Апартаменты Москвы в III квартале: тотальное поглощение
Несмотря на выход новых девелоперских проектов, объем доступного предложения в сегменте апартаментов Москвы в течение III квартала 2021 года остался на прежнем уровне. При этом выросла доля апартаментов комфорт-класса, количество которых продолжило увеличиваться на фоне сокращения в других классах. Интересно, что и цена в более дешевых сегментах росла быстрее, чем в более дорогих.
Высокая девелоперская активность, наблюдавшаяся на московском рынке с начала года, никак не сказалась на объеме предложения. По итогам III квартала 2021 г. в столице предлагаются к продаже 7835 апартаментов в 128 проектах - всего на 1 апартамент меньше, чем во II квартале 2021 г. В то же время по сравнению с III кв. 2020-го объем предложения сократился на 22%. При этом за 9 месяцев года на рынок вышло 22 новых проекта на 11,4 тыс. апартаментов, на 72% превысив показатели I-III кв. 2020 г. Активному вымыванию предложения способствовали как сохраняющаяся высокая покупательская активность, так и стремление девелоперов сдержать достигнутый уровень цен, для чего они искусственно ограничивают экспозицию.
Всего в июле-сентябре 2021 г. было куплено почти столько же апартаментов, как и в апреле-июне - 3350 против 3362.
При этом ситуация в каждом отдельном сегменте сильно отличается. Так, предложение элитных апартаментов продолжило сокращаться. К концу III квартала 2021 г. здесь представлено всего 1,6 тыс. юнитов, что на 4% меньше, чем в конце II кв. 2021 г., и на 37% - чем год назад. Похожая динамика (-3% ко II кв. 2021-го и -30% к III кв. 2020-го) наблюдалась в сегменте бизнес-класса. В то же время апартаментов комфорт-класса стало больше - на 7% к прошлому кварталу и на 15% - к III кв. 2020 г. Впрочем, в общей структуре предложения все еще лидирует бизнес-класс с долей в 42%.
Цена на апартаменты Москвы продолжила рост, увеличившись на 5% за три месяца. В целом же за 12 месяцев удорожание составило 23%. Средняя цена 1 кв. м в этом сегменте недвижимости составила 532 тыс. руб. Если смотреть по сегментам, то в комфорт-классе цена апартаментов достигла 220 тыс. руб. за 1 кв. м (+15% ко II кв. 2021 г. и +32% к III кв. 2020 г.). В бизнес-классе, где средняя цена “квадрата” составила 321,5 тыс. кв. м, динамика была чуть спокойнее, но тоже впечатляющая: +7% за квартал и +24% за год. Ценник в элитном сегменте почти никак не поменялся за квартал, показав 30%-ный рост за год, зафиксировавшись на уровне 914,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
“Для поддержания активного спроса апартаментам достаточно быть на 10-15% дешевле аналогичных квартир, - обращает внимание Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. - Поэтому рост цен на этот тип недвижимости, представленной в Москве почти исключительно псевдо-жильем, вполне логичен. До конца года динамика цен, как мы ожидаем, будет зависеть от прояснения правового статуса апартаментов и уровня спроса. Однако об их снижении говорить вряд ли приходится. Наоборот - рост будет либо на уровне инфляции при сохранении нынешнего уровня дефицита предложения, либо на10-15% - в случае принятия закона о статусе апартаментов”.