Крестный выход: какими аховыми сюрпризами обернулись торги по «Крестам»?
Торги по объектам бывшего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной неожиданно для многих участников рынка выиграл крупный застройщик родом из Петербурга и Ленобласти. Он обошёл с небольшим денежным люфтом корпорацию PMI, обещавшую горожанам и гостям Северной столицы построить там «Музей добра и зла» и фестивальную площадку.
Об очередной дате проведения торгов по «Крестам-1», которая уже не раз переносилась, «ДОМ. РФ» сообщил в конце декабря 2024-го. Мероприятие наметили на 21 февраля этого года. Лот с земельным участком в 3,9 га и строениями площадью чуть более 40 тыс. «квадратов» оценили в 1,04 млрд рублей. И тогда участники рынка были настроены довольно скептически: комплекс имеет статус объекта культурного наследия, что ограничивает возможности использования и требует значительных инвестиций в реконструкцию.
Однако в феврале заявки на участие в аукционе всё же подали двое игроков. Одного из них СМИ удалось в последний момент «вычислить». Им стал глава корпорации PMI Евгений Финкельштейн, пообещавший создать на территории старинного изолятора креативное общественное пространство с «Музеем добра и зла» и фестивальной площадкой. Для воплощения таких идей в жизнь он согласился даже повысить ставки 21 февраля свыше 1 млрд рублей. Но их перебило чуть большее предложение в 1,136 млрд рублей от совсем неожиданной Группы компаний «КВС», родом из Петербурга и Ленобласти. Она традиционно специализируется на жилищном строительстве, около двух десятилетий назад работала на Комитет по строительству Смольного, стабильно возводит «социалку», но практически не «засвечена» в работе с объектами редевелопмента, отмечают участники рынка. С другой стороны, такого опыта, который необходим для «Крестов», нет ни у кого, парируют некоторые эксперты.
Новый смысл?
Свой проигрыш Евгений Финкельштейн воспринял стоически.
— Если бы я был девелопером, то тоже больше денег мог бы предложить. Я предложил сколько мог. Если честно, то я даже не думал, что кто-то кроме меня будет участвовать в этом, — отметил он в беседе с 78.ru.
Впрочем, раньше потенциальные претенденты всё-таки назывались. Речь шла о RBI, реализовавшей не один редевелоперский проект в Петербурге, Element Development или неком паевом фонде дольщиков, силами которых, например, был построен склад Ozon в Подмосквовье. Поэтому появление в списке участников, а, тем более, выигрыш «КВС» стал достаточно неожиданным для многих собеседников, традиционно связывающих компанию со строительством жилья и социальных объектов.
В компании в оперативном порядке выпустили пресс-релиз, но конкретики по концепту проекта там было приведено немного. Так, как заявили там, в «Крестах» появится музей, сохраняющий память и историю локации, а также гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства, открытые для всех.
— Мы понимаем ответственность, которую берёт на себя наша компания. «Кресты» — не просто здание, это историческая веха, значимая не только для Петербурга, но и для всей страны. Мы создадим пространство, где культура, наследие и современность соединятся, и сделаем его местом притяжения, способным рассказать его подлинную историю, — привели в пресс-службе слова генерального директора ГК «КВС» Сергея Ярошенко.
Не содержалось конкретики и в материалах ДОМ. РФ, там лишь отмечалось, что договор с победителем предстоит заключить в течение пяти дней. Между тем, встаёт вопрос, предусмотрена ли в проекте гостиница-«классика» или апарты, что за музей это будет, когда непосредственно стартуют работы и сколько они продлятся, а также какова будет сумма инвестиций.
Заработают миллионы с «квадрата»?
Глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина в отличие от коллег в ситуации с «КВС» ничего странного не видит.
— Сейчас многие компании, связанные с жилищным строительством, пересматривают свои стратегии на фоне падения продаж «квадратов». «КВС» в этом плане, видимо, не исключение. Никто не хочет, чтобы простаивала строительная техника, не была задействована в полном объёме рабочая сила. «КВС» именно жильё строит качественно, работает профессионально, будем надеяться, что всё получится, — подчёркивает она.
По мнению Екатерины Лапиной, под гостиницей, скорее всего, понимаются всё-таки апарты, и с учётом локации, достаточно дорогие. К ним, вероятно, зоны развлечений, коммерческие объекты с ориентацией, в том числе, на туристов, всегда любящих прогулки у воды. Арифметику по цене покупки имеющихся «квадратов» и с учётом участка рассчитать довольно трудно. Но уже понятно, что даже на «входе» это дорого. А будет ещё дороже с учётом существующих реалий и трендов.
— Например, не совсем рядом, но относительно близко есть ЖК «Приоритет» от «Евростроя». Там «квадрат» уже начинается от 750 тыс. рублей. В будущем проекте «КВС» речь может дойти и до 1 млн. При этом расслоение цен в той же элитной недвижимости будет только нарастать. По сравнению со всем миром дорогое жильё в центре у нас стоит дёшево. И всё чаще уже начал использоваться термин вместо «элитной недвижимости» — «коллекционная», — пытается Екатерина Лапина объяснить логику застройщика.
Для Петербурга уникально всё
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина признаёт, в Северной столице опыта по реализации именно таких проектов нет ни у кого, потому что «Кресты» это уникальный объект, и «там по факту всё будет уникальным».
— Если говорить про опыт создания отелей в исторических зданиях, то, насколько я знаю, у «КВС» нет такого опыта. Интересно, как они будут справляться с таким ярким и одновременно сложным проектом, — делится она.
Примечательно, что фразы «дальше будет очень интересно», используют многие собеседники на условиях анонимности.
По словам Ольги Шарыгиной, сумма от «КВС» 1,136 млрд рублей ненамного больше, чем предлагали PMI.
— И глобально это не существенно больше, чем стартовая цена в 1 млрд. То есть, рост цены не выпрыгнул даже за пределы 50% повышения, который уже можно было бы назвать существенным. Объект настолько уникальный, что с такой ценой вполне можно работать, финансовая нагрузка увеличилась на квадратный метр незначительно. Критическим моментом является набор функций, который девелопер захочет реализовать, — не соглашается она с Екатериной Лапиной.
Как напоминает Ольга Шарыгина, проект в идеале должен быть многофункциональным, но сделать это сложно.
— Кроме того, у объекта очень богатая история и её необходимо упаковывать во что-то, что эту историю сможет поддержать или даже выдержать. Гостиница, музей, рестораны, галереи, общественные пространства будут правильным выбором, на мой взгляд. При этом нужно будет проработать момент с тем, что там довольно плотный транспортный поток, но пока есть проблемы с пешеходным, — рассуждает она.
Здесь стоит отметить, что термин «уникальность» спикеры используют с учётом следующего обстоятельства. В Москве в 2021 году в здании, построенном ранее для размещения квартир высокопоставленных сотрудников Центральной таганской пересыльной тюрьмы, открылся бутик-отель. Но это вряд ли сопоставимые вещи по объёмам затрат и инвестиций.
Массовыми проектами «тюремного» редевелопмента не может похвастаться и мировая практика. Так, в Хельсинки в 2007-м тюрьму «Катаянокка» превратили в отель на 4*, в Стамбуле «Султан Ахмед» «присоединился» к пятизвездочному семейству Four Seasons.
Отвечает запросам рынка
Партнёр NF GROUP Станислав Бибик полагает, что такой рост цены вполне допустим в рамках аукционных торгов, учитывая популярность объекта и повышенный интерес к нему.
— В целом концепция, предложенная КВС, включая музей, гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства, логична и отвечает текущим запросам рынка и наверняка будет востребована обществом, привлекая как туристов, так и местных жителей. Примеры таких преобразований, когда исторические здания превращаются в культурные и креативные центры, широко распространены по всему миру, — поясняет он.
Как добавляет Станислав Бибик, никто не сомневается, что проект потребует значительных инвестиций, но они всё-таки будут ниже, чем если бы застройщик начинал строительство с нуля.