Продать и забрать обратно: ГК "Ярд" судится с дольщиками апартаментов
13 Арбитражный апелляционный суд назначил повторную экспертизу цены договора, на основании которого апартаменты площадью 60 м2 в апарт-отеле Yard Residence на Херсонской ул., д. 43 стр. 1 были приобретены в собственность за сумму около 10 млн рублей. Дело рассматривается по жалобе ООО "Ярд строй". Компания добивается признания договора недействительным, как и ещё трёх аналогичных договоров с физлицами.
Для продажи апартаментов в Yard Residence использовалась следующая схема. В 2019 году между ООО "Ярд строй" и застройщиком апарт-отеля ООО "Ялта" были заключены договоры долевого участия в строительстве, но как минимум часть из них не была оплачена, говорится в материалах суда. С конечными покупателями заключались договоры переуступки прав требования к ООО "Ялта" и именно в этот момент производилась оплата, причём в адрес обоих юрлиц.
В середине 2021 года собственник ООО "Ярд строй" Светлана Беломытцева подала от имени компании иск об оспаривании сделок с конечными покупателями, заявив, что они были сделками с заинтересованностью, причинившими ущерб истцу. В исковом заявлении (есть в распоряжении "ДП") говорится, что единственный учредитель ООО "Ярд строй" Светлана Беломытцева и владелец ООО "Ялта" Андрей Кошкин — заинтересованные лица, так как являются полнокровными братом и сестрой. Предпринимательница также указала в иске, что на момент совершения сделок не являлась директором своего общества и узнала о них позже, а ущерб обоснован нерыночной ценой договоров переуступки. "Рыночная стоимость 1 м2 в данной локации и с видовыми характеристиками составляет более 300 тыс. рублей за 1 м2 (соответственно цена помещения более 18 млн рублей)", — утверждается в исковом заявлении без каких-либо обоснований этой цены.
По всем искам Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти вынес отказы. Доказательства убыточности сделок для истца отсутствуют или не представлены, сделали вывод судьи. Они обратили внимание, в частности, на то, что ООО "Ярд строй" получило прибыль по итогам сделок.
Одно из решений уже год обжалуется в апелляции. "Несмотря на то, что рыночный характер цен аналогичных апартаментов был подтверждён отчётами об оценке, в том числе выполненными до заключения договоров, апелляционный суд назначил экспертизу оспариваемой сделки по ходатайству ООО "Ярд строй", которая показала справедливость цены. Однако ООО "Ярд строй" не согласилось с результатами и настоял на повторной экспертизе. Любопытно, что проводить её суд поручил экспертной организации "ПетроЭксперт", которая уже высказывалась в пользу приобретателей аналогичных апартаментов", — рассказал "Деловому Петербургу" Сергей Бакешин, советник, руководитель практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal, представляющий интересы покупателя апартаментов.
По его словам, поскольку передать права и обязанности по уже исполненному ДДУ невозможно, то в случае решения в свою пользу в "Ярд строй", вероятно, будут настаивать на возвращении себе апартаментов, либо требовать доплатить разницу между рыночной стоимостью объекта и уплаченной суммой.
В ГК "Ярд" отказались от комментариев.
Схема продажи объектов недвижимости по переуступке используется на рынке, отмечают эксперты. "На рынке первичного жилья большинство застройщиков имеют практику применения схемы продаж через договоры цессии", — говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Застройщик, не имея денег, может рассчитываться договорами долевого участия с подрядчиками, которые уже продают объекты конечным покупателям, приводит пример генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев. "То, что приобретение через уступку несёт в себе больший риск, чем приобретение напрямую у застройщика — факт общеизвестный, — продолжает он. — Это справедливо для любого типа недвижимости. Оспаривание сделки на основании продажи по нерыночным ценам — это очень индивидуальная история, связанная с установками менеджмента, а не со спецификой отрасли".
Катерина Соболева предполагает, что в данном случае могли иметь место конфликты с отдельно взятыми дольщиками. Однако решение суда может иметь серьёзные последствия для всего рынка.
"Подобный прецедент в случае аннулирования прав покупателей на апартаменты будет иметь эффект разорвавшейся бомбы для всего рынка недвижимости", — полагает Катерина Соболева.