Москва нащупывает разницу между отелем и студенческим общежитием
Если все пойдет так, как запланировано, скоро в Марьиной Роще начнется строительство студенческого коливинга — общежития нового типа. Девелопером задуманного проекта выступает группа компаний «Пирс», ее партнером и системным консультантом — Московский архитектурный институт (МАРХИ); идею поддержали и многие другие вузы, в частности Институт театрального искусства имени И. Д. Кобзона, Российский университет транспорта (МИИТ), Финансовый университет при правительстве РФ.
Сегмент специально построенного студенческого жилья (PBSA — Purpose Built Student Accommodation) считается весьма инвестиционно привлекательным, если не во всем мире, то уж в Европе и США точно. По оценкам консалтинговых компаний, он стабильно приносит инвесторам минимум 7-8% годовых, и даже пандемия с ее локладунами и удаленкой ситуации не изменила: инвесторы по-прежнему верят в PBSA.
В России новые общежития и студгородки строились в основном в рамках адресных государственных программ, в которые частному бизнесу особого входа не было. Как рассказывали профессиональные игроки рынка, реализаторы этих проектов консультировались с ними, изучали мировой опыт, в том числе и масштабный китайский, но в итоге отдавали предпочтение практикам и проектам советских времен — они были понятнее, не требовали длительных и мучительных согласований, оказывались дешевле в исполнении и так далее. В итоге новыми общежития можно было считать только по году постройки.
Недавно ситуация начала меняться. Как уже рассказывал BFM.ru, согласно поручению президента к 2030 году в России должна появиться сеть студгородков нового поколения, которые, помимо собственно общежитий, будут включать многофункциональные трансформируемые образовательные и библиотечные пространства, объекты спортивной инфраструктуры и многое другое. И вот к их созданию правительство планирует привлекать бизнес, причем максимально активно.
В этом году должна начаться реализация проектов в Пучкове Калужской области, на базе Новосибирского госуниверситета и в МГТУ имени Баумана в Москве. Свои проекты уже готовы в Свердловской, Тюменской, Челябинской и Курганской областях, в Ханты-Мансийском автономном округе и в целом ряде других регионов. Так что компания «Пирс» и ее партнеры — вузы, которые поставили целью разработать проект, объединяющий современные бытовые и образовательные потребности студентов, что называется, в тренде.
На состоявшемся на днях круглом столе «Современное студенческое общежитие — обязательный элемент успеха федеральных образовательных проектов» президент Российской академии архитектуры и строительных наук, вице-президент Российской академии художеств, ректор МАРХИ Дмитрий Швидковский отметил, что сегодня пространство, где живут студенты, должно иметь принципиально новые черты.
Развитие дистанционных способов обучения с применением современных технологий, набирающая силу платформенная занятость, благодаря которой молодые люди все раньше начинают работать — как индивидуально, так и проектными командами, резкий рост числа студентов, приезжающих в Москву из регионов, и надежда на то, что их все больше будет приезжать из-за рубежа, наконец, право на современный жизненный комфорт — все говорит в пользу строительства коливингов нового типа. Как признался Дмитрий Швидковский, «сегодня у нас такая потребность в общежитиях, какой не было никогда».
Кстати, по его словам, для архитекторов общежития отдельно интересны еще и потому, что российские архитектурно-строительные компетенции в этой области очень высоки.
Дмитрий Швидковский
ректор Московского архитектурного института
«Тема общежития — вообще одна из ведущих архитектурных тем ХХ века: достаточно вспомнить знаменитые постройки Ле Корбюзье — общежитие швейцарских студентов в Париже, марсельскую жилую единицу. Но многие идеи родились не на Западе, они родились в буквальном смысле в стенах МАРХИ в эпоху ВХУТЕМАСа (Высших художественно-технических мастерских). Одно из самых интересных авангардных общежитий было построено нашим ректором Иваном Сергеевичем Николаевым на улице Орджоникидзе — это знаменитое общежитие-коммуна текстильного института. Поэтому история этого типа зданий в современной архитектуре — это прежде всего история нашей страны».
Есть еще несколько важных моментов, на которые обратил внимание ректор Института театрального искусства имени И. Д. Кобзона Дмитрий Томилин.
Дмитрий Томилин
ректор Института театрального искусства имени И. Д. Кобзона
«Для студентов творческих вузов очень важны пространства, в которых они могут творить: по статистике, 42% образовательного времени они проводят за самостоятельной работой. Поэтому им нужны, наверное, не самые большие комнаты, но самые разноплановые и разномасштабные места для творчества. С этой точки зрения коливинг нового типа предоставляет условия на порядок выше, чем прежние общежития. Кроме того, к третьему курсу у многих студентов завязываются какие-то отношения, появляются семьи, иногда рождаются дети — и тут они вынуждены переезжать на съемные квартиры, поскольку подобных «форматов проживания» обычное общежитие не предусматривает. А вот коливинг как раз может предусмотреть».
Дмитрий Швидковский тоже думает, что в новом коливинге должны быть жилые варианты самого разного типа — разной площади, разного класса и, так сказать, разной смысловой наполненности в расчете на широкую палитру студенческих запросов. Участники круглого стола могли познакомиться с работами победителей конкурса, который провел МАРХИ. Студентам было предложено самим разработать идеальную «жилую единицу» — максимально комфортное место проживания современного молодого человека в общежитии. Так вот многие в своих архитектурных решениях сделали ставку на гибкость и создали пространство, которое не заставляет действительность подстраиваться под себя, а само легко трансформируется, исходя из сегодняшних потребностей.
Проректор МАРХИ по развитию Виталий Кочергин считает, что создать как можно больше вариаций на заданную тему — отдельная задача архитектурного сообщества во всей этой истории.
Виталий Кочергин
проректор Московского архитектурного института по развитию
«Если мы говорим о целевых программах, которые продвигает министерство образования, они в первую очередь решают проблемы сугубо утилитарные. Но даже на примере представленных проектов мы видим: студенты предлагают решения этих проблем в новом прочтении, когда в стандартные нормы можно вписать куда больше функций. Следующим этапом может быть государственно-частное партнерство. Здесь мы уже можем вести речь об отходе от установленных минимальных норм и требований для проживания студентов, о более свободной трактовке пространства, о наполнении его функциями, которых не было раньше. И третий этап — сугубо коммерческая история, коммерческий подход к организации общежития. Спрос налицо, рынок общежитий, особенно в ведущих вузах, показывает, что всегда есть существенная доля студентов, готовых не просто проживать в условиях повышенной комфортности, но и доплачивать за это. Для каждого из этих трех направлений мы, архитекторы, должны предложить рынку не три-четыре типовых проекта, а множество различных вариантов, настоящий веер возможностей, которые смогут увидеть и вузы, и министерство образования, и коммерческие структуры. Причем последние должны получить не картинки, а готовые бизнес-модели, которые можно использовать на практике».
По сути, речь идет о создании библиотеки проектов студенческих коливингов, которой сегодня нет, но которая уже завтра может понадобиться всем городам, где развивается образовательная составляющая. Тут уместным выглядит объединение усилий МАРХИ, КБ «Стрелка» (которое разрабатывало, например, мастер-план, включающий ряд объектов студгородка Новосибирского госуниверситета), девелоперских компаний, предметно занимающихся строительством коливингов и ориентированных на молодежь гостиниц (в частности, компании Becar Asset Management) и вообще всех, кто хорошо разбирается в вопросе.
Совместными усилиями им наверняка удастся решить не только все вышеперечисленные задачи, но и еще одну, которую президент группы компаний «Пирс» Сергей Иванцов называет не менее значимой: «Я считаю, что наш новый коливинг должен продемонстрировать элитарность высшего образования. Показать, что высшее образование — это не просто какая-то система обучения, а подготовка интеллектуальной, творческой, технической элиты страны. И эта элита должна в период учебы иметь соответствующие бытовые и образовательные условия».
Пока контуры нового объекта намечены лишь в общих чертах. Есть площадка под него, есть очевидная потребность в его строительстве, есть понимание финансовой модели (в этой части очень пригодились советы заместителя директора департамента управления активами и инвестициями компании Becar Asset Management Дарьи Каневой), и есть надежда на положительный ответ со стороны столичной администрации.
Сергей Иванцов
президент группы компаний «Пирс»
«Я думаю, мы найдем поддержку у руководства города и получим разрешение на строительство именно в этом месте нового инфраструктурного проекта — первого в Москве студенческого общежития-отеля, я все-таки буду так его называть. Может быть, творческой молодежи хотелось бы почаще любоваться природой, но мы живем в городе, и здесь ключевым для большинства является вопрос транспорта. Поэтому важно, что будущий проект расположен в транспортно интересном месте».
Место и правда интересное: площадка находится фактически на пересечении московских центральных диаметров, у строящейся кроссплатформенной станции МЦД-2 и МЦД-4, а в 300 метрах — БКЛ, крупнейшая в мире кольцевая линия метро, и ее станция «Марьина Роща». В перспективе отсюда можно будет спокойно доехать в любую часть Москвы и, соответственно, сюда из любой части. А это делает новый коливинг привлекательным не только для вузов, расположенных в самой Марьиной Роще или по соседству.
Коливинг, студенческая гостиница, общежитие нового типа — как ни назови, реализовать проект, принципиально отличающийся от общежитий стандартного образца, в рамках сегодняшних норм и правил практически нереально, если затраты на него должны фиксироваться федеральным или региональным бюджетом. Да и в условиях коммерческого строительства это трудно, признает управляющий партнер, вице-президент группы компаний «Пирс» Владимир Моисеев.
Владимир Моисеев
управляющий партнер, вице-президент группы компаний «Пирс»
«Невозможно сегодня в Главгосэкспертизу зайти с коворкингом в местах общего пользования, а можно зайти с комнатой коменданта и с КПП, может быть, со столовой с кафе. Так что для нас это большая возможность попробовать в рамках пилотного проекта показать, что нужно двигаться, нужно менять федеральные нормы и правила, исходя из современных требований, которые вузы, а прежде всего студенты, предъявляют к общежитиям. Между отелем и общежитием очень тонкая граница, и я бы тоже склонился к тому, что не только по виду разрешенного использования земельного участка, но и по форме организации работы проект в Марьиной Роще — это отель. Но с основой в виде современного студенческого общежития, то есть с маленькими юнитами и огромными, максимально разноплановыми, технически укомплектованными местами общего пользования. Как раз сейчас мы пытаемся нащупать эту пропорцию, и у нас получается 30% на 70%».
В принципе от столичных властей инициаторы строительства ждут не столько финансовой (хотя и тут никто не будет против), сколько административной поддержки, а в экономическую основу закладывают классическое проектное финансирование. В ожидании ответа команда приступает к непосредственной разработке проекта, который способен пусть не кардинально, но заметно изменить ситуацию со студенческими общежитиями в Москве, да и во всей стране.
Ну а сами вузы, по словам Владимира Моисеева, больше всего интересует, какую квоту на размещение своих студентов в Марьиной Роще они получат.