Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp, о преимуществах и трудностях, которые стоят на пути у розничных коворкингов
Алексей Мацкевич возглавил федеральную сеть коворкингов GrowUp в 2020 году. При этому всю свою карьеру Алексей Мацкевич занимался вопросами взаимоотношений в коллективе и созданием комьюнити. Создав в 2003 году компанию LYTE RECRUITMENT SERVICES, Алексей Мацкевич стал одним из тех, кто заложил фундамент для построения профессионального рынка рекрутмента в России. Чуть позже Алексей Мацкевич, выступая экспертом в компании «Яндекс», принял участие в разработке новой концепции поиска вакансий в Рунете.
— Какова доля розничных и классических коворкингов в Москве?
— Вообще когда мы говорим о розничных коворкингах, то подразумеваем те гибкие пространства, где рабочее место можно арендовать на день или неделю, а переговорную комнату – на один или несколько часов. Из почти 40 тыс. рабочих мест, которые есть сегодня в Москве, примерно 17% как раз могут быть отнесены к таким «розничным» проектам.
— Можно ли сравнить аренду таких коворкингов с посуточной арендой квартир с точки зрения прибыли и ресурсных затрат?
— Действительно, розничный вариант коворкинга схож со сдачей квартиры посуточно. Он так же приносит больше денег на 1 кв. м, чем более традиционный, следуя тому же закону – чем короче срок аренды, тем больше она приносит. Но так же, как и в случае с посуточной арендой квартир, этот процесс очень тяжело администрируется, поэтому у клиента есть шанс нарваться на тех, кто не может справиться с такой формой управления недвижимостью – со всеми вытекающими последствиями.
Возьмем, скажем, переговорную комнату. Обычно она не нужна людям круглосуточно, а переговоры можно провести быстро и комфортно, просто арендовав переговорную комнату всего на несколько часов. Такой розничный вариант позволяет заработать на офисном формате больше, чем в случае с классической арендой. Как минимум за счет того, что, например, переговорка не простаивает, а постоянно сдаётся в аренду разным арендаторам. Такая схема несет определенные риски и требует существенно большего внимания и погружения в вопрос. Чем это делается качественнее, тем эффективнее будут сдаваться в аренду эти площади.
— Что вы подразумеваете под эффективным управлением?
— При такой розничной схеме работы, когда люди, например, ищут переговорку на 30 минут, на час, они закрывают эту потребность буквально в течение 15 минут, поэтому нужно всегда быть онлайн, в противном случае можно потерять весь этот спрос. То есть чем короче спрос, тем быстрее проходит транзакция.
— Можно ли сравнить в деньгах, насколько больше приносит розничный коворкинг по сравнению с классическим?
— Да, можно. В моменте можно заработать две или три цены в пересчете на дневную аренду. Однако в целом по месяцу разница меньше – «розница» приносит примерно на 30-40% больше, ведь постоянно загружать на краткосрок их нельзя. Но например недавно у нас забронировали большую переговорную комнату на год с 7 до 10 вечера. Понятно, что такое редкость и нам повезло: к нам обратились представители девелопера, который возводит проект по соседству.
— Если розница приносит больше, чем опт, то почему такой формат реже используется на рынке?
— Не совсем так. Изначально всё же большинство коворкингов сейчас делаются как розничные, их еще называют спекулятивные, а уже потом они заполняются корпоративными арендаторами. Если сравнить с заводами, то чем крупнее завод, тем больше он торгует оптом, тем длиннее его горизонт планирования. Чтобы работать в розницу, нужно поддерживать больший штат. Другое дело — корпоративный клиент. Тут все понятно, длинный контракт, прописан SLA, все риски проработали юристы с обеих сторон, понятная, прогнозируемая выручка и прибыль. Хотя есть и минусы, это уже не коворкинг. Как правило, такой клиент закрывает периметр и простому человеку с улицы туда не зайти. В противовес этому слабость розничной модели в том, что любой глобальный сбой, любое событие, которое влияет на твоих розничных клиентов, обязательно приводит к дисбалансу, а прибыль летит вниз.
— Как вы в таком случае хеджируете риски?
— Мы стараемся применять гибридную схему в наших коворкингах. Сегодня полностью розничным остается только наш коворкинг в Дубае. Но это уникальный случай, поскольку он находится в коливинге – первом таком объекте в Дубае.
При этом наши площадки в России частично заняты крупными структурами. Мы тоже стараемся ограничивать розничную часть, чтобы снизить риски. При этом, что интересно, когда корпорации видят наш подход к созданию рабочей атмосферы внутри наших коворкингов, то просят применить его и в их пространствах. Итогом же становятся гибкие офисы, являющиеся следующим этапом развития этого сегмента недвижимости.
Это можно сравнить со способами выращивания пшеницы в средней полосе, где всегда есть яровые, и есть озимые. Разница в том, что озимые на 100% дадут урожай, но не такой обильный. Яровые всегда дают отличный, обильный урожай за исключением лет, когда есть засуха или наводнения. Никто не делает ставку на что-то одно, а всегда стараются хеджировать риски. Больше риска – больше доход, но важно соблюдать баланс.
— Как в последнее время изменились каналы привлечения аудитории?
— К сожалению, с конца февраля 2022 года большинство традиционных каналов привлечения клиентов в коворкинги исчезли. Google ушел, остался Yandex, ставки там взлетели. Популярные соц.сети были объявлены запрещенными и реклама там стала невозможна. Всё продвижение русифицировалось и стало замкнуто на рунет. К сожалению, не во всех российских соцсетях есть наша аудитория, поэтому мы не можем использовать каждую из них с одинаковой эффективностью. Да и массовый отъезд россиян в последнее время сыграл свою роль. Ведь уезжали именно наши клиенты — розница. Сейчас можно сказать, что ситуация с розничным резидентом едва-едва стабилизировалась.
— Одним Google или Yandex сыт не будешь. Какие еще каналы продаж или продвижения вы используете?
— Мы стремимся работать с аудиторией, чтобы не только привлекать ее, но и сохранять. Но при этом, конечно, ощущается, когда ключевые участники комьюнити уходят, настроение становится «кислее», как будто какой-то цвет из палитры забрали. Все-таки внутри у нас есть сложившееся взаимоотношения, резиденты дружат и внутри GrowUp, и вне его, когда кто-то уезжает, связи рвутся, ребята скучают. У нас много мероприятий. Мы стараемся сделать так, чтобы наша аудитория работала на нас. Поэтому наши коворкинги выполняют в том числе и функцию по социализации, которая является существенным фактором удержания аудитории.
— Какой путь ждет коворикнги в будущем – экстенсивный или интенсивный?
— Лично мы сейчас сконцентрировались на повышении эффективности действующих коворкингов. Думаю, что рынок будет развиваться и дальше, будут новые открытия, но в итоге все придет к консолидации. Сетевые структуры показывают большую доходность в том числе из-за своих брендов и отточенных технологий. Как результат более сильные игроки будут предлагать более выгодные условия как клиентам так и собственникам, выдавливая таким образом слабых.
Федеральная сеть коворкингов GrowUp является первопроходцем рынка коворкингов и сервисных офисов в России. Именно в GrowUp как нигде пригодились навыки Алексея Мацкевича по формированию комьюнити и внедрению новых форм построения рабочих процессов, основанных на принципах agile.
За несколько лет из стен коворкингов GrowUp вышло несколько успешных стартапов. Коворкинг GrowUp, открытый несколько лет назад при поддержке Сбера в Казани, всегда был образцом сильного сообщества профессионалов. Теперь это сообщество пополнилось международными экспертами и приросло за счет открытия нового коворкинга GrowUp в Дубае.
В общей сложности сетью коворкингов GrowUp было реализовано 2551 рабочее место в объектах общей площадью в 14850 кв. м.