8-800-222-61-22
Напишите нам
RU
16 Марта 2022

Выбор зарубежной недвижимости для покупателей с российским паспортом сильно ограничен

Покупка недвижимого имущества за границей больше не гарантирует россиянам «европрописку», осложняется финансовыми ограничениями и проблемой с перемещением по миру. И все же россияне не оставляют надежду на получение «второго паспорта», делая ставку на страны Ближнего Востока.

Восток становится ближе

Три государства из числа стран Ближнего Востока были в списке лидеров по динамике цен на жилье в 2021 г.: турецкая недвижимость подорожала на треть, жилье в ОАЭ выросло в цене почти вдвое, в Египте – на 7–10%, подсчитали в Knight Frank. Россияне инвестируют в эти регионы так же активно, как когда-то вкладывали деньги в испанский берег. Пропорционально цене на недвижимость в странах Ближнего Востока растет и турпоток туда.

«Туристический поток в ОАЭ бьет все рекорды, в том числе благодаря «Экспо-2020» (из-за пандемии выставку перенесли на год, она продлится до конца марта 2022 г. С 1 октября ее посетило около 11 млн человек. – «Ведомости»)», – комментирует Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов. В прошлом году прирост турпотока из России по сравнению с 2020 г. составил более 50%, сообщает департамент экономики и туризма Дубая.

По мнению Шарапова, в свете последних событий рынок недвижимости Дубая выглядит более привлекательным для россиян. На общем экономическом и политическом фоне за первые два месяца 2022 г. цены на недвижимость здесь выросли на 7%. С начала 2021 г. – на 20–40%. На 73% за прошлый год по сравнению с допандемийным 2019 годом, по данным портала Emirates.Estate, вырос и интерес россиян к недвижимости в ОАЭ.

«Власти эмирата стараются сделать процесс покупки жилья более простым и удобным. Можно отметить удобную схему электронной регистрации и онлайн-покупки (таких сделок уже более половины), однако возможны они исключительно на рынке первичной недвижимости. Другой важный момент – кредиты на покупку недвижимости под 3–5% годовых стали доступны для нерезидентов при наличии рабочей визы. Но в Дубае у покупателей новостроек больше в ходу не кредиты, а беспроцентные рассрочки платежа. Первоначальный взнос составит от 15 до 20%, ежеквартальный платеж – 4–5% до окончания строительства», – делится Борис Борискин, гендиректор Skolkovo Realty (в феврале этого года агентство открыло клиентский офис в Дубае).

На волне растущего спроса Kalinka Group в конце прошлого года тоже объявила о планах по открытию ближневосточного офиса в ОАЭ. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Group, рассказывает, что основные покупатели недвижимости в этой стране – жители Индии, Пакистана, Ирана. Далее идут граждане России, Великобритании и Франции. «Важный фактор – в Дубае никто не спрашивает о происхождении капитала, в качестве платы принимают все: наличные, безналичные средства, криптовалюту», – говорит Румянцева. По ее словам, рынок недвижимости Эмиратов – «копия российского».

«Дубай остается аполитичным эмиратом, как и все ОАЭ. Страна, в которой проживает около 85% экспатов, создает комфортные условия для бизнеса, нацелена на активное развитие и привлечение покупателей и предпринимателей».

Екатерина Румянцева
основатель Kalinka Group:
«Сделки по покупке юнитов в нашем коливинге You & Co проходят без проблем», – говорит Шарапов. Becar Asset Management начала проект три года назад, оценив потенциал русскоязычного комьюнити в Дубае (400 000 человек) и турпоток. «Инвестировать нужно туда, где происходит постоянный прирост населения. Дубай – именно такое место, – объясняет Шарапов. – К 2040 г. население эмирата должно достигнуть 5,663 млн человек против 3,6 млн сегодня. Это регион, где активно развиваются цифровые технологии, огромное количество россиян, украинцев, китайцев, индусов едет сюда открывать стартапы. Сегодня это один из самых молодых городов в мире со средним возрастом населения 35 лет».

Купить недвижимость в ОАЭ может гражданин любой страны, однако территория покупки жилья ограничена. Объект должен находиться в так называемой freehold-зоне, где возможно безусловное и безвременное владение собственностью для иностранцев, напоминает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriete Generale Group. Всего в ОАЭ таких зон около 40. Большая часть расположена именно в Дубае.

Для россиян в Дубае действует программа «ВНЖ за инвестиции» от $204 000. Самыми популярными районами для инвестиций в жилье здесь считаются Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City. Самые дорогие виллы в настоящее время представлены на Пальм-Джумейра – крупнейшем рукотворном острове в мире. Покупка 2–3-комнатной квартиры там обойдется примерно в $700 000. Пентхаусы стоят от $30 млн, но их мало. Предлагаются и виллы с собственным пляжем, самая дорогая стоит $35,3 млн. С покупкой квартиры площадью 70–80 кв. м на второй-третьей линии от моря можно уложиться в $2 млн.

Турецкий берег

Россияне на протяжении всего 2021 года были в числе наиболее активных покупателей жилья не только в ОАЭ, но и в Турции. Больше, по данным Ассоциации по продвижению турецкой недвижимости за рубежом, покупали только жители Ирака и Ирана. Продажи выросли во многом из-за дешевизны турецкой лиры, сходятся во мнении эксперты, но это не единственная причина растущего инвестиционного спроса.

«Интерес к недвижимости в Турции был всегда: там быстро развивающийся рынок, хорошая доходность и активный рост стоимости жилья. По данным Центробанка Турции, индекс цен на недвижимость за 2021 г. повысился почти на 60% по всей стране, а в Стамбуле – на 63%», – комментирует Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty.

В прошлом году россияне приобрели в Турецкой Республике 5379 объектов недвижимости. Пик активности пришелся на декабрь прошлого года: 885 лотов, что в 3,5 раза больше, чем в декабре 2020 г. 836 сделок – в ноябре, 885 – в декабре, подсчитывает Ален Еремеев, представитель портала Turk.Estate. Средний бюджет «иностранных» сделок составил $150 000, или 11,1 млн руб. По словам Еремеева, в первую очередь интересуют покупателей Стамбул, Анталья, Аланья и Сиде.

Как отмечают в Kalinka Group, рост цен на недвижимость в стране может составить до 100% в течение трех лет. «Новые проекты турецкие застройщики в данное время не начинают, многие текущие проекты в пандемию были заморожены. Помимо этого за последние годы значительно выросли цены на стройматериалы, что будет двигать рынок вверх по мере того, как распродадут то, что строится в настоящее время», – говорит Румянцева.

В отличие от Турции, где больше востребована курортная недвижимость, наиболее дорогие предложения в Египте можно найти в Новой столице (Каире). Жилье в курортных городах более доступно по цене. Ольга Демидова, эксперт рынка недвижимости Египта, постоянно живущая в этой стране, рассказывает, что в числе наиболее активных инвесторов в каирскую недвижимость именно граждане РФ.

Цены на квартиры и виллы у моря в Египте стартуют от $300 за 1 кв. м, говорит Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse. «Курортную недвижимость в этой стране можно сдавать в аренду с рентабельностью около 9%. Цены пока не взлетели, как в Турции. Но как только у состоятельных покупателей появится выбор, и они предпочтут для инвестиций в недвижимость старую добрую Европу, а не мусульманские страны», – считает она.

Европа: ограниченный доступ

В 2021 г. состоятельные россияне активно покупали зарубежную недвижимость в Европе, самым популярным поводом было получение ВНЖ или гражданства в ЕС. Пандемия не стала серьезной преградой (несмотря на ограничительные меры по передвижению между странами, спрос вырос на 15–30% в зависимости от географии и сегмента недвижимости), но «специальная военная операция» на Украине изменила ситуацию кардинально. И как минимум сильно осложнила проведение сделок.

Покупатели дорогой недвижимости – из Москвы и Санкт-Петербурга, а также из городов-миллионников: Самары, Екатеринбурга, Краснодара, Новосибирска, рассказывает Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank. По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, бюджет, который готовы тратить эти люди, диктуется целью покупки. Если основная цель – получение ВНЖ или паспорта, то инвестиции делают в необходимом минимальном размере.

И сейчас спрос сохранился. Процессы, происходящие в экономике России, падение рубля, напряжение в международной банковской системе, ограничение SWIFT и другие санкции, а также закрытое небо мотивируют людей на срочный поиск альтернативных решений для обеспечения собственных свобод и безопасности, объяснил Игорь Немцов, директор Astons в России.

Сделки с зарубежной недвижимостью проводятся, спрос растет буквально каждый день, подтвердила Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty. На частных инвесторов из России большая часть текущих санкционных ограничений не распространяется, подчеркивает она. Могут возникнуть трудности с международными переводами и оплатой, и компании уже столкнулись с тем, что некоторые зарубежные банки опасаются принимать платежи из РФ. Но в России и за рубежом пока остаются банки, официально проводящие международные платежи напрямую.

На данный момент недвижимостью в собственности россияне могут спокойно пользоваться, особенно если у них есть ВНЖ. Трудности могут возникать с тем, как добраться до нужной страны с учетом ограничений. Увеличиваются и время в пути, и стоимость авиабилетов, но если планировать долгосрочный отпуск, то такое путешествие осуществить вполне возможно, считает Мариничева.

Эксперты говорили, что отложенный из-за пандемии спрос будет реализован в 2022 г., продолжатся рост инвестиционной иммиграции и покупка объектов под правила различных программ, вспоминает Филипп Березин, главный редактор Prian.ru. На сегодняшний день многие страны с инвестиционными программами получения гражданства и ВНЖ выпустили официальные заявления о приостановке приема новых и рассмотрения существующих заявлений от российских (и в ряде случаев белорусских и украинских) граждан. Среди них европейские Греция, Мальта (а также Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада), напоминает Полина Кулешова, глава департамента по связям с общественностью Henley & Partners Switzerland AG. В частности, правительство Греции выпустило заявление о приостановке рассмотрения новых заявлений на участие в программе получения ВНЖ через инвестиции «до особых распоряжений», правительство Гренады – о введении дополнительной проверки на благонадежность для российских граждан, Мальта – о временной приостановке приема заявлений от граждан России и Белоруссии на участие в мальтийских программах получения ВНЖ и натурализации за исключительный вклад в развитие страны в связи с невозможностью проведения должной проверки на благонадежность из-за продолжающегося военного конфликта (т. е. временно остановлены обе программы). Португальское правительство пока не выпускало официальных заявлений, но SEF (миграционный орган) прекратил рассмотрение заявлений от российских граждан. Остальные программы работают с учетом индивидуальных обстоятельств и в условиях санкций, но требования усугубляются невозможностью в ряде случаев проводить инвестиции и банковские операции.

По словам Немцова, США, Великобритания, ЕС и Канада сделали совместное заявление об ограничении выдачи «золотых паспортов». По данным Hеnley & Partners, среди работающих программ «ВНЖ через инвестиции» в настоящее время – испанская, швейцарская, австрийская, австралийская, латвийская, итальянская и ОАЭ. Что касается программ «Гражданство через инвестиции», то Черногория (пока минимальный порог участия в программе через покупку недвижимости и взнос в государственный фонд развития – от 450 000 евро) еще не выпустила никаких официальных заявлений, но неоднократно сообщала о том, что присоединится к санкциям ЕС. Фактически прием заявлений от россиян приостановлен. Решения о приостановке программ невыгодны никому и продиктованы острой геополитической ситуацией, сложно давать какие-то прогнозы по ее стабилизации, констатирует Немцов. Гражданство для россиян по инвестиционным программам пока предоставляет Сербия.

По мнению Маики Эмметт, гендиректора CS Global Partners, инвесторы должны учитывать множество факторов, принимая столь важное решение о том, как и в какой стране получить второе гражданство и построить второй дом. И хотя сила паспорта является важным компонентом, она также подвержена самым большим изменениям. По данным выпущенного Global Partners «Отчета о гражданстве мира» (World Citizenship Report), наибольшие преимущества дают гражданства Швейцарии, Дании, Финляндии, Норвегии и Швеции. Мариничева подтверждает, что интерес к этим странам высокий: около 25% клиентов Russia Sotheby’s International Realty интересуются недвижимостью там и смотрят доступные варианты. Но в итоге большинство клиентов не доходят до покупки, когда узнают сложность оформления ВНЖ, сложность и дороговизну ведения бизнеса и т. д. В перечисленных странах владение недвижимостью не является основанием для выдачи ВНЖ, максимум предоставляет визовые льготы. Клиенты начинают сравнивать варианты с альтернативами в других европейских странах и останавливаются на более простых юрисдикциях.

Источник