Без дыма и огня. Как системы пожарной безопасности повышают качество жилья
Системы пожарной безопасности — неотъемлемая часть современного здания, будь то жилье или офисы. Выбор и установка таких систем регламентирована нормативными документами и зависит от типа и параметров здания. Девелоперам остается лишь выбрать качественный продукт, а управляющим компаниям — ответственно подходить к их обслуживанию. Какие решения сегодня используют строители и проектировщики, насколько велики затраты девелоперов на современные системы пожарной безопасности и стоит ли покупателям жилья уделять большое внимание этому элементу инженерной инфраструктуры, разбирался «Новый проспект».
Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:
— Обеспечение пожарной безопасности — одна из важных задач при проектировании и строительстве современных жилых комплексов. При этом противопожарные системы — жестко регламентируемая и контролируемая область проектирования и строительства, и ни один проект не может быть введен в эксплуатацию без соответствия всем нормам. Системы включают три основных элемента: системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также дымоудаления.
В основном девелоперы на протяжении многих лет используют оборудование российских производителей, и их качество не вызывает нареканий. В проектах «Охта Групп» мы применяем продукцию компании «Рубеж». Несмотря на то что пожарная безопасность — жестко регулируемая государством сфера, при выборе квартиры мы рекомендуем покупателю обращать внимание на наличие и качество установленных систем пожарной безопасности, уточнять у застройщика, какие решения применены и как организовано их обслуживание.
Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group:
— Наша компания для принятия решения о внедрении способов противопожарной защиты использует самые строгие трактовки норм, которые обеспечивают современные схемы построения систем, подразумевающих закупку необходимого оборудования и материалов отечественного производства. К слову, наши поставщики давно зарекомендовали себя на рынке и отвечают за исправность и долговечность работы оборудования.
На всех объектах внедрены системы пожарной сигнализации, противодымной защиты, системы оповещения и управления эвакуацией. Также выполняются все нормы при проектировании, чтобы обеспечить беспрепятственный доступ к оборудованию, своевременное оповещение и эффективную работу служб МЧС на месте в случае возникновения ЧП. Контроль исправности систем на объектах также выполняется на круглосуточном пожарном посту, проводятся проверки их работы. Кроме того, службы строительного надзора проверяют указанные системы на этапе сдачи жилого комплекса, а также повторно при передаче дома управляющей компании.
Покупатели квартир редко выделяют оценку систем безопасности как отдельный критерий при выборе квартиры: это считается базовой настройкой. Задача застройщика — обеспечить соответствующий запросу клиентов уровень безопасности.
Алексей Борисюк, управляющий директор Becar FM:
— В современных ЖК используется, как правило, целый набор систем пожарной безопасности, причем выбор каждой конкретной системы, а также их состав зависит как от класса жилья, так и от добросовестности девелопера. Как правило, противопожарные системы предполагают наличие следующих составляющих: автоматические системы пожаротушения и дымоудаления, пожарные двери «антипаника», ведущие на черную лестницу. К противопожарным системам также можно отнести системы видеонаблюдения, равно как и прочие системы, позволяющие обеспечить надежный контроль и эффективное дымоудаление. Не менее важным является не только установка надежных систем, но и их правильное и своевременное обслуживание. Здесь нужно учитывать, что, если в здании установлена импортная система, то сроки доставки необходимых комплектующих выросли в разы, вместо пары дней теперь это пара месяцев.
Покупатели жилья куда больше внимания при приемке квартиры обращают на конструктив и качество строительства. При этом пожарная безопасность, к сожалению, находится не на первом месте: эти системы скрыты, поэтому они на них часто просто не обращают внимания.
Андрей Ворохобин, заместитель директора БКП №2 по инженерным системам ГК «Олимпроект»:
— У девелопера нет выбора. Системы пожарной безопасности должны быть реализованы на объекте в полном объеме. Это контролируется экспертизой на стадии проектирования и надзорными органами при сдаче объекта. Так что покупателю вовсе не обязательно переживать непосредственно за наличие систем. Однако важно понимать, что качество систем напрямую зависит от профессионализма проектировщиков, монтажников и, конечно же, выбора подрядчиков со стороны девелопера. Поэтому будущим покупателям жилья было бы полезно ознакомиться с опытом работы различных компаний, которые занимаются проектированием и монтажом инженерных систем, в том числе систем пожарной безопасности. Это поможет составить более полное представление о том, насколько качественно выполнены работы, ведь не застройщиком единым определяется безопасность вашего будущего дома.
Выбор систем противопожарной защиты определяется исключительно в соответствии с действующими нормативными документами в области пожарной безопасности. Девелопер не выбирает характеристики и необходимость установки: это четко регламентировано. Единственное, на что может влиять девелопер, так это на эстетическую составляющую. Например, в рамках Специальных технических условий описана возможность прятать пожарные шкафы в нишах. Опытные проектировщики понимают, насколько важна сегодня визуальная эстетика как для девелопера, так и для покупателя, поэтому в своих проектах профессионально минимизируют влияние данных систем на интерьеры.
Безусловный плюс систем пожарной безопасности — обеспечение безопасности жильцов при пожаре. Такие системы вовремя оповещают о возгорании и защищают от воздействия опасных факторов во время эвакуации. Минусом же является возможность ложных срабатываний, которые могут вызывать дискомфорт у жильцов.
Стоимость систем пожарной безопасности может варьироваться от 1% до 6% от общей себестоимости строительства, это зависит от типа здания, его сложности и уровня автоматизации систем. На сегодняшний день в связи с актуальными тенденциями на рынке и требованиями пожарной сертификации зачастую применяется отечественное оборудование.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:
— Покупатели не так часто интересуются инженерией дома. Наибольшее внимание уделяется элементам общей безопасности: видеонаблюдению, контролируемому доступу на территорию и охране. Однако противопожарные системы — это как подушки безопасности в автомобиле: вы можете ими не интересоваться, но они должны быть надежными, так как в экстремальной ситуации они могут сыграть решающую роль, и экономия на таких системах недопустима.
Современные жилые комплексы оборудуются несколькими ключевыми системами пожарной безопасности. Автоматическая пожарная сигнализация обнаруживает задымление и повышение температуры, моментально передавая сигнал о возгорании. Системы оповещения и управления эвакуацией информируют жителей о необходимости покинуть здание и указывают безопасные маршруты. Некоторые застройщики также оборудуют жилые этажи автоматическими установками пожаротушения, которые локализуют и тушат возгорание на ранних стадиях. Для многоквартирных домов крайне важно применение противодымной вентиляции и противопожарных дверей и материалов, которые ограничивают распространение огня.
Елена Соловьева, директор по продажам Tibrgroup (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):
— Сегодня на рынке представлены как импортные, так и российские решения в области пожарной безопасности. Надо сказать, что в последние годы качество отечественного оборудования значительно выросло, особенно в сегменте пожарной сигнализации, противодымной защиты и огнезащитных материалов. Выбор противопожарных систем зависит от класса жилого комплекса, этажности, архитектурных решений и требований к безопасности. Например, в проектах бизнес- и премиум-сегмента особое внимание уделяется интеграции с умным домом и автономности работы. В зависимости от уровня оснащения системы пожарной безопасности их стоимость может составлять от 3% до 7% себестоимости строительства квадратного метра. Многие покупатели не обращают внимания на эти системы, но это не снижает их колоссальной роли в безопасной эксплуатации объекта.
Владимир Гудков, главный специалист по пожарной безопасности «Самолет Страна»:
— Обеспечение пожарной безопасности здания не ограничивается только устройством автоматических систем. Большая доля мероприятий приходится на конструктивные и объемно-планировочные решения, принимаемые на ранних стадиях проектирования, будь то конфигурация путей эвакуации, выбор применяемых материалов для строительства или другие моменты. Также важно понимать, что выбор применяемых систем напрямую зависит от объема и размеров жилого комплекса. Очевидно, что небольшой трехэтажный жилой дом и 27-этажный жилой комплекс в 10 секций будут значительно отличаться по наполнению, типу и объемам применяемых систем противопожарной защиты.
Если попытаться привести этот вопрос к общему знаменателю, то жилые дома, как правило, должны быть оборудованы автоматической установкой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системой вытяжной и приточной противодымной вентиляции и внутренним противопожарным водопроводом.
Ключевой характеристикой для выбора систем противопожарной защиты является ее стоимость. Она может достигать десятков миллионов рублей, конечная цифра формируется в зависимости от строительного объема здания. Но здесь стоит отметить, что это направление сильно регулируется, и застройщики выбирают варианты, которые полностью соответствуют требованиям действующего законодательства. А актуальный тренд на создание застройщиками собственных управляющих компаний подталкивает выбирать долговечные и ремонтопригодные.
В 90% случаев это системы отечественного производства. Импортные системы могут в тех или иных случаях быть более чувствительными к обнаружению пожара, более удобными в эксплуатации, но отечественные аналоги уже очень давно не уступают зарубежным системам в надежности и эффективности, а простота применения и стоимость делают использование систем российского производства в массовом строительстве практически безальтернативным.
Покупатели, конечно же, должны интересоваться вопросами пожарной безопасности. Игнорирование этих вопросов еще никого не доводило до добра, а те, кто хоть раз видел пожар своими глазами, больше никогда этого не забудут. Особенно важен ответственный подход жильцов на этапе эксплуатации здания. Конечно, простому обывателю невозможно разобраться во всех тонкостях правил и требований, но две вещи вполне способен отследить буквально каждый. Во-первых, пути эвакуации — коридоры, холлы, вестибюли — должны быть не захламлены и всегда открыты. Во-вторых, проверки систем противопожарной защиты управляющей компанией должны быть регулярными. Срабатывание систем оповещения о пожаре вы должны слышать хотя бы раз в год. От этого может зависеть ваша жизнь, а от халатного или безалаберного поведения соседей по лестничной площадке, к сожалению, никто не застрахован.
Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP:
— Наличие пожарных систем в офисах жестко регламентировано: в объектах классом не ниже B– их набор определен нормативной документацией. В нее входит система пожарной сигнализации, чья основная задача — обнаружение пожара, и вторая по значимости система в здании — система оповещения, та самая пожарная тревога, которая призывает проследовать к эвакуационным выходам на улицу. Современная концепция пожарной безопасности офисных зданий основана на принципе, что все системы должны обеспечивать в первую очередь эвакуацию людей из здания.
Существует два основных вида систем пожаротушения офисов: автоматическая, или сплинкерная, и неавтоматическая, или пожарные гидранты. Кроме того, существуют и более специфические системы пожарной безопасности, такие как, например, система дымоудаления, которая работает в комплексе с системой пожарной сигнализации и оповещения о пожаре. Не секрет, что большинство жертв пожаров погибает не от пламени, а от задымления и отравления продуктами горения, поэтому при эвакуации важно, чтобы люди могли покинуть здание, не отравившись ими. Для этого в здании на путях эвакуации устанавливается система дымоудаления, которая удаляет продукты горения.
Основной плюс автоматических систем пожаротушения — в создании наилучших условий для безопасной эксплуатации зданий в случае пожара и минимизации рисков для людей. Основной их минус в дороговизне. Кроме того, автоматические системы пожаротушения требуют максимально четкой настройки, чтобы не срабатывать в случае ложных тревог.
Линейки импортных систем гораздо шире, более адаптивны, проще в применении и программировании. Также важно понимать, что для крупных офисных объектов, особенно для многоэтажных зданий и небоскребов, применение международных систем сегодня проще и надежнее. Кроме того, не все инженерные системы позволяют использовать импортозамещение. Например, в системах автоматической пожарной безопасности одну из важнейших ролей играют системы автоматизации, которые на российском рынке и российскими производителями не так хорошо представлены, как зарубежные аналоги. Поэтому их довольно заменить, и пока без импортного оборудования обойтись непросто. Однако и в российской строительной отрасли есть несколько производителей, которые хорошо себя зарекомендовали. В первую очередь это системы автоматической пожарной сигнализации.
Стоимость систем пожаротушения варьируется и сильно зависит от параметров объекта, его сложности, высотности и так далее. Как правило, она составляет от 10% до 15% от общей стоимости строительства здания.
Девелопер, как профессиональный игрок, хорошо понимает все риски, связанные с системами пожаротушения, с их неправильной установкой и эксплуатацией. Поэтому для собственников зданий данные системы максимально важны, и существует целая система по контролю за тем, как они установлены и используются. Многие девелоперы и собственники объектов следят за состоянием систем пожаротушения не только в рамках норм, определяемых законодательством, но и превентивно самостоятельно проводят регулярные тестирования, обучение персонала предупреждению пожаров. Арендаторы же чаще всего менее профессиональные игроки, хуже разбирающиеся в системах пожаротушения, поэтому, естественно, для них этот вопрос не столь понятен. Хотя у крупных арендаторов офисов часто еще существуют внутренние службы, отвечающие за безопасность сотрудников компании. Ведь ответственный подход к корректной работе систем пожарной безопасности всегда свидетельствует о высоком уровне корпорации.