Рубль упал. Цены на жилье снова вырастут?
Развитие политической ситуации спровоцировало новую волну паники на бирже: падение рубля продолжается — он оказался самой волатильной валютой мира. Россияне рванули за недвижимостью: спрос на нее начал расти. Повышают ли цены застройщики и собственники «вторички»? Что будет с уже подготовленными, но не заключенными сделками? Циан.Журнал собрал мнения участников рынка.
Мы спросили аналитиков, застройщиков и риелторов о том, что сейчас творится на рынке.
Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики:
— Потенциальный спрос на жилье на фоне обесценивания курса рубля действительно увеличился: на вторичном рынке Московского региона 24 февраля он стал выше на 46% по сравнению с 23 февраля. На первичном рынке динамика менее выражена — +13% в те же дни. Не стоит забывать о том, что 23 февраля был праздничным выходным днем, то есть спрос в такой период априори ниже, чем в обычные будние дни.
Если убрать фактор выходного дня, то на вторичном рынке спрос вырос на 10%, а на первичном — наоборот, упал на 3%. То есть потенциальные покупатели скорее временно взяли паузу на фоне новостной повестки. Ажиотажа на рынке пока нет из-за неопределенности и частичной реализации отложенного спроса в конце 2021 года на фоне роста ключевой ставки и удорожания ипотеки.
В ответ на валютные колебания ряд банков уже повысил ставку по ипотеке. Клиенты, получившие одобрение ипотеки, будут стремиться заключить договоры на старых условиях. Это приведет к кратковременному всплеску спроса и цен, после чего из-за удорожания ипотеки спрос снизится, что не позволит наращивать цены дальше.
Что касается цен на жилье, то за день средняя стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона показала нулевую динамику (–0,1%), на вторичном рынке — аналогичная ситуация (+0,1%). Девелоперы пока не успели отреагировать пересмотром прайса. Да и роста спроса пока не произошло — скорее все стороны следят за ситуацией и не предпринимают резких действий.
По подсчетам Циан.Аналитики, на новый виток девальвации рубля и усиление санкций рынок отреагировал пока сдержанно. По итогам 24 февраля 2022 года не было зафиксировано резкого роста спроса (просмотры объявлений были даже ниже, чем за последние семь дней) и цен.
По выборке из 36 городов с населением от 500 тыс. жителей цены на «вторичке» почти не поменялись, новостройки за день подорожали на 0,3% (но многие застройщики поставили прайс-листы на пересмотр — до базы Циан могли дойти не все изменения).
Многие взяли отпуска на этой неделе, что могло сказаться на активности спроса, но даже с учетом этого ситуация пока не похожа на декабрь 2014 года.
«Введенные санкции скажутся на экономике и на доходах россиян, но пока не вынуждают, например, спешно закрывать валютные депозиты, а курс рубля даже немного вырос 25 февраля — отсюда меньшие масштабы ажиотажа», — говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Егор Федоров, директор по продажам группы «Аквилон»:
— Мы фиксируем скачок спроса в офисах продаж группы «Аквилон» во всех городах присутствия: в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске и Северодвинске. Инвестиции в строящееся жилье и ранее были привлекательны, а сегодня на фоне экономической и политической нестабильности и колебания валютного курса стали представлять еще более серьезный интерес.
Кроме инвесторов активизировались и те, кто планировал покупку квартиры для жизни. Очевидно, что резкое падение курса рубля отразится на себестоимости строительства объектов, что, в свою очередь, приведет к росту цен на квартиры и коммерческие помещения.
Поэтому покупатели ускорили свои сделки, чтобы успеть до повышения цен.
Учитывая нынешнюю ситуацию, которая представлена оживлением спроса, ростом ипотечных ставок и увеличением себестоимости строительства, самый реалистичный прогноз — это рост стоимости жилой недвижимости для покупателей.
Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— В сложившихся условиях растущий в краткосрочной перспективе спрос на жилье — вполне нормальное явление для рынка. Во-первых, нестабильная экономическая ситуация всегда приводит к тому, что многие предпочитают инвестировать свои сбережения в недвижимость как самый проверенный и надежный инструмент сохранения капитала.
Во-вторых, многие понимают, что ипотечные ставки будут расти, и в среднесрочной перспективе вряд ли стоит ожидать их снижения.
Мы отмечаем скачок интереса к недвижимости, причем у большинства клиентов цель — именно сохранение сбережений. Практика показывает, что даже после снижения цен на недвижимость в кризисные периоды они очень быстро отыгрывают позиции и выходят в плюс.
На вторичном рынке продавцы поделились на тех, кто намерен переждать, и тех, кто хочет успеть продать по высоким ценам. Ситуация сейчас складывается таким образом, что в среднесрочной перспективе цены на «вторичку» пойдут вниз, поэтому часть продавцов хотят успеть продать по высокой цене, чтобы закрыть кредиты или получить наличные и приобрести другое жилье на волне снижения цен в будущем. Но здесь важно четко понимать будущую стратегию и оценивать реальные инфляционные риски. Те же, кто продает недвижимость с целью покупки, дожидаются гарантий по встречным сделкам.
Что касается рынка первичного жилья, мы отмечаем пересмотр цен застройщиками в сторону увеличения на фоне растущего спроса.
Принципиально рисков по уже существующим сделкам нет, главное — понимать при продаже, куда в моменте будут инвестированы полученные средства.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development:
— Сейчас мы наблюдаем высокий рост заинтересованности первичной недвижимостью среди потенциальных покупателей — высока доля звонков и визитов в офис продаж. Приведет ли это к сделкам, покажет время. На мой взгляд, спрос на ликвидные и качественные проекты будет только расти. Если вспомнить все кризисные и нестандартные времена, то люди всегда стремились вкладывать деньги в рынок недвижимости.
Именно недвижимость по сравнению с теми же фондовыми и валютными рынками всегда являлась надежным активом, который не только сохраняет, но и приумножает капитал.
Думаю, нынешняя ситуация не исключение. Что касается роста цен, то здесь все зависит от спроса: как известно, чем выше спрос, тем стремительнее растут цены.
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:
— Резкого ажиотажного спроса на недвижимость в последние дни мы не наблюдаем, но в последние два месяца люди действительно начали инвестировать деньги в недвижимость, чтобы сохранить свои активы. Как и в 2014 году, люди надеются пережить экономическую нестабильность, переложившись в понятные активы. Вероятно, мы в ближайшее время увидим рост спроса не только на недвижимость, но и на технику.
Падения цен ждать не стоит, а если это падение и произойдет, то будет носить краткосрочный характер. Значительно выше вероятность того, что цены продолжат расти, потому что в отличие от 2014 года была введена система банковского кредитования проектов с использованием эскроу-счетов.
Кроме того, строительные материалы, которые приобретаются за рубежом, будут дорожать вслед за ростом евро и доллара по отношению к рублю.
В городах, где численность населения падает, недвижимость будет дешеветь. Там же, где число людей растет, она будет дорожать. В Петербурге положительная миграция, которая будет дополнительно поддерживать интерес к недвижимости и со стороны покупателей, и со стороны инвесторов.
Валерия Стрелкова, менеджер по связям с общественностью «Инком-Недвижимость»:
— В компании не отмечается роста спроса на жилье, увеличения стоимости предложения также не зафиксировано. Сделки проходят в штатном режиме.
Пресс-служба ГК «А101»:
— Можно сказать, что резких изменений покупательской активности не наблюдается. Все подразделения ГК «А101» продолжают работу в штатном режиме. Группа располагает всеми необходимыми ресурсами для реализации производственной программы, все действующие и запланированные маркетинговые программы также остаются в силе.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ – Супермаркет Недвижимости»:
— Мы наблюдаем такую картину: некоторые застройщики приостанавливают продажи для того, чтобы пересмотреть ценники квартир в сторону повышения. Кроме того, в некоторых проектах премиум-класса появляются ценники не в рублях, а в валюте.
Застройщики идут на повышение цен в ожидании подъема спроса, особенно на недвижимость в Московской области: по стоимости она более доступна, чем столичное жилье. Возможен заметный рост спроса на такие объекты со стороны людей, переезжающих из ЛНР и ДНР, а также со стороны клиентов, которые из-за падения на фондовом рынке решают вложить свои средства в приобретение квартиры.
Что касается уже запущенных сделок: если договор купли-продажи подписан, то застройщик уже не может повышать цены на свое предложение даже в сложившихся нестандартных обстоятельствах.
Пресс-служба ГК ФСК:
— Наша компания работает в штатном режиме и не останавливает продажи. Несмотря на повышенную активность, мы не наблюдаем ажиотажа. Если произойдет всплеск спроса, мы будем регулировать его с помощью коррекции цен. В связи с нестабильной ситуацией точные прогнозы пока давать сложно.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Мы пока цены не поднимали, наши коллеги, насколько известно, тоже. Прямо сейчас наш земельный отдел, группа снабжения и я лично — все мы заняты прозвоном поставщиков и согласованием условий контрактов и стоимости земельных участков. У нас есть запасы ресурсов, но они лимитированы.
Пока я не готов говорить о том, когда и на сколько произойдет индексация стоимости жилья. Но уверен, она произойдет. Наличные средства в рублях обесцениваются с каждым часом, биржа встала. Думаю, что в качестве спасения накоплений многие наши потенциальные клиенты обратят внимание на участки и строительство дома.
Сергей Кузнецов, руководитель департамента загородной недвижимости агентства Point Estate:
— Пока массового повышения цен на рынке загородной недвижимости нет. На первичном рынке рост цен в новых поселках носит плановый характер, на вторичном рынке встречаются точечные повышения на фоне последних событий — в основном это те продавцы, которые выставляют недвижимость в рублях. Но такие повышения не носят массового характера.
Максим Белов, генеральный директор KASKAD Family:
— Повышение цен носит поступательный характер, его динамика зависит в первую очередь от себестоимости строительства и текущей рыночной конъюнктуры. Мы пока не понимаем, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, и цены не поднимаем. Но из-за курса валют вырастет себестоимость и, соответственно, цена реализации дома.
Пресс-служба ГК ПИК:
— Мы не поменяли режим и подходы к работе. С помощью сервиса онлайн-продаж ПИК покупатели могут в комфортном для себя режиме выбрать и приобрести квартиру.
В компании ПИК мы применяем принцип динамического ценообразования. Мы не планируем введения каких-либо дополнительных факторов, влияющих на изменение подходов к ценообразованию. Все наши проекты ведутся с соблюдением сроков и, безусловно, все обязательства по качеству и срокам будут выполнены в полном объеме.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:
— Сейчас есть спрос на проекты на старте продаж: они инвестиционно привлекательны для покупателей, так как цены на старте ниже. При этом на фоне скачков валюты недвижимость остается надежным способом вложения средств.
Говоря о возможном росте цен, отмечу, что пока рынок работает в обычном темпе. Например, сегодня открылись продажи в нескольких новых проектах. То же самое можно сказать и об уже запущенных сделках: на сегодняшний день всё работает в стандартном режиме. Отделы продаж продолжают свою работу, сделки в банках проходят.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
— Участники рынка находятся в замешательстве. Особенно продавцы, которые не знают, что делать: продавать или нет. Уже с утра 24 февраля мне оборвали телефон клиенты.
Продавцы тех объектов, которые у нас в агентстве находятся в стадии поиска покупателя, еще ничего не предприняли в отношении цены. Открытые сделки спокойно идут к стадии завершения. Попыток срыва сделок какой-то из сторон нет.
Могу сказать, что и банки находятся в замешательстве. Некоторые из банков, которые проводили сделки с ипотекой по субботам, отменили работу офисов в ближайшую субботу, 26 февраля. Некоторые банки уже 21–22 февраля сообщили нашим заемщикам, что срок полученного ими одобрения сокращается. В среднем срок одобрений ограничен 31 марта 2022 года.
30% тех заемщиков, которые получили одобрение в конце прошлого — в начале этого года, не намерены переодобряться по новым условиям в случае, если они не смогут выбрать себе объект в срок, пока действует одобрение.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
— Продажи квартир в ЖК «Кварталы 21/19» идут в штатном режиме, документы по ранее заключенным сделкам находятся в работе. Пока мы не поднимали цены и не останавливали продажи квартир. Показательными, на наш взгляд, станут предстоящие выходные (в выходные традиционно поток покупателей выше), по итогам которых можно будет сделать выводы.
Светлана Мельникова, самозанятый риелтор:
— Я только что вернулась с показа. С утра, узнав о новостях, позвонила собственникам, спросила, показывать квартиру или снимать с показа. Собственники приняли решение показывать квартиру. Пока все мои сделки находятся в рабочем режиме — отказов нет.
В чатах я читаю сообщения о том, что у коллег некоторые клиенты перенесли показы, отложили сделки, срываются уже назначенные договоренности.
Рынок замер. Клиенты в ожидании. Те владельцы квартир, которые планировали уходить в деньги, конечно, сейчас продавать жилье не хотят.
Я по характеру не паникер, но сейчас нахожусь в состоянии шока. Мои родные живут на Украине, сегодня всех прозвонила: люди в панике, в магазинах все скупают, банкоматы не работают… Очень надеюсь, что сегодняшняя ситуация не затянется надолго.