Чем обернётся введение платы за капремонт в апартаментах для петербуржцев?
В Госдуме разрабатывают инициативу, направленную на наведения порядка в платежах за ЖКУ для собственников апартаментов. Владельцев таких «квадратов» хотят обязать платить взносы на капремонт. 78.ru разбирался, чем «ноу-хау» обернётся для рынка.
Как пояснила заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, сейчас все вопросы между собственниками апартаментов и управляющими компаниями (УК), решаются в рамках свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ.
В такие бумаги, по существу, можно включить абсолютно любые условия, за исключением стоимости коммунальных ресурсов и услуг, ниже установленных на государственном уровне.
При этом собственники апартаментов платят не по субсидированным для населения тарифам, а по коммерческой ставке, которая на 15 — 20% выше, как и у всего бизнеса.
И это не гарантирует, что собственники за солидные деньги, например, гарантированно получат регулярную уборку или обслуживание инженерных сетей, если такие пункты не включены в договор.
Сами тарифы хотят «выровнять», но что конкретно подразумевается под таким намерением, пока не вполне понятно.
Ещё одна новелла — это введение обязательной платы за капремонт для собственников апартаментов. Сейчас она не взимается, но, как все понимают, когда-то здания ремонтировать придётся.
Вначале дешевле, потом дороже?
Как отметили многие эксперты, до последних нескольких лет апартаменты пользовались популярностью у горожан за счёт более низкой цены «квадрата», чем в новостройках, и привлекательных локаций.
Дело в том, что иногда на какой-то конкретной территории жильё строить нельзя по градостроительным нормативам, но здесь можно разместить апарты.
Например, в престижной локации на улице Савушкина, 104 в пешей доступности от станции метро «Старая деревня» и ЦПКиО им. Кирова апартаменты возведены на месте бывшего кожно-венерического диспансера №4. Построить здесь классическую новостройку было нельзя из-за того, что жильё расположилось бы между двумя сильно загруженными и загазованными магистралями: самой Савушкина и Приморским проспектом.
Как отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев, цены на апарты и сейчас остаются ниже жилой недвижимости.
Так, в среднем на рынке Петербурга стоимость 1 кв. м в сегменте категории 3* равен 270 000 рублей, в апарт-отелях категории 4* стоимость — 350 000. Сервисные апартаменты и псевдожильё стоят ещё дешевле, их можно приобрести от 195 000.
Для сравнения, по данным «Петербургской недвижимости», стоимость «квадрата» на «первичке» в мае в классе масс-маркет составила 216 100 (+0,2% за месяц).
За прошедшие годы опытные покупатели апартов уяснили для себя несколько неприятных вещей: содержать такие помещения с точки зрения коммунальных расходов и налогов выходит дороже, чем жильё. Есть ещё и момент с налогом на имущество, который составляет 2% от кадастровой стоимости «квадратов» для коммерческих собственников, а для населения — 0,1%.
Кроме того, все эти годы законодатели так и не смогли разобраться со статусом апартов, а их собственники — получить доступ к городским социальным объектам.
В итоге по совокупности всех этих причин и общего падения доходов интерес к покупке апартаментов в Северной столице в I квартале 2023 просел почти на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2022.
По 300 рублей с 1 «квадрата»?
По словам собеседников, сейчас платежи за ЖКУ для собственников могут доходить до 300 рублей в месяц с 1 «квадрата». И расценки рискуют оказаться ещё больше, если есть специальные функции и сервисы у УК.
То есть, за помещение площадью 70 кв. м предстоит заплатить 21 000, тогда как в квартире аналогичных параметров квартплата даже зимой будет в районе 10 000.
По словам Александра Терентьева, рынок давно ожидает приравнивания тарифов на коммунальные услуги с жильём. Это может увеличить спрос на апартаменты.
— Уравнивание тарифов на КУ позволит снизить расходную часть и увеличит конечную прибыль собственнику.
В наших проектах объёмы реализации за апрель — май сопоставимы с 1 кварталом 2023-го. Надеемся, что за июнь спрос не снизится, и 2 квартал покажет положительную динамику в районе 20% к 1 кварталу, — отмечает он.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев полагает, что и в мае спрос на апартаменты ещё снизился.
— Мы ждали и ждём большего контроля от властей за рынком сдачи жилья. Сейчас особых ужесточений нет, но они могут появиться в любой момент.
Думаю, что любое ужесточение и любое увеличение стоимости владения объектов приведёт к снижению спроса на этот тип жилья, — рассуждает он.
При этом, чем больше увеличивается стоимость содержания, тем дороже, по логике, надо и сдавать объект, а интерес к дорогой аренде также падает.
Для инвесторов или жизни?
Генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова напоминает: апартаменты — это продукт для инвесторов, особенно в Петербурге, который считается одним из главных туристических направлений в России.
Сервисные апартаменты в городе уже достаточно давно приобретались для получения постоянного дохода за счёт краткосрочной аренды.
По мнению эксперта, сейчас в целом инвестиционный спрос уходит даже из новостроек, так как цены очень высокие, и нет большой разницы между этапом котлована и высокой степенью готовности. Покупка для последующей сдачи была отличным вариантом, пока действовали субсидированные ставки, обеспечивающие невысокий ежемесячный платёж.
Между тем, в отношении новостроек законодатели в основном всегда придерживались мнения: платить взносы за капремонт обязаны и новосёлы.
Юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко считает, что в ситуации с расходами на капитальный ремонт всё очевидно: когда-то его придётся делать.
— Насчёт «выравнивания» платежей есть спорные моменты. Вряд ли те, кто не является потенциальным покупателем апартаментов, идею воспримет хорошо. Потому что изначально же апартаменты созданы как инструмент извлечения прибыли, а всё-таки не жилья. Тогда могут возмутиться и потребовать себе льготы и владельцы магазинов или коммерческих организаций на первых этажах МКД, — рассуждает она.
Юрист по финансам Сергей Пирогов также обращает внимание на то, что иногда в апартах, особенно на первых этажах, занимаются производственной деятельностью или организуются офисы. Корректировка тарифов создаст для таких предпринимателей дополнительные преимущества несколько сомнительного с точки зрения закона характера.
Но очевидно и то, что в большинстве апартаментов всё-таки имеется факт проживания: либо самого собственника, либо его арендатора.