Московский застройщик поможет Ленинградской области с жильем
Московская девелоперская группа «А101» в среду, 21 сентября, заявила о планах запустить в Ленинградской области строительство первых трех жилых комплексов. Их планируется возвести в Ломоносовском, Всеволожском и Гатчинском районах с общей суммой инвестиций 286,7 млрд руб., рассказал журналистам директор по региональному развитию ГК «А101» Вячеслав Семененко.
Через неделю компания рассчитывает начать работы на первом участке под застройку во Всеволожске на участке 12,9 га. Здесь планируется построить 119 500 кв. м жилья, социальную и общественную инфраструктуру. В течение следующего месяца группа начнет работы на участке площадью 124 га в Лаголово Ломоносовского района, где рассчитывает возвести 912 500 кв. м жилья. Территория будет осваиваться совместно с ГК «Самолет».
Третий проект по словам генерального директора «А101» Игнатия Данилиди пока находится на стадии проработки. Но компания уже определила участок в 811 га в деревне Корпикюля Гатчинского района. В следующем году вместе с частным инвестором, которого Данилиди отказался назвать, здесь планируется создать авиационный кластер со сборочным производством авиакомпонентов и взлетно-посадочной полосой для малой авиации. А позже начать строительство жилья. Городская жилая застройка разместится на 234 га, малоэтажная коттеджная — на 121 га. В локации также построят медицинский и образовательный центры, музей, мемориальный комплекс и гостиницу.
По словам Данилиди, девелопер рассчитывает в перспективе возводить в Ленобласти не менее 200 000 кв. м жилья в год. В компании не исключают строительства и на территории Санкт-Петербурга, но пока застройщик не нашел подходящих для этого участков в городской локации, уточнил он.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят, что приход известного московского игрока на рынок Ленинградской области, а не Петербурга, был закономерным. Крупным федеральным компаниям интересны масштабные проекты, а участки под них на территории Северной столицы сейчас найти проблематично, поясняет директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева добавляет, что те пятна под застройку, которые еще остаются в городе, стоят очень дорого. «Когда девелопер начинает просчитывать экономику – что ему нужно возвести, какую социальную инфраструктуру, сколько может стоить квадратный метр, какой спрос и покупательская способность, то понимает, что в настоящее время это может быть невыгодно», — отмечает она.
Как рассказала коммерческий директор «А101» в Санкт-Петербурге Алиса Шишнина, продажи квартир во Всеволожске стартуют в октябре, а в Лаголово – в ноябре этого года. Стоимость жилья будет начинаться от от 132 000 за 1 кв. м или от 3,7 млн за студию. По данным «Циан аналитики» средняя стоимость жилья на первичном рынке в Ленинградской области в августе составила 150 000 руб. за 1 кв. м. За год она выросла на 25%. При этом рынок Ленобласти восстанавливается быстрее, чем Петербурга: в отличие от Северной столицы продажи нового жилья в Ленобласти в августе опередили прошлогодние. Так, в августе 2021 г. в регионе было заключено 1222 договора долевого участия, а в последнем месяце лета этого года – 1428.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко говорит, что предлагаемая «А101» цена соответствует рынку и локации. Эксперт подчеркнула, что цены на жилье в пригородах Петербурга росли также активно, как и в самом городе. «При условии конкурентоспособной цены и качества (включая квартирографию, социальные объекты, обеспеченность машиноместами, благоустройство), в совокупности с опытом компании в девелопменте у проектов есть высокие шансы на успех», — говорит Московченко.
Эксперты также отмечают, что приход «А101» в Ленинградскую область поддержит тенденцию опережающего по сравнению с Петербургом развития рынка жилья в регионе, которая наметилась с прошлого года. По данным Петростата, по итогам 2021 г. ввод жилья в обоих регионах практически сравнялся (в Петербурге было построено 3,464 млн кв. м, в Ленобласти — 3,386 млн кв. м). А в этом году область опередила город: за восемь месяцев в Северной столице ввели 2,3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,7 млн кв. м жилья.
«Данная тенденция была предсказуема и в текущих условиях с долгим прогнозируемым трендом – жилье в обжитых районах Петербурга стало «не по карману», кроме того, объекты первичного рынка перескочили уровень цен «вторички», поэтому при условии продажи квартиры на вторичном рынке в Петербурге на улучшение условий можно рассчитать только в пригородах, где цены еще поддаются какому-то логическому объяснению», — прокомментировала Московченко.
Соболева уверена, что опережающее развитие рынка жилья Ленинградской области продолжится: «Тенденция будет развиваться и дальше. Ленинградская область – одна из крупнейших на территории России, поэтому там строится много жилых комплексов». Орлов добавляет, что для девелоперов выход в Ленобласть с большими проектами — это возможность на много лет загрузить свои производственные мощности. «Стоимость участков в таких локациях также существенно ниже, чем в городе, особенно это касается участков с невысокой степенью подготовки градостроительной документации», — подчеркивает он.
Руководитель практики недвижимости и строительства Kept Светлана Шлюнько говорит, что в Петербурге, напротив, на рынок недвижимости будут все больше влиять имеющиеся ограничения. Во-первых, это ограничения, связанные с охраной исторического наследия города. «Весь исторический центр Санкт-Петербурга расположен в границах исторического поселения федерального значения, возможность нового строительства в нем существенно ограничена с целью сохранения исторического ландшафта», — напоминает эксперт. Кроме того, большая часть города расположена в объединенных зонах охраны объектов культурного наследия, где строительство допускается только после согласования с органом охраны, а снос исторических зданий без их восстановления недопустим.
Во-вторых, Петербург не обладает гибкими инструментами для изменения правил землепользования и застройки: изменения в ПЗЗ вносятся раз в год и требуют проведения сложного подготовительного этапа. «Нельзя однозначно сказать, что Ленинградская область обладает более упрощенными инструментами, но проекты комплексной застройки на ее территории проходят в конкретных населенных пунктах меньших размеров. Получается, что внести изменения в градостроительную документацию на территории поселения несколько проще и быстрее, чем в Санкт-Петербурге», — резюмировала эксперт.