Проект с приятным сюрпризом. На месте ТЦ «Софийский» можно построить коммерческую высотку
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу действующий торговый центр «Софийский» во Фрунзенском районе Петербурга, на Южном шоссе, 46, лит. А. Объект находится рядом с важнейшими транспортными артериями юго-востока города — проспектом Славы и Софийской улицей, напротив платформы железнодорожной станции Сортировочная за зданием Российской таможенной академии. В настоящее время ТЦ полностью заполнен арендаторами и является готовым арендным бизнесом. На торги попадут 100% долей собственника здания — ООО «Купчинское подворье».
Двухэтажный ТЦ «Софийский» построен в 2011 году. Площадь торгового центра составляет 5,88 тыс. м2. Он расположен на земельном участке размером 0,96 га (аренда оформлена до февраля 2062 года). У здания есть наземная парковка и автономная система отопления. Начальная цена лота составляет 670 млн рублей.
Несмотря на востребованность ТЦ «Софийский» у арендаторов и посетителей, объект довольно сильно устарел. Ему нужна реконструкция или редевелопмент. В РАД рассказали, что уже есть готовый эскизный проект превращения этого объекта в торговый комплекс с апарт-отелем на 759 номеров.
«Еще на стадии котлована предполагалось, что на участке можно будет построить здание высотой до 13 этажей. Поэтому был проведен соответствующий нулевой цикл строительства. Фундамент объекта рассчитан на такую нагрузку. Проект соответствует градостроительным регламентам. Для нового собственника это открывает перспективу создания совершенно нового объекта и одновременно уменьшает его будущие затраты на проектирование и строительство», — отметила руководитель департамента продаж РАД Дарья Гончарова.
Интересная локация
По словам экспертов, ТЦ «Софийский» расположен в нестандартной, но перспективно привлекательной локации, между двумя станциями метро — «Ломоносовская» и «Проспект Славы». «Район перспективный, развивающийся. И 100%-ная заполненность самого ТЦ говорит о том, что объект имеет сформированные транспортные и пешеходные потоки, и это вполне рабочие потоки. А при создании большого апарт-отеля у ТЦ появится свой дополнительный спрос, и немалый», — отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По ее словам, оптимальным вариантом развития существующего объекта станет комбинация из нескольких функций. «В целом начальная цена позволяет жить и с арендным потоком ТЦ, находясь в стабильной годовой доходности. Но цена объекта может и вырасти с учетом актуальности продукта, и тогда для окупаемости точно понадобится дополнительный девелопмент. При этом совсем не обязательно все площади надстроенного здания пускать под апартаменты», — говорит эксперт.
Проект на вырост
На объекте можно реализовать совершенно разные форматы недвижимости, однако при этом важно учесть запросы рынка и стратегии развития локации в перспективе минимум 5 лет, отмечают аналитики.
По мнению Дарьи Гончаровой, здесь будет уместно строительство современного комфортабельного торгового центра, что особенно актуально для этой части Купчино, «низко обеспеченной качественными торговыми объектами».
Руководитель агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина считает, что будет перспективно приспособить ТЦ «Софийский» под промышленную функцию. «В случае повышения этажности в здании логично создать технопарк, в котором площади буквально этажами можно сдавать в аренду небольшим производственным компаниям», — рассуждает Екатерина Лапина. Апарт-отель, по ее мнению, в этом месте будет не так эффективен, особенно если учесть, что в Петербурге сейчас избыток предложения апартаментов. «В любом случае будущему собственнику придется искать объекту новую концепцию. Просто торговый центр как арендный бизнес сегодня является самой невыгодной бизнес-моделью для коммерческой недвижимости», — добавляет Екатерина Лапина.
Единственная функция, которая в данной локации вряд ли возможна, это жилая, единодушны аналитики. «Поскольку здание находится в промышленной зоне, недалеко от железнодорожных путей и промзоны, окружающая территория не совсем подходит для строительства объектов жилой недвижимости», — поясняет директор отдела земельного развития инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
Ожидается спрос
Эксперты полагают, что выставленный объект будет интересен участникам рынка, и шансы на то, что он уйдет с молотка в ходе первых же торгов, велики. В настоящий момент, с учетом движения капитала на рынке инвестиций, на такие объекты есть спрос. «Потенциальным покупателем может стать институциональный многопрофильный инвестор, скорее консерватор, чем новатор», — считает Ольга Шарыгина.
По ее словам, запрашиваемая цена выглядит вполне адекватной, особенно при наличии действующей разрешительной документации на апарт-отель и внятной концепции с финансовой моделью. «И, конечно, при сохранении арендного потока по уже действующим арендаторам», — уточняет эксперт.
СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА
По данным NF Group, в 2024 году в Петербурге открылось пять новых гостиниц и 13 апарт-отелей, что привело к увеличению совокупного номерного фонда на 1,1 тыс. единиц. Основной рост предложения обеспечили апарт-отели: на рынок вышли 777 номеров, что позволило повысить долю этого сегмента на рынке с 35% в 2023 году до 37% в 2024-м. В 2025 году в городе ожидается открытие еще 11 апарт-отелей с общим номерным фондом в 2,5 тыс. единиц. Общий же объем предложения апарт-отелей в Петербурге по итогам 2024 года составил 53 объекта с номерным фондом 8,8 тыс. единиц.