Жизнь в новом формате
Если сервисные апартаменты уже стали привычным явлением на российском рынке, то коливинги — санатории и дома престарелых — это сравнительно новые направления, к которым сейчас присматриваются девелоперы. BG разбирался в перспективах развития данных форматов.
Сегодня формат коливингов наиболее актуален для крупных городов, которые являются центрами притяжения молодежи, экспатов, студентов, IT-специалистов, блогеров, представителей других современных профессий, которые предполагают мобильный образ жизни без привязки к постоянному месту жительства. По словам Николая Пашкова, генерального директора консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, коливинг, по сути,— это арендуемая комната в модной «коммуналке», которая сочетает в себе комфорт индивидуального жилья в формате квартиры-студии и расширенные возможности по проведению совместного досуга, мероприятий, вечеринок и пр. «То есть в дополнение к личному пространству арендатор получает расширенный функционал общественных пространств и инфраструктуры»,— уточняет он.
Коливинг может дополняться общей прачечной, кладовыми, спортзалом и пр. При этом концепция коливингов может быть разной, а по мере развития рынка будет сформирована и его классификация, но пока в России этот сегмент находится в начале своего становления. «Дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от экономической ситуации и позиции регулирующих органов, потому что коливинг — это не жилое помещение, а мини-отель своеобразного формата, отсюда возникают вопросы, связанные с нормативной базой»,— уверен эксперт.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, замечает, что это не самый простой формат, хотя очень актуальный для нынешнего поколения.
По ее словам, в первую очередь, нужно четко понимать целевую аудиторию — нельзя просто «воткнуть» коливинг и думать, что он будет успешным. Второй момент — такими проектами очень сложно управлять. «На российском рынке практически нет УК, которые умеют работать в коливингах, знают, как они должны функционировать и как нужно правильно создавать атмосферу. Это не только вопрос стратегии, но и решение таких незначительных элементов, как организация небольшой вечеринки или мастер-класса»,— поясняет она.
По словам Алины Базаевой, старшего аналитика Colliers, первые коливинги в России появлялись благодаря частным инвесторам, которые преобразовывали квартиры под пространство для сдачи в аренду. «Именно идеология — это то, что отличает коливинг от обычной квартиры: управляющие коливинга подбирают в качестве арендаторов людей, которые имеют похожие интересы, ритмы жизни, взгляды на ценности и быт (часто для того, чтобы попасть в коливинг, необходимо пройти анкетирование или собеседование). К примеру, один из первых заявленных в Петербурге коливингов был построен на идее вегетарианства (Triglinki)»,— добавляет она.
Большинство коливингов в России не являются полноценными бизнесами. Готовых сетевых и профессиональных коливингов пока нет, но уже реализуются подобные проекты. «В Петербурге максимально приближенным к данному формату можно назвать апарт-отель We&I by Vertical девелопера Becar. А уже в своем новом гостиничном комплексе Coasis девелопер Becar планирует три корпуса в формате коливинга, в двух других зданиях обустроят отели под брендами Vertical и Ramada Encore by Wyndham. Также в 2020 году компания AFI Development объявила о строительстве в Москве первого небоскреба-коливинга»,— говорит Алина Базаева.
Вместе с тем участники рынка указывают на то, что данное направление вряд ли получит широкое распространение в России. «Возможно, будут появляться единичные востребованные проекты, однако массовое развитие сегмент коливингов не получит. И хотя это дешевле арендуемой квартиры, арендуемая квартира — это определенный уровень self-сервиса и комфорта»,— считает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Новые подходы к оздоровлению
Другим направлением, которым сейчас начали интересоваться девелоперы, являются санатории. Сама концепция санатория подразумевает оздоровление, природу, свежий воздух, умиротворение, но в черте города найти такое место непросто, если не брать во внимание города-курорты вроде Ессентуков и Кисловодска. «Большинство санаториев, которые представлены сейчас на рынке, относятся к двум типам. Первый тип — старый советский санаторий, который в том числе работает с социально незащищенными слоями населения. Другой тип — ведомственные санатории государственных структур, которые могут себе позволить содержать подобную инфраструктуру, частично работая на рынок»,— отмечает господин Пашков. При этом коммерческие проекты, которые построены с нуля, на рынке есть, но их очень мало, поскольку изначально этот бизнес требует серьезных инвестиций не столько в само строительство помещения, сколько в медицинский персонал, оборудование, его оснащение. «И реализовать это без поддержки государства финансово непросто: это должен быть либо санаторий элитного уровня с определенной целевой аудиторией, либо все-таки дотироваться государством»,— считает господин Пашков.
По мнению госпожи Шарыгиной, данным направлением в основном интересуются «жилые» компании, которые раньше не работали с этим сегментом. «Мы видим ряд сделок по Курортному району Петербурга и побережью Сочи. В основном речь идет о реновации, преобразовании, строительстве дополнительных коммерческих площадей для размещения людей и получения операционного дохода»,— объясняет эксперт.
Евгения Тучкова, замдиректора департамента консалтинга Colliers, также видит активный интерес со стороны девелоперов к реализации подобных проектов в зонах рекреации — появляется много запросов на реконструкцию старых санаторных построек. «В основном это старые советские санатории, в которые нужно вдохнуть новую жизнь и усилить оздоровительную концепцию. Второй тип проектов — создание курортных комплексов с оздоровительной направленностью в интересных ландшафтных природных массивах. К примеру, новые проекты анонсировали компании "Элемент", "ЛСР" и прочие»,— добавляет госпожа Тучкова.
Обеспечить качественный уход
Собеседники BG называют дома престарелых перспективным сегментом, но тоже очень специфическим. «Для организации медицинского сопровождения компании потребуется лицензия. Подобные проекты активно развиваются за рубежом. В России тоже начинают появляться операторы — как крупные, так и мелкие. Вторым, конечно, сложнее, но активность чувствуется»,— говорит госпожа Шарыгина. За рубежом, в свою очередь, есть такое понятие, как коливинг для старшего поколения. «Это не дом престарелых и не гериатрический центр, это сообщество взрослых людей по интересам. В США, например, есть поселок для тех, кому больше 55 лет»,— уточняют эксперты.
В крупных городах сегмент ухода за пожилыми людьми является перспективным и востребованным, особенно со стороны родственников тех, кто нуждается в паллиативной помощи, продолжает господин Пашков. «Чтобы этот сегмент стал массовым, он должен ориентироваться на средний класс, но в таком случае этот бизнес будет нерентабельным. Тут необходима помощь государства, в первую очередь в плане строительства объекта недвижимости, потому что за свой счет построить, или купить здание, или арендовать помещение по коммерческим ставкам просто неподъемно для инвесторов»,— рассуждает эксперт.
С одной стороны, практика перспективная: нормально иметь возможность обеспечить престарелых родственников комфортными условиями проживания и уходом, полагает господин Трушин. «С другой стороны, русский народ в большинстве своем негативно настроен к домам престарелых — люди самостоятельно ухаживают за родственниками. С этим связана очень ограниченная емкость рынка, которая не даст сегменту должный спрос»,— считает он.
Вдали от городского шума
Также в последнее время застройщики проявляют интерес к созданию объектов для загородного размещения. Такие проекты ориентированы не столько на инвестиционный спрос, сколько на собственное сезонное проживание либо использование в качестве второй квартиры. «Пандемия и период самоизоляции не только стимулировали спрос на загородные форматы проживания, но и способствовали появлению нового вида отдыха — bleisure (business + leisure), который предполагает удаленную работу "без отрыва от отдыха"»,— рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. Вместе с тем примеры инвестиционных загородных апартаментов, предлагающих программы доходности и управление лотом, все же появляются на рынке. К примеру, коттеджные поселки Sova и Hugge life Country Club. «Данный формат стал особенно актуален в условиях самоизоляции и повышенного спроса жителей города на временное размещение в ближайшем пригороде»,— уточняет она.