Перспективы Сестрорецкого намыва: насколько широк интерес инвесторов и есть ли вред экологии
Сестрорецкий намыв включен в Генеральный план Петербурга, утвержденный в конце 2023 года. А сейчас для его застройки пытаются утвердить особые правила землепользования и застройки. NSP опросила экспертов, чтобы разобраться, чем привлекательна эта локация для инвесторов и девелоперов, и есть ли опасность для окружающей среды.
Сестрорецкий намыв включен в Генеральный план Петербурга, утвержденный в конце 2023 года. Предполагается, что намоют порядка 300 га новой земли. В настоящее время идет рассмотрение замечаний и предложений, поданных петербуржцами к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) для будущего намыва.
В марте 2025 года портал 78.ru сообщал со ссылкой на комитет пресс-службу администрации Курортного района, что намываться территории у Сестрорецка будут поэтапно. Так, работы в Северном планировочном районе будут проведены до 2027 года, а в Южном (от комплекса защитных сооружений до Тарховского лесопарка) – до 2028 года. Инвестором комплексного развития территории выступит компания «Северо-Запад Инвест».
Жилой вопрос Сестрорецкого намыва
По данным bnMAP.pro, на середину августа 2025 года в Сестрорецке реализуется четыре проекта новостроек. Средняя цена одного квадратного метра новостройки в Сестрорецке составляет 390,1 тыс. рублей, а средний бюджет покупки – 23,8 млн рублей. Все проекты относятся к мало- и среднеэтажной застройке (до 6 этажей). Самый последний старт корпуса в продажу произошел в июне 2024 года. Более поздних стартов тут не было.
За первые семь месяцев 2025 года в Сестрорецке реализовано около 0,13 тыс. лотов новостроек. За аналогичный период прошлого года было реализовано порядка 0,36 тыс. лотов (но помним, что в первом полугодии 2024 особенно ярко отмечался ажиотаж по поводу завершения льготной общедоступной ипотеки, а ставка по рыночным программам ипотеки была существенно ниже, чем сейчас).
По словам директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group») Ольги Трошевой, Сестрорецк традиционно пользуется спросом как у покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания, так и у инвесторов, ориентирующихся на высоколиквидные объекты. Курортный район, в котором он расположен, отличается благоприятной экологией, престижным статусом, близостью к Финскому заливу и удобным выездом на КАД.
«Реализация проекта Сестрорецкого намыва позволит создать современную жилую среду с выходом на первую линию, что привлечёт внимание к территории как покупателей жилья, так и девелоперов, заинтересованных в строительстве объектов коммерческой недвижимости», – считает эксперт.
Заместитель руководителя Центра инвестиций в недвижимость Becar Алексей Илюхин указывает, что на цену будет влиять высотность предполагаемого жилого комплекса. Пока таких данных нет. А это очень важный фактор для расчета: сколько квадратных метров можно будет построить на 1 кв. м этого участка. Например, в Москве шла речь о строительстве на таком же участке около 2,5 млн кв. м жилья. Скорее всего в этом районе будут сроить жилье бизнес- и элит-класса, а значит, стоимость квартир будет начинаться от 350 тыс. рублей за один квадратный метр.
Возможности для коммерческой недвижимости
По мнению руководителя проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге Дмитрия Садовникова, Сестрорецкий намыв вряд ли можно рассматривать как потенциально крупный гостиничный кластер – с учетом значительного объема гостиничной недвижимости в соседнем курорте «Горская». Ввиду удаленности, нет необходимости строить на территории намыва бизнес-центры. Из-за специфики локации на данный момент она не привлекательна для инвесторов.
Как полагает партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова, появится ли возможность у Сестрорецка воспользоваться моментом и привлечь потенциальный спрос на офисы или гостиницы – это большой вопрос: «Конечно, удобнее строить на новых территориях, чем размещать новые объекты в плотной городской среде. Кроме того, в Петербурге и Ленобласти много ограничений, связанных с сохранением культурного наследия, это будет сдерживать девеломпент в Сестрорецке».
По словам эксперта, отдельные проекты могут получить развитие как точечная застройка, но что гораздо более ожидаемо, – это развитие «серого» сектора (ИСР – индивидуальные средства размещения) – апартаментов и гостевых домов под сдачу в аренду на посуточной основе. Этот сектор всегда первым откликается на рост спроса со стороны туристов, а такой рост ожидаем, так как появится много нового, привлекательного для гостей области и города – яхтенная марина, пляжи, рестораны, благоустроенная городская среда на море, где можно просто погулять.
Намыв может навредить экологии, полагают эксперты
Координатор движения «Против захвата озер», эколог Анна Шушпанова уверена, что если Сестрорецкий намыв соорудят, то экосистема изменится кардинально. Финский залив достаточно мелкий, в нем очень сильная эвтрофикация, а в проекте намыва предусмотрены узкие каналы. В них будет застаиваться вода, цвести и заболачиваться.
Проект 2011-2012 годов предполагал поднятие побережья залива на несколько метров в высоту. Если так и произойдет, то по оценкам эколога, то нарушится прибрежная экосистема. «Например, здесь одна из самых больших в Европе популяций краснокнижного растения, восковника болотного, – говорит Анна Шушпанова. – Он растет по побережьям Финского залива. Сейчас у нас очень много прибрежных территорий, которые планируют сделать особо охраняемыми природными территориями (ООПТ). В частности, это Тарховский лесопарк и лесопарк «Гагарка», где на берегу залива растут уникальные черноольховые леса. В случае намыва экосистема этих прибрежных территорий видоизменится, будут утрачены обитающие на них краснокнижные виды».
По мнению генерального директора консалтинговой компании Maris Бориса Мошенского, новая намывная территория при выходе на дамбу не только негативно повлияет на экологию, но также усугубит транспортную ситуацию и лишит Петербург рекреационных зон и пляжей для отдыха.
«Петербург и область – это достаточно большая агломерация по площади, у нас достаточное количество свободной земли и есть возможность экстенсивно развивать город, не прибегая к тому, чтобы отсыпать водные пространства Финского залива, – указывает Борис Мошенский. – Сестрорецк небольшой городок, очень хороший, зеленый, с хорошим транспортным сообщением, в том числе включая железнодорожное сообщение. Поэтому делать огромный жилой кластер, я считаю нецелесообразно. Но если решение все же будет принято, то осуществлять строительство нужно малоэтажное, в пределах тех земель, которые и так уже существуют».
Что же касается технологий строительства, как заметил коммерческий директор компании «Брусника» в Петербурге и Ленобласти Максим Зорин, на намывных территориях девелоперы вынуждены инвестировать больше средств в подземную часть зданий, чтобы обеспечить проектную несущую способность. Кроме того, из-за близости к воде необходимо наличие активного водопонижение на период строительных работ. Гидроизоляция подземных сооружений также требует дополнительных затрат. Однако с точки зрения архитектурно-градостроительного облика, специальных ограничений в таких проектах нет.