Тяга к пасторали
Во время пандемии заметно увеличился спрос на аренду загородного жилья, но рынок оказался не готов к такому повороту событий. Сегодня девелоперы все пристальнее присматриваются к локациям, расположенным за КАДом, рассчитывая среди прочего развивать здесь новые проекты апартаментов.
Пандемия послужила катализатором спроса на загородное жилье и земельные участки. Показатели 2020 года аналитики называли рекордными, но в 2021 году их удалось превзойти на 33%: в коттеджных поселках города и области было продано более 9 тыс. домов и участков. Возрос также спрос на аренду.
«В начале 2020 года, с введением антиковидных ограничений, состоятельные горожане были готовы к любым вариантам аренды загородного жилья — от кратко- до долгосрочной (включая аренду на весь летний сезон). Сегодня спрос высок именно на долгосрочную аренду. Уверенность в том, что ограничения могут повториться, заметна и определяет поведение потребителей»,— отмечает Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит».
При этом, кроме пандемии, на рост востребованности аренды загородного жилья повлияло то, что в последние несколько лет люди начали считать деньги. «Они задались вопросом: а могу ли я позволить себе загородный дом? Одно дело — когда вы живете за городом постоянно. Другое — когда вы приезжаете туда на выходные два раза в месяц в сезон. Нужно ли вам приобретать земельный участок, строить дом, поддерживать в нем порядок, "консервировать" на зиму, охранять, или проще будет что-то арендовать?»— поясняет Андрей Троицкий, руководитель отдела продаж группы компаний «Штаб».
Кроме того, по словам Алины Базаевой, старшего аналитика Colliers, появился спрос на новый вид отдыха: bleisure (business + leisure), представляющий собой удаленную работу «без отрыва от отдыха». В связи с этим размещение за городом продолжает пользоваться популярностью (не только в гостиницах и санаториях, но и в коттеджных поселках, комплексах апартаментов, особенно при долгосрочном бронировании). Наиболее востребованы в плане аренды объекты во Всеволожском, Курортном, Приозерском, Выборгском и Ломоносовском районах.
В целом, по мнению Данила Бекирова, совладельца инвестиционно-строительной компании Investa, рынок оказался не готов к такому спросу и потоку желающих уехать за город от новых условий «постковидной» жизни. В итоге можно было наблюдать цены от 10 до 70 тыс. рублей за сутки в загородных домах под Петербургом. Такой же рост был по всем сегментам — турбазам, домам отдыха, апартаментам и пр.
Эксперты считают, что загородные проекты апартаментов могли бы стабилизировать ситуацию, но пока их довольно мало. Тем не менее спрос дал заметный толчок строительству загородной инфраструктуры — в текущем году девелоперы вывели на рынок почти 9,5 тыс. новых объектов (домов, участков и таунхаусов). Апартаменты также планируют встроиться в этот развивающийся тренд.
Разнообразие видов
Апарт-отели городского и загородного типа представляют собой разные группы проектов с точки зрения портрета покупателя и цели приобретения. «Если городские апарт-отели, в первую очередь, ориентированы на инвестиционный спрос, то загородные проекты преимущественно интересуют покупателя, ориентированного на сезонное собственное проживание либо на использование загородных апартаментов как второй квартиры»,— отмечает Алина Базаева. Также загородный сегмент представлен рекреационными апартаментами — с оздоровительной или спортивной инфраструктурой. На данный момент на рынке присутствуют различные форматы: коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, апарт-комплексы с отдельными юнитами.
Многие рекреационные апартаменты расположены у водных и лесных массивов. В Курортном районе это «е.квартал "Мир внутри"», «Первая линия», X-Clinic, «Русские сезоны»; в Мистолово — комплекс «Образ жизни». Заявленный комплекс с медицинскими учреждениями в Лахте превратился в апартаменты и сити-виллы «Лахта Парк».
«В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности и управление лотом. Например, проекты Sova и Hugge life Country Club с программами доходности от 10%»,— добавляет Алина Базаева.
Тем не менее, по словам Виталия Коробова, директора Element Development, данный формат только начинает развиваться. Хотя рост спроса на краткосрочную и долгосрочную аренду заставил девелоперов значительно активизироваться. Поэтому в ближайшее время количество таких проектов будет расти.
«В целом доходность загородных проектов апартаментов сейчас довольно сильно разнится и зависит от выбранной концепции, а также сегмента целевой аудитории. По нашим расчетам, она может составлять около 7–8% годовых. При сохранении спроса в следующем году можно рассчитывать на 8%–10% годовых в связи с ростом цен на аренду»,— резюмирует Данил Бекиров.
В данный момент, по словам Алины Базаевой, наблюдается активный интерес со стороны девелоперов к реализации проектов апартаментов в зонах рекреации. Появляется много запросов на реконструкцию старых санаторных построек. В основном это старые советские санатории, в которые нужно вдохнуть новую жизнь и усилить оздоровительную концепцию. Второй тип проектов — создание курортных комплексов с оздоровительной направленностью в интересных ландшафтных природных массивах — в Петербурге заметен активный интерес к Курортному району, территориям около залива. К примеру, новые проекты анонсировали компании Element Development, ЛСР и пр.
Факторы, влияющие на темпы их развития, по мнению Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, остаются прежними — чем дольше закрыты границы, тем больше проектов рынок увидит в ближайшем будущем.
Проблемы и перспективы
Несмотря на рост интереса к загородным проектам апартаментов, главной проблемой их развития, по мнению Данила Бекирова, является ограниченность спроса и его высокая сезонность. «Ситуация аналогична "домику в Крыму", когда летом не найти свободного места, а осенью и до Нового года можно простоять без арендаторов»,— отмечает он.
По мнению Ольги Шарыгиной, к основным проблемам подобных проектов также относятся концепция, позиционирование и продажи (и инвестиционные, и гостевые). Надо четко понимать, для кого и зачем строится комплекс. Еще один вопрос — управление. На рынке не так много управляющих компаний, которые знают, как работать с загородными апартаментами.
«Если мы говорим об апартаментах, аналогичных городским, а-ля гостиница, то получаем крайне специфический продукт, рассчитанный на определенную аудиторию. По большому счету, спа-отель, для которого подойдет не всякая локация. Сейчас довольно трудно найти землю с соответствующим видом разрешенного использования, да и качество услуг должно быть на высоте, иначе проект окажется провальным. Если же под апартаментами подразумевается комплекс домиков, некая база отдыха — это совершенно другая история. На данном рынке сейчас растет конкуренция, в том числе и со стороны частников. Если раньше в наших поселках инвесторы строились только на продажу, то сейчас большое количество домов стало сдаваться посуточно»,— добавляет Андрей Троицкий.
В целом, по мнению Данила Бекирова, загородные апартаменты — довольно новый сегмент. «Не думаю, что в перспективе по объемам он сможет приблизиться к строящимся и будущим проектам в городе. Но обязательно найдется аудитория, которая не хочет покупать дорогостоящий загородный дом и в то же время желает проводить больше времени на природе. Если ковидные ограничения и дальше будут сохраняться, миграция из городов продолжится. Но, на мой взгляд, это явление временное, поэтому стратегические инвесторы не торопятся массово скупать участки на трех-пятилетнюю перспективу»,— поясняет эксперт.
«В какой-то степени способствовать развитию сегмента инвестиционных апартаментов за городом поможет льготное кредитование под строительство и реконструкция отелей по ставке 3–5%. Но сложность может быть в необходимости соответствовать строгим критериям. Программа поддержки регламентирует и номерной фонд, и общую площадь проектов, и количество звезд (претендовать на поддержку могут девелоперы, реализующие проекты категории от "трех звезд")»,— считает Виталий Коробов.
Наиболее популярными, по мнению эксперта, в ближайшей перспективе будут небольшие форматы апартаментов или домов с участками, расположенные в хорошей транспортной доступности от города и обеспеченные транспортной и социальной инфраструктурой.