Удвоение за три года: что будет с ценами на новостройки в 2023 году в Петербурге?
С момента старта льготной ипотеки в 2020 году «квадрат» в петербургских новостройках подорожал в два раза и превысил психологическую планку, по подсчётам экспертов, в 200 тыс. рублей. 78.ru разбирался, что будет с ценами на новоё жилье в 2023 году.
В декабре ушедшего 2022 года федеральный центр принял решение продлить программу льготной ипотеки, запущенную на старте пандемии, до 1 июля 2024-го с поднятием ставок с 7 до 8%. Также до этого срока была пролонгирована семейная ипотека с переформатированием теперь её условий. Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребёнок родился после 1 января 2018 года, то теперь программа доступна для семей, где есть два ребёнка, которым ещё не исполнилось 18 лет, без привязки к дате рождения.
Эти механизмы, с одной стороны, помогли многим петербуржцам, как и россиянам, улучшить свои жилищные условия. Но та же льготная ипотека запустила чудовищный маховик роста цен на «квадраты». Так, только в 2022 году они подорожали в Северной столице, по оценкам аналитиков, на треть. А с начала старта программы в 2020-м за три года этот показатель составил от 80 до 100%. 78.ru выяснял вместе с экспертами, каких ещё сюрпризов ждать от цен в наступившем году и какие новые тренды могут появиться на рынке.
Галопирующими темпами
Как подсчитали аналитики Nicoliers, до запуска программы льготный ипотеки весной 2020 года в среднем «квадрат» стоил 127 тысяч рублей, до этого момента его стоимость стабильно роса на 2 — 4% в квартал. Но как только механизм заработал, застройщики стали мгновенно реагировать на растущий спрос и задирать цены. И к концу 2020-го они скакнули на 32% до 167 тыс. руб. К концу 2021 года стоимость подросла на 27% — до 212 тыс. рублей.
— Максимальный прирост показателя пришелся на 1 квартал 2022 года, как итог — на начало 4 квартала 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости в Северной столице составила 255 тыс. рублей, увеличившись на 21% с начала года. Таким образом, с марта 2020 года цены росли ежегодно на 20 — 30%, в результате чего рынок пришел к удвоению стоимости квадратного метра всего за три года — со 127 тыс. до 255 тыс. рублей, — констатировали там.
Чуть более скромные цифры привел генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев. По его словам, сейчас «квадрат» в Северной столице оценивается в 220 тыс. руб. Однако, по подсчетам Алексея Бондарева, сравнении с 2021 годом прирост составил около 80%.
Как вспоминает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, в начале 2021 года в среднем 1 кв. м стоил 154 тысячи рублей, а концу 2021-го уже была взята планка в 185 тыс. рублей. На фоне известных февральских событий 2022 года была взята планка в 210 тысяч рублей.
— К маю ажиотаж прошел, в начале лето было затишье, поскольку люди избавились от рублей. В конце ноября 2022-го средняя стоимость квадратного метра составляла 218 тыс. рублей, а к Новому году начала снижаться под предлогом специальных акций. По некоторым объектам цены почти что вернулись к февральским показателям, — уверена она.
Наименьшие цифры приводит, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее оценкам, на четвертый квартал 2022 года «квадрат» в эконом-сегменте оценивался в среднем в 169,2 тыс. руб. (+10,2% с начала года); в комфорте — 231,8 тыс. руб. (+15,2% с начала года); в бизнес —343,9 тыс. руб. (+14,1% с начала года). В среднем по рынку в 2022 году в масс-маркете (это эконом и комфорт) стоимость нового жилья увеличилась на 32%.
Три четверти сделок?
Несмотря на шокирующий рост цен на новостройки, большинство аналитиков продление льготной ипотеки воспринимают положительно. Но некоторые эксперты говорят о том, что в 2023 году набиравшая в пандемийные годы популярность «вторички» может только еще больше усилиться.
— Продление льготной ипотеки — это очень положительное решение для первичного рынка недвижимости. На протяжении нескольких лет госпрограмма поддерживала покупателей своими выгодными условиями и пользовалась огромной популярностью. Ожидается, что льготная и семейная ипотека, уже являющиеся ключевыми инструментами рынка новостроек, продолжат поддерживать спрос на новостройки и в следующем году, — полагает Ольга Трошева.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля госпрограммы среди всех ипотечных сделок достигает 75%. Доля семейной ипотеки также довольно высока и держится на уровне 18%.
По словам Алексея Бондарева, три четверти сделок проходят по льготным программам.
— Есть и плюс и минус этого распределения. Из-за сильного перевеса в сторону первичного рынка, что, очевидно, мы заморозили огромный пласт вторичного рынка. А это ликвидность, которая помогла бы работать «первичке» без помощи льготных ипотек, — рассуждает он.
Катерина Соболева полагает, что в связи с увеличением ипотечных ставок на новостройки, скорее всего, покажет рост вторичный рынок.
— Разница между ставками сократится и составит 2% вместо 3% сейчас. Люди начнут задумываться, стоит ли покупать новостройки за 218 тыс. рублей за «квадрат», когда можно приобрести «вторичку» за 190 тыс. рублей за кв.м. Соответственно, люди, которые продают «вторичку», смогут выдохнуть, поскольку спрос должен будет восстановиться, — прогнозирует она.
Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев констатирует, что в 2022 году в Северной столице произошло замораживание спорных, более дешевых проектов.
— Отсутствие льготной ипотеки на «вторичку» сильно поддерживает спрос на новостройки, поэтому мы видим такую разницу в цене между этими типами жилья, — поясняет он.
Обращают внимание на все?
По словам Василия Тимофеева, в условиях снижения спроса и обострения конкуренции застройщиков, у покупателей повысилась избирательность. Люди стали более осмотрительны, чаще обращать внимание на дополнительные услуги: локацию, удобство общей инфраструктуры, уровень безопасности и автоматизации дома. Покупки стали более продуманными.
— Помимо нового жилья покупатели ожидают получить не только благоустроенную внутридворовую территорию, но и торговые, спортивные, социальные объекты в шаговой доступности. Людей волнует все: от транспортной доступности, до вида из окна. Новым трендом становится спрос на места для зарядки электромобилей, — рассказал Василий Тимофеев.
Как считает Алексей Бондарев, в 2022 году покупатели стали брать меньший метраж. Самые ходовые квартиры в Северной столице — это евродвушки и однокомнатные, их около 60%.
Такие тренды в 2023 году будут только усиливаться.
Только в рост или на стабилизацию?
Несмотря на падение доходов населения и рекордный рост цен в прошлые годы, снижать стоимость «квадрата» застройщики не планируют, но зато готовятся к завуалированным скидкам и акциям.
— Я думаю, 2023 год у девелоперов будет годом скрытых скидок. Это подарки и акции при покупке квартир. Я проговаривал перспективы со многими застройщиками, и мы ждём прирост цен в районе 20% за 2023 год. А как оно выйдет, предугадать очень трудно, — признается Алексей Бондарев.
На условиях анонимности большинство участников рынка прогноз в рост цен на 20 — 25% разделяют. Многие также обращают внимание на колебания курса рубля, наметившиеся в конце года 2022 года. Впрочем, каким будет этот тренд, комментировать никто не готов.
По словам Ольги Трошевой, в целом, цены на рынке стабилизировались, и в ближайшее время никаких существенных изменений не ожидается. С продлением льготной ипотеки можно связывать старт новых субсидированных программ от застройщиков и банков со ставкой ниже 8%. В настоящее время такие механизмы крайне популярны и являются драйверами первичного рынка.
Василий Тимофеев осторожно отмечает, что прекращение роста цен не приведет к снижению стоимости, так как себестоимость строительства растет и предпосылок для изменений пока что нет.