Недоступные метры. Н. Б. Косарева о рынке наёмного жилья в России и в мире
Почему дорожает аренда квартир
Подорожание квартир в новостройках, спровоцированное в том числе сворачивающейся в июле долговременной госпрограммой льготной ипотеки, сделало для заметного числа россиян покупку собственной недвижимости практически нереальной. Такие граждане вынуждены решать жилищный вопрос за счет долгосрочной аренды, что вызвало высокий спрос и подорожание аренды только за последний год на треть, несмотря на рост жилищного строительства. Сложившаяся ситуация становится серьезной проблемой для многих крупных российских городов, где доля предложения арендных квартир невысока.
Выпадающие покупки
По подсчетам Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ), коэффициент доступности жилья в среднем по стране по итогам 2023 года достиг 3,5 — это срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру в 54 кв. м, направляя на нее весь доход. Год к году значение выросло на 9,4%, а относительно 2019 года, после которого активность на рынке начала подогревать льготная ипотека, на 66,7%. Сокращается и доступность аренды: если в 2023 году жители Москвы тратили на аренду в среднем 39% своих доходов, то сейчас — 48%, уточняют в "Циан.Аналитике".
Ненужные квартиры
Снижение числа доступных лотов произошло, несмотря на рост объемов жилищного строительства. По данным информсистемы "Наш.Дом.РФ", в целом по стране за 2023 год сдано 51,7 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, в Москве — 6,5 млн кв. м. Год к году цифры увеличились на 14% и 8% соответственно. Многие новостройки, считает господин Жуков, остаются для арендаторов непривлекательными — это массовое жилье на окраинах. Арендаторы же в массе нацелены на жизнь в обжитых районах, недалеко от места работы или учебы.
Президент ИЭГ Надежда Косарева замечает, что на каждое домохозяйство в России уже приходится больше одной единицы жилья. Помимо квартир и домов, где реально проживают на праве собственности или соцнайма, показатель включает арендное, сезонное и пустующее жилье. Оценить объем последнего, по ее словам, непросто, так как показатель включает брошенную недвижимость в непривлекательных локациях, нераспроданные квартиры в сданных проектах, реализованные лоты, которые по какой-то причине пока не используются для проживания.
Социальные последствия
Надежда Косарева предполагает, что в России сейчас сдается 10–12% всех жилых помещений, в Москве и Санкт-Петербурге — 12–15%. Алексей Попов считает, что в рынок вовлечены лишь около 7% квартир, да и те не всегда доступны на классифайдах. В крупных городах мира, по словам госпожи Косаревой, показатель гораздо выше: например, в Берлине он достигает 80%, в Нью-Йорке — 65%. Само по себе ограниченное предложение доступного арендного жилья создает проблемы для развития городов: в Москве все приезжающие работать люди стремятся купить собственное жилье, это приводит к расширению плотной многоэтажной застройки в периферийных районах, постоянно увеличивая нагрузку на транспорт, объясняет эксперт.
Еще одной проблемой госпожа Косарева называет появление квартир, которые мигранты с низкими доходами снимают вскладчину, нередко проживая по 20–30 человек. "За рубежом в мегаполисах осознается потребность наличия класса низкооплачиваемых работников, которые никогда не смогут приобрести собственное жилье, поэтому реализуются программы доступной аренды", — поясняет она. В России в программах повышения доступности жилья, напротив, основное внимание уделяется приобретению жилья в собственность.
Институциональные инвесторы смотрят на сегмент долгосрочной аренды с опаской. Основная проблема при строительстве таких домов — их доходность, поясняет президент ГК "Основа" Александр Ручьев. Вернуть инвестиции, продавая квартиры, можно за пять лет, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Окупаемость доходных домов может достигать 15–17 лет, уточняет директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Для девелоперов, использующих проектное финансирование, модель в принципе нецелесообразна: сохранение минимальных ставок кредитования требует быстрого наполнения эскроу-счетов, что в случае с арендой невозможно, отмечает Александр Ручьев.
Надежда Косарева считает, что стимулировать активность могли бы механизмы долгосрочного кредитования, субсидирования или снижения налоговой нагрузки, способные сократить срок возврата инвестиций. В пример президент Becar Asset Management Александр Шарапов приводит мировую практику, согласно которой государство предоставляет застройщикам 30-летние целевые кредиты на доходные дома.
Пока же сегмент долгосрочной аренды в крупных городах России развивается за счет частных собственников, готовых на снижающуюся доходность. Если в 2018 году зарабатывать на недвижимости, купленной под сдачу, можно было 7–7,5% в год, то сейчас — 5,5–6%, говорит господин Попов. Но Надежда Косарева обращает внимание на то, что большая часть фонда — квартиры, полученные в ходе бесплатной приватизации.