«Созвездие» без инвестора. Хильченко снова продает проект гостиницы

Холдинговая компания «Созведие Водолея» миллиардера Владимира Хильченко вновь выставила на продажу три участка на Кременчугской улице, где собиралась строить гостиницу на 400 номеров. Продажей активов занимается ИК «Капитал», дочерняя структура холдинга.

Как пояснил «Новому проспекту» Владимир Хильченко, сейчас «переговоры с новыми инвесторами ведутся». «Планируем продать землю площадью в 0,72 га со всеми инженерными коммуникациями под строительство отеля на 400-500 номеров», — сказал он. Решение о продаже было принято в том числе из-за эпидемии коронавируса, которая обрушила гостиничный бизнес, пояснил он.

Проект с историей

Освоить территорию на Кременчугской улице «Созвездие Водолея» пытается с начала нулевых. Пока компании удалось построить лишь один из запланированных проектов — жилой комплекс бизнес-класса на 67 квартир, он был введен в эксплуатацию в 2016 году. На трех оставшихся участках холдинг собирался возвести бизнес-центры и гостиницу. Сейчас все три проекта заморожены.

В 2014 году Владимир Хильченко уже выставлял на продажу эти участки: тогда у «Созвездия Водолея» не хватало собственных средств для их освоения, а получить банковское финансирование не удавалось.

В то время Владимир Хильченко хотел выручить за участки около 800 млн рублей, однако покупателей найти не удалось, и девелопер решил застраивать землю самостоятельно.

В 2017 году компания получила разрешение на строительство семиэтажной гостиницы площадью 11 тыс. м2 на 174 номера. Проект оценивался в 1,5 млрд рублей.

В 2019 году стало известно о корректировке проекта. У «Созвездия Водолея» появился партнер — международный инвестор, имя которого не раскрывали, но Владимир Хильченко утверждал, что инвестор заинтересован в строительстве гостиницы в центре Петербурга.

Отель собирались увеличить более, чем в 2 раза — до 400 номеров. Разместить его планировали не на одном, а сразу на двух участках. Удвоился и размер инвестиций. Появлялась информация, что оператором нового отеля станет международная сеть Holiday Inn. Но сотрудничество не сложилось. «Сначала активность иностранного партнера сдерживали «страновые риски». А пандемия, которая обвалила туристический и гостиничный рынки во всем мире, окончательно убила его интерес к проекту в Петербурге», — рассказал «Новому проспекту» источник, знакомый с ситуацией.

«Созвездие Водолея» рассматривает возможность как продажи земли с уже готовым проектом гостиницы, так и участие в проекте на партнерских основаниях.

«Пятерка» с оговоркой

Эксперты говорят, что теоретически локация на Кременчугской улице, в историческом центре города, подходит для строительства гостиницы уровня «5 звезд». Такого мнения придерживается вице-президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Тамара Буйлова. По ее словам, у «Созвездия Водолея» много земли, что позволяет построить всю необходимую для «пятерки» инфраструктуру, например бассейн или спортивную площадку.

«Локация на Кременчугской улице достаточно удачная», — отмечает инвестор Hotel Indigo St. Petersburg Tchaikovskogo, генеральный директор ООО «ИТС» («Индивидуальный туристический сервис») Виктория Шамликашвили.

«Безусловно, облик Кременчугской улицы и ее окружения улучшился благодаря появлению там ряда жилых комплексов. Но рядом с участком под застройку расположена инфекционная больница им. Боткина и склады. Это существенно снижает привлекательность места», — комментирует Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers.

«В конечном счете интерес к объекту со стороны потенциальных покупателей будет зависеть от заявленной собственником цены участка», — заключает Виктория Шамликашвили.

«Все три лота, которые продаются, давно известны рынку. Так, гостиничный проект собственник некоторое время назад продавал примерно за 310 млн рублей. А проект бизнес-центра — за 250 млн рублей. Что касается проекта торгово-офисного центра, то его собственник оценил в 220 млн рублей. При получении разрешительной документации стоимость лотов могла вырасти, но незначительно», — говорит Анна Сигалова.

Как сообщили в «Созвездии Водолея», сейчас за участок в 0,26 га с проектом отеля от архитектурной мастерской Евгения Герасимова компания хочет выручить 310 млн рублей. По данным других участников рынка, стоимость остальных лотов не изменилась и как минимум вдвое превышает их рыночную стоимость.

Пандемия смешала карты

Эксперты говорят, что из-за неопределенности спроса на туристические услуги в Петербурге сложно прогнозировать операционные показатели будущего отеля. «Поддержка международного оператора — это отчасти система лояльности. Однако работает она только когда открыты границы, поскольку большинство участников программы лояльности — иностранные туристы», — поясняет директор по развитию сети отелей Vertical Николай Пана. Но этой публики Петербург лишился из-за пандемии в первую очередь.

По оценке Тамары Буйловой, иностранцы обеспечивают до половины всей загрузки петербургских отелей. «В этом году городу и отельерам придется постараться, чтобы как-то нивелировать их отсутствие. Иначе всё, на что смогут рассчитывать гостиницы, это 50%-ная заполняемость номерного фонда в сезон», — считает она.

Отказ иностранного инвестора от реализации проекта в России, по словам участников рынка, в нынешних экономических реалиях логичен. «Доходность гостиничного бизнеса сейчас составляет 5-6% годовых, что сопоставимо с уровнем доходности вкладов в банке, а окупаемость проектов может составлять около 20 лет», — подсчитал владелец и генеральный менеджер отеля «Гельвеция» Юнис Теймурханлы. По этой причине, полагает он, инвесторы в России не рассматривают отельный сегмент как доходный бизнес: «Для них это лишь средство сохранения денег».

«Выход международного инвестора из проекта — это нормально», — соглашается Тамара Буйлова. Она напоминает, что восстановления мировой гостиничной индустрии стоит ждать не ранее 2024 года. И Петербург — не исключение. «В 2021 году отельный бизнес города не восстановится, а весной-летом на рынок должны выйти несколько готовых гостиничных проектов, которые будут продаваться за разумные деньги со сроком окупаемости в пределах 8 лет. Инвесторам просто стоит подождать», — считает она.

Из-за пандемии пострадали не только планируемые, но и уже в той или иной степени начатые гостиничные проекты. «Приостановлена реализация целого ряда крупных гостиничных проектов в двух столицах», — констатирует Николай Пана. Например, срок открытия Wawelberg Hotel на Невском проспекте в бывшем здании касс «Аэрофлота» перенесен с 2020 на 2021 год.

Некоторые объекты так и не смогли открыться после первой волны коронавируса, например отель Courtyard St.Petersburg Vasilievsky 4*, который впоследствии был продан.