Особенности национальной охоты: почему российским бизнесам дома лучше
На рынке коммерческой недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах заканчивается второй год активных, громких и демонстративных выходов российских игроков в другие страны – от бывших республик СССР и ОАЭ до Уругвая и Бали. Очевидно, что парад экспансий начался из-за глобального передела активов в России, частичного закрытия локальной экономики в условиях усиливающегося санкционного давления и необходимости диверсификации бизнеса. Однако результаты эксперты оценивают сдержанно: успешными оказались лишь отдельные и точечные выходы, большинство же сбавляет темпы или вовсе сворачивается – лучшие рынки уже освоены, для захвата остальных требуются совсем другие ресурсы, бизнесу даже скрытого российского происхождения или с российскими основателями за спиной не рады, а в сегмент вышла армия «диванных хомячков» с критической для отрасли денежной массой. Но главное – доходность недвижимости в России с другими странами сейчас просто несопоставима. В условиях нестабильной экономической и политической обстановки внутри России выход на международную арену сулил нашим игрокам заманчивые перспективы, размышляет Дарья Канева, генеральный директор DSS Consult. Основным преимуществом эксперт называет диверсификацию денежных потоков, особенно на фоне нестабильности рубля и ключевой ставки. «Всегда, в случае необходимости, можно свернуть бизнес в одной локации и сосредоточиться на другой, – напоминает г-жа Канева. – Ну и плюс – сам факт наличия в портфеле международных проектов».
Денис Соколов, партнёр, генеральный директор CMWP Uzbekistan, указывает, что моделей у выхода, например, на новые рынки у девелоперов обыкновенно три.
Первая – частная, при которой акционер готовит footprint, альтернативную базу для дальнейшей работы. В рамках таких инвестиций задача сводится обычно к тому, чтобы доход покрывал потребности семейного офиса и представительства. В этом случае девелоперы не строят большие комплексы, а вступают в партнёрство или покупают уже построенные проекты. При такой модели инвестор старается выйти на рынок, с которым уже есть определенная связь – материальная или эмоциональная.
Вторая модель – оппортунистическая, при которой компания реагирует на реальные или вымышленные возможности: купить актив, обещающий кратный рост, например, пул квартир, потому что сейчас дёшево и т.д. В такие игры часто играют компании без девелоперского опыта; купив неликвидный актив, они вынуждены погружаться в специфику рынка, разбираться в его тонкостях. Инвестор же обычно не получает ожидаемого.
Третью, масштабную, модель реализуют крупные компании, которые заходят на рынок «сверху», через GR службу, как крупные инвесторы, и пытаются выстроить отношения с властями и получить, таким образом, особый статус и защиту инвестиций. «Этот подход требует времени, и о его успешности мы сможем судить через год – два, – резюмирует Денис Соколов. – Ну и крупные игроки обычно смотрят на несколько географий, ведут параллельные переговоры и рассчитывают выбрать наиболее благоприятную страну».
Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами, соглашается: выход российских девелоперских компаний на зарубежные рынки, в первую очередь, связан с необходимостью выстраивания новых связей и диверсификации бизнеса в условиях санкций. «Но успешнее всего куда-то россияне, конечно, выходили с логистикой и ритейлом, – убеждён Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. – Куда – некоторые государства СНГ, например, Казахстан и отдельные страны Ближнего Востока. В частности, российские сети активно осваивают рынок ОАЭ. И если 2022-начало 2023 гг. были периодом своеобразной «притирки», то последний год – уже периодом полноценной активной экспансии ряда российских брендов. Кроме того, Эмираты стали для российского бизнеса важным финансовым и логистическим хабом. Здесь параллельно развиваются офисные центры, гостиницы и торговые площади, а также высокотехнологичные проекты и IT-офисы, открываются филиалы или создаются новые компании сектора и IT».
В последние годы ОАЭ сохраняли статус наиболее востребованного направления для реализации жилых объектов, а также сервисных офисов и апартаментов, поддерживает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group. Наибольшую активность, по её словам, российские девелоперы проявляли на рынке Дубая. Среди крупных российских застройщиков – Orange Group, Becar Asset Management, Space 1 и др. Помимо сервисных офисов и апартаментов, в эмирате был реализован фуд-холл от Zemskiy Group. В Абу-Даби, в свою очередь, построен складской комплекс от Radius Group. Рынок недвижимости Дубая за последние годы также пополнился новыми жилыми проектами от российских игроков, среди которых – ГК «Пионер», «Группа ЛСР», Forum Group и др. «Мы активно выводим российских девелоперов на рынок Дубая к нашим партнерам, Segrex Development Dubai», – сообщает Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер RRG. «Первые инвестиции в зарубежные проекты я сделал в 2010 году в «мультифемели» (арендное жилье, доходные дома по-дореволюционному), и успешно реализовал шесть проектов на более чем 2000 квартир путем реновации (ремонт старых зданий, современные проекты и обновление дизайнерской, но не дорогой мебелью), продал, получил доходность более 25% годовых в долларах, – вспоминает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. – Один проект ещё завершаю. А потом увидел мощный рост цен на недвижимость в Дубае. И кто же знал, что впереди у Дубая проблемы и падение несколько лет подряд? Но на пике в 2015-м я купил землю под строительство доходного дома. Прогнозная доходность – около 30-35%. В 2016 году начали проектировать. В 2017-м поняли, что строить типичное для Дубая жильё при тех темпах падения цены – значит, отработать в ноль в лучшем случае. Если бы я реализовывал классический проект на падающем рынке, то, как и у любого девелопера, у меня были бы большие проблемы. Имени нет, все вокруг демпингуют, делая нереальные скидки. Поэтому мы приняли решение фокусироваться на узком, но сильно дефицитном сегменте. И не проиграли. Искали пустые ниши, и в 2018-м запустили проектирование Club Living для креативной молодежи. Это тоже арендное жилье, но именно для молодежи, которой тогда и сейчас ехало в Дубай множество. Молодежи же нужен affordable living, с коворкингом, «подкастерными» вечеринками, бассейном, но – за разумные деньги. Кстати, таких проектов, как наш, в Дубае до сих пор почти нет. Но, поскольку цены с 2021 года бурно растут, новым игрокам пока удаётся хорошо зарабатывать на классических элитке и бизнес-классе».
Прямая речь
Юрий Аксенов, партнёр, Orchards: – Выход на иностранный рынок редко бывает успешным без надёжного локального бизнес-партнера: ни формат doing business guide, ни знание текста закона не дадут полной картины и не позволят разумно оценить риски и перспективы. Например, правоприменительная специфика emerging markets Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока, на которых россияне запускают свои проекты, нередко характеризуется как непрозрачностью, длительностью и сложностью официальных процедур, так и существенным влиянием фактора негласных договоренностей и личных контактов. Кроме того, инвестору с российскими корнями приходится сталкиваться с проблемами при открытии счетов и проведении платежей из-за жёсткого санкционного комплаенса в банках.
Любовь под вязями
По данным NF Group, ОАЭ лидируют и среди направлений для покупки зарубежной недвижимости у россиян. На втором месте Венгрия, третье заняла Франция. Греция сохранила четвертую позицию, пятую разделили Индонезия, Таиланд и Испания. В 2023 году первое место по спросу занимала Турция. Смена лидерства связана с введением новой политики получения турецкого ВНЖ, а также сложностями с переводом денег.
Цели приобретения недвижимости в 2024 году распределились следующим образом: 71% покупок связаны с получением ВНЖ или гражданства, 17% – для собственного проживания, 12% – для инвестиций. Для сравнения, в 2023 году эти показатели составляли 72%, 9% и 19% соответственно.
«Конечно, Дубай остаётся главным русским магнитом: низкие налоги, быстрый рост цен на недвижимость и бум креативных профессий делают его привлекательным для всех – от домохозяек до крупных инвесторов, – размышляет Александр Шарапов. – Но, повторюсь, кто в 2015 году мог знать, что этот рынок столкнется с многолетним падением цен? Моя история с покупкой земли и началом проектирования элитного дома ведь чуть не стали уроком на всю жизнь. Спасла переориентация на нишу молодежного жилья. Ошибки научили: классика работает только на растущем рынке, а в кризис нужно искать белые пятна. И сегодня наш проект работает с доходностью выше 30%, а аналогов практически нет. В выходе на другие рынки вообще очень важны локальные модели бизнеса: в Дубае необходимо показывать «элитарность», а в Европе – «экологичность» и социальную ответственность. Но ещё раз: главная причина любого такого успеха – в дефиците. Мой Club Living You&Co в Дубае – тот самый пример того, как в других странах нужно фокусироваться на узких, но дефицитных сегментах».
Дубай стал одним из ключевых рынков и для российских операторов сервисных офисов, которые в принципе назывались самыми активными же экспатами. В 2022-2024 гг. на дубайский офисный рынок вышли четыре российских оператора, и сейчас общий объем проектов составляет около 10 тыс. кв. метров, делится Иван Гуськов, генеральный директор и основатель ASPACE. Среди них – коворкинг GrowUp на 500 «квадратов», открывшийся в составе коливинга You&Co; сервисные офисы Space 1 площадью 3 000 кв. м в районе Dubai Internet City; две площадки iSpace общей площадью 3 000 кв. м (открыты оператором Multispace в коллаборации с Dorossa Investments) и проект CODE на 4 000 «квадратов» в районе DIFC. «Но не только ОАЭ – и Израиль, Кипр, Казахстан, – добавляет г-н Гуськов. – Триггером, несомненно, стала релокация команд — многие отечественные компании или международные игроки перевозили свои российские подразделения и им нужны были комфортные офисы: с удобными рабочими местами и гибкими планировками, современной инженерией, полноценной IT-инфраструктурой, оборудованными кухнями и уютными лаундж-зонами. Также для любого бизнеса важна возможность быстрого въезда без капитальных вложений. Впрочем, есть спрос и со стороны локальных игроков и стартапов, который сформирован преимущественно компаниями финансового и технологического секторов».
Дарья Канева парирует: да, после массовой релокации российские девелоперы сервисных апартаментов и коливингов, а также операторы коворкингов и сервисных офисов стали заявлять о множестве проектов. «Однако сейчас наплыв релокантов спал, а до реальных проектов дело так и не дошло, не считая коворкингов с коротким сроком реализации, – вздыхает она. – Что касается Дубая, то те земельные участки, которые приобретались российскими девелоперами, вообще зачастую имеют неоднозначную локацию. И не всегда «упаковка» проекта по московским канонам компенсирует эту проблему».
Прямая речь
Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1:
- Выход российских игроков на зарубежные рынки обусловлен стремлением компаний развиваться на глобальной арене. За последние годы многие компании, в том числе в сфере коммерческой недвижимости и смежных сегментах, накопили значительный опыт и компетенции, которые позволяют им успешно адаптироваться к новым условиям и удовлетворять запросы международной аудитории.Чаще всего игроки сommercial real estate выбирали страны с благоприятным инвестиционным климатом и высоким спросом на качественные офисные и коммерческие пространства. Среди таких направлений можно выделить Дубай, Сербию, Кипр и бывшие республики СССР.
На примере Space 1 мы видим подтверждение этих тенденций. В Дубае успешно запустили офисные пространства в Al Salam Tower общей площадью более 3 000 кв. м, которые сейчас заполнены на 100%. В январе 2025 года мы планируем открытие второй площадки — это 2 500 кв. м, рассчитанные на 300 рабочих мест, в ключевом деловом районе города, напротив Бурдж-Халифы.
Основными вызовами при выходе на международные рынки остаются особенности локального менталитета, а также бюрократические барьеры, которые могут замедлить процесс запуска проектов.
Если говорить не только о коммерческой недвижимости, но и о российских компаниях в целом, среди наиболее известных кейсов можно отметить сервис Yango в более 25 странах от Яндекса, проект Whoosh, который работает в пилотном режиме в трех странах Латинской Америки — Бразилии, Чили и Перу, и многие другие.
Судя по текущим тенденциям, темп выхода российских компаний за рубеж, если и не увеличится, то останется на стабильно высоком уровне.
Намного реже в последнее время выходили на рынок ОАЭ российские ритейлеры, добавляет Ольга Широкова. Нужны деньги, ювелирная адаптация бизнеса к местным условиям, в связи с чем большинство игроков рынка торговой недвижимости всё же предпочитают концентрироваться на строительстве объектов в России и странах СНГ, где бизнес-среда изучена более детально, а инвестиционные риски ниже. «Запуск же ресторанных проектов в ОАЭ и на других рынках (Турция, Таджикистан, Узбекистан и пр.) чаще всего происходил либо в формате открытия проекта под собственным управлением, либо через франшизы, – рассказывает Хенрик Винтер, президент ресторанного холдинга «Тигрус». – Но тот ажиотаж, те темпы выхода российского бизнеса за рубеж, которые были два года назад или даже год назад, сейчас заметно снизились. Конечно, российские предприниматели постоянно ищут новые интересные рынки для диверсификации, но многие всё же осознали и реальную степень сложности таких открытий. Возможно, это пришло именно после первого неудачного запуска. Особенно это касается ОАЭ. У меня не хватит пальцев, чтобы перечислить все сложности открытия ресторанов за рубежом. Законодательство, культура, менталитет, удаленное управление и прочие тонкости местных рынков; бренд должен соответствовать потребностям того или иного региона. Нельзя слепо копировать то, что хорошо работало, например, в каком-то городе в России, а среди рестораторов многие совершают эту ошибку. Здесь важно изучать рынок, тренды, понимать, насколько это вообще будет востребовано. Ты выходишь в регионы с уже сформировавшейся бизнес-средой, где есть как местные, так и другие международные операторы».
Прямая речь
Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International:
– Мы видим активность в Казахстане и Дубае, где присутствуем сами. Также известны проекты наших клиентов на Кипре, в Греции, в Испании, в США, в Таиланде и на Бали.
Конечно, проще выходить гибким офисам – арендная модель не требует больших инвестиций, а накопленный российский опыт по многим параметрам опережает международные аналоги. Аналогично – с ресторанами, хотя им сложнее подстраиваться под местные вкусы.
Девелопмент же в других юрисдикциях вести очень сложно из-за непонимания особенностей местного законодательства и деловой практики, но отдельные проекты всё же есть.
Но отмечу, что мало какой рынок может сравниться с российским по предлагаемым доходностям, да и работать на нём привычнее. Поэтому, если не произойдет новых исторических событий, то мы бы ожидали, что наш бизнес будет сосредоточен на использовании возможностей внутри страны, а не на международной экспансии.
Алма-Ата моя
В свою очередь, Казахстан привлекательным для российских девелоперов сделали близость и давние культурные и ментальные связи, делится Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. В частности, наши игроки инвестировали в строительство офисных и торговых центров в крупных городах (преимущественно Астане и Алматы). «Эталон Групп», «Пик» и «ЛСР» уже заявили о намерении выйти на рынок Казахстана с проектами строительства, жилья, офисных и торговых центров, многофункциональных комплексов в Астане и Алматы», – перечисляет эксперт. – Безусловно, для успешной экспансии требуется тщательная подготовка, глубокий анализ местных условий, а также гибкость и адаптация к новым реалиям. Ровно такой путь прошла наша компания при выходе на рынок Казахстана в 2014 году. И только понимание местной культуры, менталитета и ожиданий клиента позволили не только укрепить и развить текущие позиции, но и развить другие направления бизнеса».
Иван Гуськов также сообщил CRE о том, что его компания в ближайшее время планирует экспансию на офисный рынок Казахстана, потенциал которого оценивает как высокий. «Сегмент долгое время был представлен здесь исключительно коворкингами, – поясняет он. – Поэтому для локальных арендаторов формат сервисных офисов, где услуги и оснащение уже входят в стоимость, имеет существенное конкурентное преимущество. Многие компании сейчас хотят избежать головной боли, связанной с организацией рабочего пространства, и готовы доплачивать за функциональность и качество. Это позволяет прогнозировать, что сегмент сервисных офисов, как и ставки аренды, будут постепенно расти». «Но надо помнить и о том, что в Казахстане приоритет всегда будет отдаваться местным подрядчикам, – парирует Дарья Канева. – Многим российским игрокам уже на начальном этапе пришлось отказаться от планов по реализации проектов там именно по этой причине».
Рынок качественной складской недвижимости Казахстана также является крупнейшим среди стран Центральной Азии, наиболее привлекательным для качественного девелопмента и лидирует по темпам ввода. По данным NF Group, общий объем предложения в стране по итогам III квартала составил 1,55 млн кв. м, большая его часть сосредоточена в Алматы (64%), около 19% – в Астане и 7% – в Актобе. За первые девять месяцев 2024 года в стране было введено 108 тыс. кв. м новых площадей. Среди новых крупных объектов – склад компании Ozon (40 тыс. кв. м) в логистическом парке Focus-Aksengir в Алматы, складской комплекс Shalkar (25 тыс. кв. м) в Илийском районе города, а также склад TechnoDom.kz (15,4 тыс. кв. м) в Шымкенте. По состоянию на конец октября 2024 года 426 тыс. кв. м качественных объектов находятся на этапе строительства и заявлены ко вводу в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Среди наиболее крупных из них – логистический центр компании Wildberries (100 тыс. кв. м), объект Continental Logistics Almaty (около 85 тыс. кв. м), две очереди логистического парка Focus-Aksengir (50 тыс. кв. м) и терминал «Кедентранссервис» (37,4 тыс. кв. м). Общий прогнозируемый объем завершенного строительства в стране за 2024–2026 годы составляет около 700 тыс. кв. м при условии сохранения сроков ввода объектов в эксплуатацию. Доля вакантных складских площадей в Казахстане составила 1,2% от общего объема предложения, незначительно снизившись (-0,4 п. п.) за последние шесть месяцев 2024 года.
По итогам III квартала 2024 года стоимость аренды складских помещений в Казахстане сопоставима с результатами I квартала. Средневзвешенные арендные ставки на склады класса A составляют 5 600 тенге/кв. м/мес. В классе B показатель находится на уровне 3 500 руб./кв. м/мес. На фоне минимального количества свободных площадей ожидается, что в начале 2025 года средневзвешенные значения стоимости складских объектов класса А в стране продолжат расти и достигнут 6 500–7 000 руб./кв. м/мес. Также в Казахстане отмечается рост среднего тарифа на услуги ответственного хранения. В сравнении с результатом за I квартал 2024 года стоимость увеличилась на 4%, достигнув $191/плм в год (без учета НДС). «Рынок складской недвижимости в странах Центральной Азии демонстрирует высокую девелоперскую активность, – резюмирует Константин Фомиченко, партнер NF Group – Низкая доля вакантных площадей в регионах сопровождается рекордными арендными ставками среди стран СНГ. Наиболее обеспеченными же складскими рынками остаются Казахстан и Узбекистан, лидирующие по объему предложения. Как и в России, развитие сегмента в регионах тесно связано с активностью онлайн-торговли, где заметную роль в последнее время играют, в том числе и российские компании».
Довольно активно выходят на казахский рынок и российские ритейлеры. По данным Freedom Finance Global, в Казахстане предпочитают покупать продукты в сетевых супермаркетах (76%), магазинах «у дома» (57%) и на базарах/рынках/ярмарках (55%). Доверяют местным поставщикам, но при этом большая часть резидентов покупает и продукты питания иностранного производства: 1-2 раза в неделю (27%), раз в несколько недель (17%), раз в месяц или реже (17%) и только 3,6% опрошенных не употребляют импортные продукты. «Мы уже успешно прошли этап проверки гипотезы ценности, и на основе анализа финансовых результатов первых точек и обратной связи от покупателей приняли решение о масштабировании в Казахстане, – рассказывает Александр Михеев, генеральный директор ВкусВилл Казахстан. – Весной 2024 года ВкусВилл открыл первый магазин в Казахстане, ставший единственной торговой точкой бренда за рубежом. Сейчас сеть расширилась до трёх магазинов, торговые точки расположены в Алматы. Также мы запустили доставку через популярные казахстанские агрегаторы: Яндекс.Еда, Wolt и Glovo. Доля онлайн-продаж составляет порядка 30% от общей выручки проекта. Мы видим интерес местного населения к нашему ассортименту и концепции, поэтому с воодушевлением идём в увеличение числа магазинов и запуск дополнительных сервисов. У нас уже появилось свое кафе, запущена партнерская доставка, идут разработки экологических проектов. В общем, готовы дать не только качественный продукт, но и постоянную ротацию, новинки, и главное — вовлеченный сервис, аналогов которого тут пока еще нет».
Прямая речь
Борис Кац, директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо»:
– Тектонические сдвиги в политике 2,5 года назад привели к активной экспансии за рубеж – российский бизнес стал очень подвижным.
Конечно, проще всего было выходить на рынки других стран с услугами (развлечения, общепит), с товарами – намного сложнее.
Салам, родной Узбекистан
Одним из наиболее интересных для российских игроков рынков остаётся и Узбекистан. Так, Murad Buildings, связанная с российскими инвесторами, реализует в Ташкенте проект многофункционального комплекса Regnum Plaza, перечисляет Леонид Волох. Комплекс включает офисные башни, жилые апартаменты, отель и торговую галерею. Проект позиционируется как крупнейший в Центральной Азии и оснащен передовыми технологиями, включая систему «умный дом». В свою очередь, First Development Group (FDG), основанная российскими предпринимателями, уже с 2017 года активно развивает проекты в Узбекистане, специализируясь на строительстве жилых комплексов и бизнес-центров. FDG является лидером в инновациях и внедрении новых цифровых продуктов, став первой девелоперской компанией в Узбекистане, получившей сертификат LEED. «Проектов в Узбекистане от российских игроков – десятки, – делится с CRE собеседник, пожелавший сохранить инкогнито. – Но многие осознанно выходят даже не через вторых, третьих лиц, а через десятки «прокладок», причём, не только из-за событий последних двух с половиной лет в России и около России, но и из-за узбекского менталитета и практически дикого и работающего по понятиям местного рынка. Нужно понимать, что это даже не девяностые в России, это – постсоветские восточные девяностые во всей своей красе, умноженные на многочисленные постколониальные обиды на Россию и русских – с одной стороны, и память россиян о том, что происходило в Узбекистане с русскими же – с другой. Все хотят там работать, все хотят делать деньги, рынок – практически пустой, однако «но» много, как, пожалуй, нигде». «Глобально этот рынок сейчас напоминает тот, что был в России в конце 90-х-начале 2000-х, когда в стране появились деньги, но не было специалистов, – соглашается Андрей Перегудов, директор по развитию DAKO Professional Team. – Вспомните, как в России тех лет на одного российского специалиста приходилось по шесть-семь иностранных. В первую очередь, это можно сказать про Узбекистан и Кыргызстан. Рынки Средней Азии сейчас крайне интересны, причем не только для клининга, но и для других направлений бизнеса. Например, я знаю примеры недавнего выхода в регион и представителей медицинского бизнеса, и торговли каким-то специфическим оборудованием. Также много компаний вышло и с услугами, например, по эксплуатации недвижимости, а также консалтингом. Запускались, в том числе и по франшизе. Конечно, главная проблема – в менталитете, из-за которого сделки на местном рынке закрываются не так быстро, как того хотелось бы. Некоторые процессы растягиваются, не всегда понятно, в том числе, кто принимает решение. Но я бы сказал, что так происходит в каждой новой стране. Кроме того, нужно тонко понимать не только специфику бизнес-среды, но и, скажем, специфику потребителей: что для них важно, почему они должны покупать именно у вас. Однако на фоне того, что в России многие рынки перегреты и Средняя Азия – хорошее направление для экспансии. Будут идти крупные компании, которые уже хорошо развиты в своей стране и ищут новые возможности для экспансии. Поздно сейчас выходить разве что только в Казахстан, где рынок развит и насыщен. В остальных странах региона качественных бизнесов всё ещё не хватает. Ну и особенно радует там более лояльное, по сравнению с Россией, налогообложение».
Дарья Канева, в свою очередь, ещё одной проблемой развивающихся стран и, в частности, Узбекистана, называет «ценовой разброс». «Если брать в расчет финмодель сервисных апартаментов – она там может попросту не сложиться, в частности, если реализовывать формат делюкс, либо базовый комфорт; сервис всё-таки предполагает определенный уровень потребления – «средний плюс» – поясняет она. – Вместе с тем на фоне геополитической обстановки активно начал развиваться внутренний туризм. И многие девелоперы, осознав, что сейчас лучшее время для того, чтобы зарабатывать в России, вновь переориентировались на местный рынок, и стали выходить с проектами сервисных апартаментов».
Прямая речь
Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»:
- Рынки Узбекистана и Казахстана были точкой притяжения для наших девелоперов. Знаю, что для создания новых игроков в коммерческом и жилом сегментах туда хотели перетащить целые команды. Рынок ОАЭ также не стал исключением. Качество девелоперского продукта на этих рынках сильно отстаёт от нашего (включая отделку помещений).
Мы сами смотрели на рынок Узбекистана, но уровень законодательства не позволяет, по нашему мнению, сделать институциональные инвестиции, высокий уровень странового риска. А вот ОАЭ, как локацию для частных инвестиций, наверное можно расценивать как успешную, но если мы говорим о фондах, то инвестировать средства за пределы РФ стало в принципе очень рискованным. При входе в проект мы всегда оцениваем, как будет проходить трансфер обратно, после завершения.
Основные сложности же, прежде всего, связаны со структурированием капитала и, как следствие, структуры финансирования проекта. Безусловно, законодательство и необходимость выстраивать GR-функцию тоже вызывало определённые трудности.
Ну а если про самые яркие выходы в другие страны российских игроков этих двух лет, то я бы отметил проект Radius. Это естественное желание развиваться не только в стране присутствия, но и за её пределами. Учитывая макроэкономическую повестку и заградительные ставки кредитования, возможно, некоторые игроки продолжат смотреть на зарубежные рынки и пытаться запускать там проекты. Но, снова же, всегда сдерживающим фактором останутся транзакционные риски.
Ещё хотелось бы видеть наших девелоперов на рынке Сербии. Интересный рынок, к которому стоит присмотреться.
Увезу тебя я в Уругвай
Впрочем, собеседники CRE по-прежнему называют российских игроков одними из самых смелых и даже «безбашенных» на мировом рынке. «Наш бизнес уже давно научился идти везде, в любую «экзотику», – констатирует Александр Шарапов. «И, если говорить про Уругвай, то с определённой долей условности и поправкой на технологии я испытываю ощущение дежавю – происходящие в этой стране процессы я лично наблюдал в России в конце 90-х – 2000 годах, – рассказывает Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners. – Если оставить в стороне налоговую привлекательность международных холдинговых и трейдинговых структур, то заключение инвестиционных контрактов с властями может приводить к результатам, превосходящим смелые ожидания. Всё дело в том, что внутренний рынок Уругвая, дипломатично говоря, очень компактный. Поэтому все крупные и интересные проекты – «фарма», продовольствие, IT, деревопереработка – ориентированы на экспорт. В контексте того, что у этой солнечной страны богатое оффшорное прошлое, налогообложение экспортно-ориентированных проектов стремится к нулю на совершенно легальных основаниях – использование режима зон свободной торговли приводит к нулевым ставкам налога на прибыль, налога на дивиденды и освобождению от НДС, и это всё при том, что общая система налогообложения в Уругвае не слишком привлекательна для бизнеса. А отсутствие валютного контроля, свободное движение капиталов и политическая стабильность объясняют популярность Уругвая как «тихой» юрисдикции для состоятельных людей всей Южной Америки».
Но, как известно, идеальных мест не бывает. Основные недостатки Уругвая, по словам Виталия Можаровского, кроются в человеческом факторе: культурные особенности и традиции, специфика мотивации и расстановки приоритетов, нередко – отсутствие стратегического видения и шаблонное (или туннельное) мышление. «Но мой опыт подсказывает, что ситуация вовсе не безнадёжна: юное государство Российская Федерация вошло в девяностые годы именно с таким человеческим капиталом, – напоминает эксперт. – А потом в Москве появились международные компании с их офисами без кабинетов и перегородок, корпоративной культурой и ценностями, командным духом, меритократией и социальными лифтами, и произошло чудо: оказывается, россияне могут работать и творить не только не хуже европейцев и американцев, но в чём-то и лучше. Помните политику McDonald’s, по понятным причинам запрещавшую нанимать в штат людей с опытом работы в советском общепите? А эпизоды фильма «Изгой», где герой Тома Хэнкса в сортировочном пункте FedEx на Красной площади показывает своим новым российским сотрудникам, как надо работать и что время – деньги? В России это была эпоха безграничных возможностей, когда толковая девочка со стойки ресепшн московского офиса международной корпорации через 6-7 лет могла оказаться в кресле директора по маркетингу по России и СНГ в этом же самом офисе. Так вот, если о дежавю, то я как раз сейчас наблюдаю влияние международных корпораций на трансформацию менталитета, мотивации и деловой культуры уругвайцев: соблюдение технологии и стандартов, безопасность труда, отношение к окружающей среде, обращение с отходами, ответственное развитие, комплексный подход к экосистемам – всё это не лозунги, а часть их повседневной жизни. Да, Уругвай как юрисдикция может выглядеть экзотично, но, справедливости ради, ещё лет пятнадцать назад экзотикой были и ОАЭ, и в те тучные годы мало кто из российского бизнеса всерьёз рассматривал ОАЭ в качестве центра жизненных интересов. Да, в силу разных причин ОАЭ в сложных обстоятельствах — это на редкость удобное место для решения краткосрочных проблем российского бизнеса. Но, на мой взгляд едва ли их можно объективно назвать надёжным ключевым центром жизненных интересов в долгосрочной перспективе. Хотя о вкусах и аппетите к риску, конечно, не спорят».
Однако если оценить глобальную картину, драматические события последних месяцев наглядно продемонстрировали, насколько хрупкой и нестабильной является политическая ситуация в Персидском заливе и на Ближнем Востоке, подчёркивает Виталий Можаровский. «Конечно, ОАЭ сейчас – это оживлённый бурлящий знойный деловой оазис, каким 2’500-3’000 лет назад был Вавилон (это совсем недалеко оттуда), – улыбается эксперт. – Но при этом совершенно очевидно, что это экономическое чудо – всё-таки своеобразный «новодел» без исторических традиций, которому 30-40 лет от роду (то есть пара поколений), и который имеет хрупкую и неустойчивую природу, в первую очередь, из-за непростых соседей по региону: запутанного клубка старых региональных, религиозных и геополитических конфликтов; туманных перспектив роли нефти в глобальной экономике будущего; опасного этно-конфессионального состава «пришлого» населения, десятикратно доминирующего над коренным; неуправляемого субъективного фактора личности в контексте восточной деспотии (история тридцатилетней давности соседнего Кувейта – яркий тому пример); и широкой вариативности развития ситуации как из-за политических уязвимостей соседнего Ирана, так и из-за фундаментальных дисбалансов в экономике соседней же Саудовской Аравии. И не стоит забывать о наличии ядерных объектов и оружия массового поражения как минимум у двух остро конфликтующих государств этого жаркого региона. Так вот, при обсуждении различных вариантов структурирования активов и бизнеса в контексте возможностей, которые предоставляет Уругвай, мне часто задают вопрос, чем Уругвай лучше в сравнении с ОАЭ. Однако, на мой взгляд, такая постановка вопроса не совсем корректна. В контексте «лучше-хуже» можно сравнивать похожие юрисдикции, например, Абу-Даби и Дубай, Катар и Кувейт, Саудовскую Аравию и Оман. Говоря же об Уругвае, я бы немного сместил акценты и ориентиры. Я бы сказал, что разница между Уругваем и ОАЭ носит скорее концептуальный, стратегический, долгосрочный и культурный характер, чем заключается в разнице в десятые доли процентов налогов».
С точки зрения местной культуры в Уругвае очень просто ассимилироваться, стать «своим», частью местного социума и не чувствовать себя чужаком, поясняет Виталий Можаровский: Уругвай – это страна европейских иммигрантов. Геополитически же – крайне спокойное место на обочине мировой политики и при этом со своими давно сложившимися правовыми и политическими институтами, ценностями, традициями и этнической идентичностью, убеждён эксперт. И, если рассматривать вариант в пользу Уругвая, то именно в этом контексте: Уругвай – это не замена ОАЭ, он не лучше и не хуже ОАЭ, а просто другое. «Если позволительно сравнивать страны на примере автомобилей, то ОАЭ – это, скорее, представительский лимузин Mercedes для ровных городских улиц, а Уругвай – полноприводный просторный пикап Dodge RAM для жизни, – резюмирует Виталий Можаровский. – Это разные машины для совершенно разных целей и задач. И у некоторых владельцев в гараже есть обе».
Прямая речь
Михаил Гончаров, основатель сети ресторанов «Теремок»:
- Ярких выходов я не видел и не слышал о них. Да, малый бизнес пытается открывать рестораны в Дубаи, но это всё-таки гораздо более простая задача, чем открытие крупного сетевого проекта. Знаю про попытки работать в Китае крупной ювелирной компании, надеюсь, им будет сопутствовать успех.
Ну а мы сами видим больше перспектив пока в российских городах-миллионниках – по сути, ведь только Москву и Петербург активно и освоили. Но и здесь такие темпы развития жилых комплексов, новых районов новых территорий, то за Москвой бы успеть.
Мы даже в Минск не выходим пока, всё равно другая страна, другие реальности, другие подходы, и это всё требует очень мощного анализа того, как работать.
Опа, Америка-Европа
Страны ЕС традиционно привлекали российских инвесторов благодаря стабильной экономике и развитой инфраструктуре, напоминает Леонид Волох. Однако после 2022 года, когда многие европейские государства ввели санкции против России, ужесточили требования к российским инвесторам и усилили контроль за финансовыми операциями, ведение бизнеса для наших компаний оказалось там существенно затруднённым или невозможным. «Конечно, наиболее сложными для экспансии оказались европейские рынки: западная и центральная Европа, для которых важно не только количество денег, но и их происхождение, – соглашается Денис Соколов. – Российские компании сегодня, а на этих рынках – особенно, вынуждены платить «премию» за любые действия в новых юрисдикциях. В Европе же, с её низкой доходностью, эта премия выводит проект в минус. В развивающихся странах и доходность выше, и премия ниже, что делает их более привлекательными, однако инвестиции сопряжены со страновыми и валютными рисками».
Помимо Германии, где по-прежнему присутствует очень много россиян, среди сложных для выхода стран Марина Толстошеева называет ряд африканских государств и Турцию. В последней ситуация связана с высокой инфляцией турецкой лиры, неконтролируемым ростом цен, а также повышением порога инвестиций для получения ВНЖ. Турция в первый год после пандемии была очень открыта к популярному в России формату сервисных апартаментов, напоминает Дарья Канева. Российские девелоперы заходили на турецкий рынок с проектами, которые приобретались нашими же соотечественниками. Однако экономическая ситуация и последствия природных катаклизмов отыграли ситуацию назад. «Американский рынок также всегда привлекал своим масштабом и потенциалом, но обострение отношений между Россией и США привело к введению санкций и ограничениям для российских компаний, – добавляет г-н Волох. – Ну и из-за быстрого экономического роста и дружественных отношений китайский рынок первоначально рассматривался российскими компаниями как перспективный, но существенные различия в деловой культуре и менталитете, а также сложная система лицензирования и требования к локализации производства создали дополнительные барьеры для российских компаний».
Андрей Алёшкин отмечает, что у российского бизнеса всё не слишком срослось и с Арменией. «А ещё два года назад это государство рассматривалось как одно из самых перспективных направлений для параллельного импорта, соответственно, для развития логистической инфраструктуры, – напоминает он. – Но с этого года иногда уже начинают задаваться вопросом: а дружественная ли это страна? Не так давно были проблемы и в работе с Индией. Ещё свежа история о «зависших» в индийских банках миллиардах рупий, которые российские компании не могли использовать и вывести. Ну и совсем свежи воспоминания о беспорядках и протестах в Абхазии, основной причиной которых как раз и стало предполагаемое инвестиционное соглашение между РФ и Абхазией. А ранее этому предшествовало блокирование более нишевого закона об апартаментах. Среди российского бизнеса было ведь немало желающих возводить комплексы апартаментов в тех же Гагре или Пицунде».
Прямая речь
Саша Лукич, архитектор МВА, руководитель бюро «Portner Architects»:
– Инвесторы из развивающихся и стран второго или третьего мира, традиционно любят вкладывать в стабильные рынки недвижимости, такие, как Германия. Да, они дают меньше прибыли, поскольку нужно платить вознаграждение всем участникам процесса, но всё предсказуемо и без сюрпризов. Основная проблема же заключалась в том, чтобы доказать источник денег.Когда в 2022 году россияне столкнулись с тем, что на их капитал смотрят неблагоприятно в большинстве стран со стабильной экономикой, то, конечно, начали перебираться в те страны, которые активно рекламировались и привлекали инвесторов. Многие поверили русскоговорящим агентам и обещанным ВНЖ, но не изучили "подводные камни" — не уточнили действующие местные законы и налоговую политику, стратегию выхода из инвестиций и вывода денег, а также не обратили внимания на инфляцию в местной валюте. Поэтому сейчас уже есть те, кто недоволен и покидает те же рынки Турции и ОАЭ.
Не победа, а участие
Ключевые сложности для российских бизнесов за границей остаются универсальными, соглашается Александр Шарапов. «На первом месте – законодательство: где-то требуется местный партнёр, где-то – слишком долгие процедуры, а иногда правила меняются быстрее, чем вы успеваете их изучить, – перечисляет он. – Затем – финансирование: банки часто настороженно относятся к деньгам из России, особенно если ваш бизнес ещё и новичок. На третьем месте – менталитет: западные партнёры, например, не любят импровизации в духе «давайте сделаем так, а потом посмотрим».
В ряде стран есть и обязательное пожелание, чтобы в создаваемой компании-резиденте условно 49 или 51% принадлежал местному подданному или бизнесу, напоминает Андрей Алёшкин. Или чтобы руководителем юрлица был гражданин (подданный). И иные условия и ограничения. Это – нормальная практика, в частности, для ряда государств Ближнего Востока, поясняет эксперт. «Ну и вот, например, непонимание культурных аспектов и стиля переговоров (особенно в Китае, Индии и арабских странах) было одновременно связано и с юридическими аспектами, откуда возникали проблемы с тем же выводом рупий, с регистрацией юрлиц в некоторых странах», – подчёркивает Андрей Алёшкин. «Но успешные проекты – всегда «синица в руках», – убеждён Денис Соколов. – Когда инвестор принимает реалии и готов играть по сложившимся правилам, а не ждет, когда рынок «дорастет» до тех стандартов, к которым он привык. Консервативная финансовая модель, гибкий график реализации, прозрачная партнёрская схема – вот залог успеха проекта в новой географии. У наших специалистов есть подобный опыт с другой стороны, когда западные инвесторы входили в проект деньгами и экспертизой, а локальные – землей и GR. Основная проблема – отсутствие опыта трансграничной работы. Огромный российский рынок привил инвесторам «местечковое» сознание, когда, даже несмотря на опыт участия в МИПИМ-ах-МАПИК-ах игроки на всё смотрят через локальную оптику. Соответственно, они ожидают, что новая география – это «как в России, только хуже». Такой взгляд не позволяет увидеть возможности и проявлять необходимую гибкость в переговорах. Ещё одна проблема в том, что благодаря «дедолларизации» последних десяти лет в России частично утрачен навык мышления в мультивалютной среде в триаде «инфляция – курс валюты – доходность». Новые же географии требуют оперировать одновременно в местной валюте, долларах и рублях, учитывая показатели инфляции для каждой валюты».
Побеждает не тот, кто выходит на рынок первым, а тот, кто находит свои сильные ниши, повторяет Александр Шарапов. «В Дубае в 2021 году мы сделали ставку на молодежное жилье с коворкингами, блогерскими и пати-зонами, – перечисляет эксперт. – В Лиссабоне изучаем запросы диджитал-номадов. Важно понимать, что кризисы и падения цен – не повод уходить, а время искать недооцененные сегменты». «Но вот смотрите: Дубай – это перспективная локация для развития сервисных офисов, поскольку продукт здесь пользуется спросом, – парирует Иван Гуськов. – Однако Дубай — и очень дорогой для жизни город, поэтому стоит учитывать, что расходы на запуск бизнеса и зарплаты сотрудников будут существенными, особенно поначалу. Ещё одной сложностью может стать нехватка высококачественных объектов, которые нужны для размещения сервисных офисов с продвинутым оснащением».
В итоге проще всего к чужим рынкам адаптировались сегменты e-commerce и IT-сервисы, благодаря возможности удалённой работы и меньшей зависимости от физической инфраструктуры, считает Леонид Волох. Сложнее – глобальная коммерческая недвижимость и ритейл, требующие значительных инвестиций, глубокого понимания местного рынка и адаптации к местным условиям. «Некоторые компании, такие как, например, «Яндекс» развивались и развиваются за счет прямых инвестиций и партнерства, –– рассказывает г-н Волох. – Яндекс активно открывает свои офисы не только в странах СНГ (Белорусия, Казахстан, Узбекистан, Армения), но и в дружественных зарубежных странах – «Яндекс» Сербия. Компания «Магнит» развивает сотрудничество с местными партнерами в Узбекистане. «Лукойл» организовал совместные предприятия с национальными нефтегазовыми компаниями в Казахстане, Узбекистане и Азербайджане. А вот компании «Fix price» и «Спортмастер», например, передали свои права на использование бренда и бизнес-модели (франчайзинг) местным партнерам в странах СНГ. Ну и я бы отметил отметить дебют сети «Fix Price» в Монголии в январе 2023 года». «Ваши розничные сети аналогично активно осваивали рынок и у нас, в Беларуси, –– рассказывает Андрей Алёшкин. –– Последний год был примером развития как присутствовавших ранее сетей, например, «Спортмастер», «Глория Джинс», так и экспансией новых для нас: «Л`Этуаль», «Подружка», ADAMAS, DNS. «Л`Этуаль» вообще очень динамично развивалась и в СНГ, и в ОАЭ, и в Катаре. Активно осваивался россиянами и белорусский офисный сегмент благодаря российскому или совместному IT-бизнесу. Так, в этом году благодаря IT-подразделению тогда еще группы «Тинькофф» (Т-Банка) состоялась крупнейшая сделка аренды на офисном рынке – 10 тыс. кв. метров в МФК «Проспект» в центре Минска. «Да, самое простое – жилой сегмент, – констатирует Денис Соколов. – Его потенциал практически не ограничен, он требует денег, экспертизы, позволяет быстро осуществлять выход из актива. Второй по привлекательности – логистика, который требует только финансирования и меньше завязан на региональную специфику. Офисные объекты хороши для тех, кто выходит в новую географию по первой модели – небольшой актив приносящий стабильный арендный доход – это отличный footprint, который, к тому же способствует завязыванию и расширению связей с локальным и международным бизнесом. Наиболее сложный сегмент – ритейл, который требует не только знания местного рынка, но и контактов с ритейлерами, которые сейчас очень осторожны по отношению к российским компаниям и компаниям с российскими корнями».
Шаг вперёд и два назад
Стремление к диверсификации рынков заставляет российские компании искать всё новые возможности за пределами страны, особенно в дружественных странах и регионах с растущей экономикой, резюмирует Леонид Волох. Правительство планирует выделить 1.5 млрд рублей в 2025–2027 годах на развитие логистики и инфраструктуры для российских компаний на зарубежных рынках. Успешные примеры выходы на зарубежные рынки российских компаний продолжат стимулировать другие бизнесы, и, при сохранении текущих тенденций и поддержке со стороны государства в 2025 году можно ожидать продолжения и даже роста активности российских компаний на зарубежных рынках, полагает г-н Волох.
Марина Толстошеева соглашается: в частности, российские девелоперы будут все более интенсивно выходить на зарубежные рынки. Эксперт связывает это с жёсткой кредитно-денежной политикой в России, которая существенно ограничивает новое строительство объектов. В итоге девелопмент будет выбирать более устойчивые экономические зоны для долгосрочного инвестирования. Вполне возможно, что темп выхода новых российских участников будет не только сохранен, но и значительно увеличен, повторяет г-жа Толстошеева. «Трансграничная активность будет слишком и, в первую очередь, зависеть от экономической ситуации в России, – рассуждает Денис Соколов. – Если сохранится высокая доходность отечественных проектов, то активность компаний за рубежом будет для них побочной. Если же мы увидим что отмена ипотечных льгот приведет к значительной коррекции домашнего рынка, то активность усилится, но возникнет риск контроля над экспортом капитала».
Александр Шарапов убеждён, что российский бизнес продолжит завоевывать мир, но темпы, возможно, немного снизятся. «Причина простая: лучшие возможности за рубежом уже исчерпаны, а рынки, где есть потенциал, требуют тщательной подготовки, – поясняет эксперт. – Сейчас мы смотрим на Лиссабон и Абу-Даби: в первом только начинается ускоренный рост цен на недвижимость, а во втором рынок ещё не перегрет. Рассматриваем и другие локации, куда сейчас направляется огромный поток молодых и богатых приезжих (диджитал номандов)».
Андрей Алёшкин сравнивает уходящий 2024-й с локомотивом, который только-только вышел на «крейсерскую скорость». «И тут даже чисто по инерции невозможно резко уйти на спад, – поясняет он. – Но всё, конечно, замедлится, а предпосылки следующие. Насыщение самых перспективных ниш: российские компании уже заняли перспективные позиции на таких понятных и привлекательных для них рынках, как Турция, ОАЭ, Казахстан и другие страны СНГ. Повышение затрат на экспансию: по мере насыщения присутствия рынки этих юрисдикций становятся менее доступными для других игроков, входящих чуть позже. Ужесточения условий работы: западные санкции никто не отменял, и их ужесточение чувствуется и в третьих странах».