Апартаменты могут резко подорожать. Когда это произойдет
33 квадратных метра без прописки
Апартаменты начали продавать в Москве в начале 2000-х, но четкого юридического статуса в законодательстве они до сих пор не имеют. На практике это означает, что люди живут в помещениях, которые официально не являются жилыми — как магазины или офисы. Поэтому в них нельзя прописаться, а застройщик апартаментов не обязан обеспечивать их жителей инфраструктурой — детскими садами, школами и поликлиниками.
Несмотря на очевидные минусы, спрос на апартаменты в Москве растет быстрее, чем на квартиры. За первые 6 месяцев 2021 года было продано на 92% апартаментов больше, чем за тот же период 2020-го, а рост спроса на квартиры в том же календарном диапазоне составил 60%.
Средняя цена апартаментов в массовом сегменте выросла за прошлый год на 30% и на конец года составляла 250 тысяч рублей за квадратный метр.
При этом апартаменты становятся все меньше. За год их средний метраж сократился на 9 «квадратов». Теперь он составляет чуть больше 33 квадратных метров.
Быстрая окупаемость и другие плюсы апартаментов
Несмотря на подорожание, апартаменты остаются более привлекательной инвестицией, чем квартира. «Возьмем два сравнимых по качественным характеристикам жилых комплекса в Тушино: новостройку с квартирами и апартаментами, — приводит пример директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Однокомнатная квартира площадью 38,1 квадратного метра обойдется в 14,8 миллиона рублей, в то время как апартаменты площадью 39,6 квадратного метра — в 12,5 миллиона. Средняя стоимость аренды такой недвижимости в этом районе — около 60 тысяч. Таким образом, окупаемость в первом случае составит 20 с половиной, а во втором — 17 с половиной лет. Разница составит три года».
Высокой окупаемости апартаментов помогает расположение: их строят не только в спальных, но и в престижных центральных районах, и в деловых зонах, где невозможно обеспечить социальную инфраструктуру (так, апартаменты построены в башнях «Москва-Сити» или на «Даниловской мануфактуре»).
Апартаменты продаются и там, где вообще нет места для строительства новых зданий. В Москве под них переделывают готовые офисы, потерявшие арендаторов из-за удаленки, старые общежития и административные здания. «Примеры подобного переоборудования — бывшие бизнес-центры “Лофт Нагорная” и “Лофт на Подъемной, 14” или бывшее советское административное здание, ставшее “Лофтом на Вернадского”», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев. По его словам, апартаменты в этих объектах имеют площади от 12 до 30 квадратных метров.
«Такие площади при невысокой стоимости быстро распродаются на рынке, — поясняет эксперт. — Так, на старте продаж стоимость апартаментов в апарт-комплексе “Лофт Нагорная” начиналась от 3,6 миллиона рублей, что значительно ниже средней стоимости квартир комфорт-класса по рынку, которая на том же этапе составляет примерно 12 миллионов рублей».
Апартаменты по цене квартир
Если уже построенным апартаментам присвоят статус жилья, их цена сравняется со стоимостью обычных квартир, прогнозирует вице-президент инвесткомпании Becar Asset Management Катерина Соболева. Цена может вырасти от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей — в зависимости от местоположения (в 2020 году самые дешевые апартаменты в Москве стоили 2,1 миллиона, а самые дорогие — 155 миллионов рублей). На практике это означает, что апартаменты площадью 30 квадратных метров, которые сейчас стоят примерно 7,5 миллиона рублей, после изменения статуса подорожают на 1,2–1,5 миллиона.
Станут ли апартаменты официальным жильем
Закон об апартаментах обещают принять уже несколько лет. С 2015 года документ дорабатывается. Последние предложения Владимир Путин поручил внести к августу 2021 года, однако они могут быть внесены и во время чтений в Госдуме — так, Совет Федерации планирует подготовить ко второму чтению поправку о приравнивании апартаментов к жилым помещениям. Ранее с такой идеей выступил зампред правительства Марат Хуснуллин.
В конце прошлого года появилась информация о том, что закон рассмотрят весной. «Законопроект о правовом статусе апартаментов предлагает включение в “Градостроительный кодекс” понятия “многофункциональное здание” — это здание, которое включает в себя жилые и нежилые помещения», — поясняет Кирилл Голышев из Colliers. По его словам, жилье в таких помещениях получит статус нормативных квартир. Следовательно, коммунальные расходы жителей апартаментов снизятся (сейчас тарифы на электро- и водоснабжение в апартаментах в среднем на 15–20% выше, чем в официально жилых помещениях). Также в уже построенных апартаментах планируют разрешить регистрацию жильцов, а сами дома с апартаментами предполагается обеспечить социальной и транспортной инфраструктурой. Правда, кто это будет делать, непонятно — в проекте закона сказано, что инфраструктура должна строиться по региональным нормативам; в Москве, как правило, девелоперы строят ее за свой счет).
Однако присвоят ли всем апартаментам статус квартир или нет, пока можно только гадать, считает эксперт. С ним согласна управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фактически проект документа распространяется только на многофункциональные здания, то есть на корпуса, в которых есть и квартиры, и апартаменты, — говорит она. — Получается, что апарт-комплексы, где есть только апартаменты, де-факто не попадут под его действие».
Еще одну сложность в реализации закона видит Иван Татаринов из Colliers. «Часть апартаментов не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, — говорит он. — Например, это требования по инсоляции (проникновению дневного света. — Прим. ред.) и плотности застройки».
Перевод всех апартаментов в статус квартир чреват высокими расходами для бюджета. Приравнивание этого типа недвижимости к жилью влечет за собой необходимость в обеспечении ее жильцов социальной инфраструктурой, считает региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, а это значительные расходы: сейчас строительство школы в пересчете на одного ученика стоит примерно 1,2–1,6 миллиона рублей, при этом большинство школ в городе рассчитаны на 500–1000 мест.
Покупать апартаменты или дождаться нового закона
В 2022 году квартиры в Москве могут подорожать на 15%. Это связано с инфляцией, увеличением стоимости стройматериалов и оттоком трудовых мигрантов, которые вернулись на родину из-за коронавирусных ограничений. Все эти факторы повлияют и на цену апартаментов.
«После вступления в силу закона о правовом статусе апартаментов можно ожидать скачка цен, поскольку узаконивание такой недвижимости окажет влияние на ее развитие и популярность на рынке, — прогнозирует Кирилл Голышев. — А пока закон не принят, и предложение на рынке присутствует в различных форматах (лофты, сервисные апартаменты, апартаменты в составе жилых ЖК и МФК), мы рекомендуем не откладывать покупку на потом: с увеличением строительной готовности, ростом курса валют и подорожанием стройматериалов стоимость апартаментов в любом случае будет расти».