Для бизнеса и людей: какие офисы сегодня выбирают столичные компании
Высокий спрос на офисы и нехватка современных площадей в Москве продлятся, по прогнозам аналитиков, еще несколько лет. Только в 2025 году это приведет к росту арендных ставок минимум на 10–15%, тогда как за самыми свежими бизнес-центрами может начаться настоящая охота. Разбираемся, как эта ситуация повлияет на инвестиционную привлекательность офисов и какие факторы влияют на выбор покупателей и арендаторов деловых пространств.
Игра на повышение
Деловая активность в российской столице уже сейчас привела к рекордно низким уровням офисной вакансии. В консалтинговой компании IBC Real Estate отметили, что в целом по классу А в I квартале 2025 года пустовало 6% площадей. Это примерно на 40% меньше, чем годом ранее. Около половины вакансии приходится на проекты возле или даже за МКАД. Несмотря на то что в этом году рынок ждет рекордный ввод новых площадей (около 700 000 кв. м, по данным CMWP), вакантность вряд ли сильно изменится. В NF Group ожидают, что ее уровень не превысит 7% к концу 2025 года. Всего за год столичный бизнес может купить и арендовать около 920 000 кв. м офисов, прогнозируют эксперты.
Особенно заметно снижение предложения в ключевых локациях, отмечают в консалтинговой компании. Например, в зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом предложение на продажу блоками в объектах на стадии строительства уменьшилось за последний год на 48%. За то же время средневзвешенная стоимость блоков в строящихся внутри ТТК зданиях выросла на 14%, до 471 000 рублей за квадратный метр. Куда сильнее — на 14–21% за квартал — выросли цены на офисные блоки в объектах на завершающем этапе строительства перед вводом в эксплуатацию, отмечает Валентин Кусов.
Схожая динамика наблюдается и в арендном сегменте. В I квартале 2025 года, по данным IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила 26 600 рублей за квадратный метр в год. Это на 16% выше, чем в январе — марте 2024 года. В ближайшие год-два нет предпосылок для замедления динамики роста ставок аренды и цен, сходятся во мнении опрошенные эксперты.
Принципы выбора
Факторы, на которые обращают внимание покупатели офисов, за последние годы претерпели некоторую трансформацию. Хотя главный — location, location и еще раз location1 — остается прежним.
«Покупатели и арендаторы офисных блоков в первую очередь ориентируются на близость к деловым кластерам (Москва-Сити, Белорусский, Павелецкий и другие), а также на шаговую доступность к метро», — подчеркивает Мария Зимина, партнер NF Group.
Одним из лакомых с точки зрения локации офисных пространств обещает стать новый бизнес-центр BELL4 прайм-класса (площадь офисов 60 000 кв. м), который девелопер MR строит на 1-й улице Ямского Поля. Здание высотой 220 м образует единый архитектурный комплекс с широко известными «Белой площадью» и «Белыми садами», а также с премиальным городским кварталом SLAVA5, куда в скором времени переедет штаб-квартира ЦБ РФ. Вместе с BELL они формируют финтех и IT-кластер, готовый поспорить за первенство с Москва-Сити. Location — это про удобную дорогу в любую точку города: путь до Сити займет около 20 минут, рукой подать от BELL4 и до «центров принятия решений»: Госдумы или Кремля, Лубянки или Замоскворечья, Арбата или Смоленской площади.
Еще один маст-хэв2 для большинства современных корпораций — глубина использования технологических решений и уровень энергоэффективности. «В последние годы резко вырос запрос бизнеса на эффективность», — говорит Виктор Козин, первый вице-президент и управляющий партнер Becar Asset Management. До недавнего времени за это отвечали так называемые энергоэффективные технологии вроде переработки мусора и светодиодных лампочек. Теперь же арендаторы и покупатели офисов хотят видеть, чтобы за это отвечал искусственный интеллект. Как замечает Виктор Козин, внедрение AI-технологий в управление зданиями дает 20–30% экономии в натуральном выражении.
Одним из первых объектов, где ставка была сделана именно на использование ИИ и максимальное соответствие зеленым технологиям в девелопменте, стал бизнес-центр iCITY6 — первый проект MR в Москва-Сити. Здание стало символом «офиса будущего», совмещая технологии и энергоэффективность. Проект «отца небоскребов» Хельмута Яна, ученика Людвига Миса ван дер Роэ, готов задать новый уровень офисному девелопменту столицы. Интеллектуальная система управления зданием, система рекуперации воздуха, светодиодное освещение и многое другое — iCITY6 строился в строгом соответствии с требованиями экосертификации уровня LEED Gold.
На пике спроса
Интерес девелоперов к локации легко объясним. По оценке Nikoliers, расположенные в районе Москва-Сити офисы класса А и прайм имеют большой потенциал роста арендных ставок, если сравнивать с другими деловыми районами столицы. К 2028 году этот показатель, прогнозируют консультанты, увеличится почти на 19%, до 79 000 рублей за квадратный метр в год.
Впрочем, не менее популярны у застройщиков и инвесторов районы, которые стали активно развиваться благодаря так называемой программе по созданию мест приложения труда. Ее можно считать одним из векторов развития столицы, которому городские власти продолжают неуклонно следовать. Достаточно быстро эту идею на вооружение взяли девелоперы, начав строить офисы и торговые центры в составе новых жилых комплексов. Площадь таких проектов растет из года в год. Ранее мэр Москвы Сергей Собянин говорил, что в 2024-м суммарная площадь объектов по программе стимулирования создания мест приложения труда выросла в два раза по сравнению с предыдущим годом. Яркими примерами такого подхода можно считать многофункциональные комплексы MIND7 около Петровского парка и JOIS в Хорошёво-Мнёвниках, в районе «Большого Сити», от того же MR. Эти проекты объединяет расположение в локациях, предпочтительных как для жизни, так и для работы.
JOIS по проекту бюро Genpro включает 82 000 кв. м офисных площадей. Разместиться здесь смогут как малые бизнесы, так и относительно крупные компании. Ведь диапазон площадей разбросан от 98 кв. м до целых этажей. Будучи продолжением одноименного премиального жилого комплекса, офисная часть может найти спрос как со стороны жителей, так и тех, кто заинтересован в близости к Сити (до него отсюда семь минут на автомобиле). Инфраструктура, доступная резидентам офисов, будет включать ландшафтный парк от международного бюро S&P, рестораны и кафе, двухуровневый фуд-холл и общественное пространство амфитеатра, идеальное для неформальных встреч с коллегами. В премиальном комплексе MIND, который находится в динамичном бизнес-районе, простирающемся от станции метро «Динамо» до метро «Аэропорт», запланировано более 25 000 кв. м офисных площадей. Принципы work-life balance3 здесь намерены довести до абсолюта благодаря трехуровневому многофункциональному пространству, а также просторному приватному внутреннему двору.
Еще один проект, который реализует MR, должен появиться на западе Москвы на ул. Рябиновая. Многофункциональный кластер, получивший название LINK8, находится рядом со станцией метро «Озерная» и тремя важнейшими магистралями: МКАД, Северо-Западной хордой и Можайским шоссе. В рамках проекта будет также построен мост через железнодорожные пути, который позволит значительно сократить путь до метро. Современные офисные площади класса В+ с открытыми планировками, панорамным остеклением и высокими потолками, а также собственная ретейл-инфраструктура, фитнес-центр и эксплуатируемая кровля с зонами отдыха и рестораном сделают LINK8 максимально комфортным для работы.
Под единым брендом
Основанная в 2003 году MR начинала как девелопер офисной недвижимости и только потом приступила к реализации жилых объектов. Годы работы позволили сформировать экспертизу как с точки зрения архитектурных и инженерных решений, так и в плане сотрудничества с ведущими мировыми дизайн-бюро и культурными институциями. Объекты, которые возникают в результате, эффективно и продуманно интегрируются в городскую среду, выводя ее на новый уровень.
Опираясь на этот опыт, в 2025 году MR приняла решение объединить свои офисные проекты под брендом MR Office. Всего компания планирует построить и вывести на рынок более 10 новых деловых комплексов в ключевых бизнес-локациях общей площадью 1 млн кв. м, претендуя на то, чтобы стать лидером в сегменте. В сумме с уже готовыми проектами офисный портфель MR Office будет насчитывать более 2,1 млн кв. м и включать 25 объектов.
«Рынок офисной недвижимости переживает трансформацию: компании ищут не просто помещения, а комплексные решения, которые повышают эффективность бизнеса и качество работы сотрудников. В ответ на этот запрос MR консолидирует 11 реализованных проектов и 1 млн кв. м офисных площадей в портфеле под новым брендом MR Office. Это не просто новый продукт, а естественное развитие нашего 22-летнего опыта в создании современных бизнес-пространств — от первого бизнес-центра «Аэропорт» в 2004 году до флагманских проектов вроде JOIS и BELL».
Кермен Мастиев
директор по коммерческой недвижимости компании MR
И без того высокий офисный спрос в случае с MR Office будет подогреваться выбором премиальных локаций, а также опытом девелопера, активно применяющего последние технологии как на стадии строительства, так и управления.