не на первой линии, без отдельного входа, сложной конфигурации или с морально устаревшим ремонтом, которые трудно сдать в аренду под классический офис.
По оценкам ГК "БестЪ", в Петербурге есть не менее 1,3 млн м2 "морально устаревшей недвижимости", которую сложно сдать в аренду без серьёзного дисконта. В таких случаях коворкинг — отличный вариант возвращения объекта в оборот, ведь для него требуются относительно небольшие затраты.
По оценкам экспертов, приспособление существующего здания под коворкинг обойдётся в 70–90 тыс. рублей за 1 м2 (без стоимости аренды и эксплуатационных расходов). Для сравнения: строительство офисного комплекса высокого класса — 200–220 тыс. рублей за "квадрат".
Основная проблема, из–за которой не происходит взрывного роста рынка, — инвесторы пока мало знакомы с форматом и не уверены в спросе.
"Офисный рынок привычен, понятен и предсказуем — ты сдаёшь площадь как минимум на 3–5–10 лет с прописанной в договоре индексацией и компенсацией за досрочное расторжение. Всё это позволяет выстроить финансовую модель, защитить её перед банками или инвесторами. С коворкингами сложнее", — считает президент и владелец ГК "Первый Базис" Феликс Зборовский.
Рынок офисной недвижимости, и в том числе рынок коворкингов и сервисных офисов, сейчас испытывает хорошие времена с точки зрения заполняемости и доходности. Почти все качественные бизнес–центры и коворкинги заполнены более чем на 95%, в большинстве объектов происходит повышение ставок. Сейчас это рынок арендодателя, так как спрос превышает предложение, арендаторам не хватает качественных площадок для размещения. В перспективе 2 лет тенденция, скорее всего, сохранится, если не будет новых непредвиденных сценариев в экономике и обществе. Крупные арендаторы всё чаще становятся арендаторами коворкингов и сервиcных офисов, стимулируя тем самым дальнейшее развитие этих форматов. Прежде всего их привлекает в коворкингах возможность оперативного заезда, а также возможность менять количество занимаемых рабочих мест в зависимости от ситуации и стратегии. А для компаний с госучастием плюсом является отсутствие необходимости проведения тендеров на комплектацию, строительство и отделку офисов. Мы уже на этапе стройки нового объекта закладываем техническую возможность размещения одного или нескольких крупных арендаторов. Мы видим, что этот вектор будет в ближайшие годы развиваться и в регионах, так как крупные компании, которые уже присутствуют или выходят в регионы, хотят такой же гибкости и стараются стандартизировать рабочие места, сделать их частью корпоративной культуры. Сегодня развитию сети или управлению крупными объектами мешает прежде всего вопрос качественных кадров (администраторы, управляющие), а также вопрос оптимизации и автоматизации бизнес–процессов и работы с клиентами, которых в коворкингах значительно больше, чем в классических бизнес–центрах. Для решения данного вопроса нам пришлось самим разрабатывать цифровую IT–платформу, так как ни одно из присутствовавших на рынке решений нас не устраивало.
Мария Сумарокова
генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов Page
Коворкинги появились на волне кризиса, когда 40% офисного пространства было пустым и нужно было сдавать хоть что–то. Мы не против коворкингов, мы открыты к сотрудничеству, но нам не предложили ничего интересного. Приходят и говорят: вы, пожалуйста, за нулевую аренду сделайте ремонт, вложитесь средствами, мы вам приведём арендаторов и будем с этого платить. У нас это не прижилось, внутри появился бы конкурент. За счёт большого количества сервисов, которые мы оказываем сами, у нас и так большой спрос. Поэтому они у нас нежизнеспособны, но у кого–то — да. На мой взгляд, коворкинги — это временное решение для компаний, у которых есть лишние деньги. Вообще спор между коворкингами и классическими офисами — о том, кто что предпочитает: мобильность и временность или свой дом? Лично я, когда путешествую, молюсь о том, чтобы вернуться домой. Думаю, у каждого примерно такие мысли. Иметь свой дом — всегда надёжнее.
Борис Жуков
генеральный директор УК "Теорема"
Основное препятствие для развития рынка коворкингов в Петербурге заключается в том, что сейчас бизнес–климат не очень к этому располагает. То есть коворкинги очень хорошо растут при низкой процентной ставке и стабильном потоке инвестиций в новые стартапы. Члены команды последних обычно и являются основными арендаторами коворкингов. При нынешнем уровне ставок коворкинги, именно как институт, развиваются не так быстро. Но это не мешает развиваться сервисным офисам, в которых сейчас располагаются подразделения крупных компаний. Да и сами крупные компании часто становятся инициаторами создания сервисных и смарт–офисов под себя, под собственным управлением. Кроме того, сейчас приобретают новый импульс разного рода гибридные пространства. Ещё один момент, касающийся сервисных офисов, состоит в том, что объекты, которые хорошо подходили бы для них, либо сдаются по очень высокой ставке (будучи новыми проектами), либо это глубокий редевеломпент, при котором возможности также сильно ограничены. Всё это делает модель коворкингов неработающей в случае аренды. Эта схема становится рабочей только для собственников — в лучшем случае это схема управления. Стоит отметить, что сейчас рынок сильно сдвинут в сторону крупных блоков — от 20 до 150 рабочих мест в одном блоке. Либо это смарт–офисы для моноарендатора. Розница в центре городов стагнирует, в спальных районах розница уменьшается.
Алексей Мацкевич
руководитель федеральной сети коворкингов Grow Up