Апартаментам нечего предложить
В Петербурге выросли объемы продаж апартаментов. По данным исследования Knight Frank St Petersburg, с июля по сентябрь было продано около 1,5 тыс. юнитов общей площадью около 52 тыс. кв. м. Годом ранее за тот же период было реализовано 1,3 тыс. апартаментов площадью 45 тыс. кв. м. Сейчас в продаже остается 2,7 тыс. номеров площадью 110 тыс. кв. м – это самый низкий уровень предложения с 2017 г., отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg.
Самой большой популярностью пользуются сервисные апартаменты – меблированные комнаты с услугами по управлению, рассказывает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. В III квартале в городе было продано 1,3 тыс. сервисных апартаментов площадью 35 тыс. кв. м вместо 1,1 тыс. (30 тыс. кв. м) годом раньше, приводит статистику руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Спрос на сервисные апартаменты в III квартале по сравнению со II кварталом увеличился более, чем в 2 раза, подсчитали аналитики Knight Frank St Petersburg. Основной объем составили студии – 76% в структуре продаж.
«Мы видим, что на рынке растет интерес покупателей к сервисным апартаментам, а инвестиции остаются основной целью покупки: 90% юнитов приобретают с инвестиционным мотивом», – говорит Трошева.
Частным инвесторам стало более выгодно вкладывать деньги не в жилье, а в апартаменты, отмечают в Knight Frank St Petersburg. По данным Setl Group, в Петербурге средняя цена на квартиры в новостройках на конец сентября составляла 198 200 руб. за 1 кв. м. В то время как стоимость 1 кв. м в сервисных апартаментах с отделкой и меблировкой, по сведениям Knight Frank St Petersburg, на начало октября составила около 213 000 за 1 кв. м.
По словам менеджера PR-направления департамента по связям с общественностью Setl Group Наталии Кононовой, при более высокой стоимости за 1 кв. м, цена за апартамент обычно оказывается ниже, чем стоимость квартиры в схожем жилом проекте. «У апартаментов маленькая площадь, поэтому, если мы делим цену на площадь, получается, что метр дорого стоит», — посняет она.
Кроме того, апартаменты позволяют инвесторам менять подход к управлению: переориентировать формат аренды с краткосрочного на долгосрочный или наоборот, чтобы получить максимальный доход во время пандемии.
Сокращение предложения на рынке отчасти связано с тем, что некоторые застройщики придерживают наиболее ликвидные лоты. «Девелоперы выводят на рынок апартаменты частями: кто-то придерживает высокие этажи, кто-то целые подъезды, кто-то апартаменты с отделкой оставляет на потом», – поясняет PR-менеджер Knight Frank St Petersburg Юлия Лавринова. Компании стараются сохранить равномерные объемы продаж и поступления средств в течение всего срока реализации проекта, поэтому не спешат выставлять на рынок объект целиком.
Еще одной причиной роста популярности апартаментов Попов называет предстоящую «амнистию». Сейчас апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, которые приравнивают к коммерческой недвижимости. Собственники не могут в них зарегистрироваться и платят за коммунальные услуги по тарифам не для населения, а для бизнеса. В апреле в Госдуму внесли законопроект, который даст право регистрироваться в апартаментах после перевода помещения в жилое. Планируется, что он будет принят до конца года. По мнению Попова, это привело к резкому спросу.
Сами девелоперы тоже ждут предстоящих изменений законодательства и не спешат выводить на рынок оставшиеся юниты. «Вымывание предложения обусловлено осторожностью девелоперов по выводу новых проектов на рынок из-за планов правительства на новое законодательство в отношении апартаментов», – говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Вместе с увеличением спроса растут и цены. Только за III квартал средняя стоимость на сервисные апартаменты выросла на 7% до 213 000 руб. за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank. В конце 3 квартала 2020 г. цена была 165 900 руб. за 1 кв. м.
Шарыгина говорит, подорожали не только сервисные, но и другие виды апартаментов. По ее мнению, цены продолжат расти, но темпы снизятся, иначе вложения в апартаменты станут невыгодными. «Доходные программы будут конкурировать за частного инвестора с банковской ставкой [по депозиту], которая последнее время растет», – поясняет она.