Цифровизация и digital-недвижимость - что ждет нас в будущем?
На прошедшем деловом завтраке BestBreakfast, посвященном цифровизации и digital-недвижимости, эксперты обсудили, какая трансформация ждет рынок коммерческой недвижимости и за какими цифровыми сервисами будущее.
Адаптация девелопмента и собственников объектов недвижимости к новым экономическим реалиям привела к росту мультифункциональных девелоперских проектов, а развитие модели шеринг-потребления потребовала новых цифровых процессов и сервисов. Дмитрий Иванов, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, считает, что уже сейчас в новые проекты надо закладывать цифровизацию “на вырост”, поскольку происходит сдвиг навстречу поколению Z, все более активно участвующему в экономических процессах.
В сегменте офисной недвижимости резкое снижение инвестиционной активности за последние несколько лет привело к снижению объемов вывода на рынок новых объектов и соответственно росту рыночного спроса на качественные офисные площади, что в свою очередь стимулирует рост арендных ставок. По данным ГК “БестЪ” в бизнес-центрах Санкт-Петербурга, например, сейчас рекордно низкий уровень вакансии, а суммарный дефицит предложения в ближайшие 2–3 года составит 80–100 тыс.м2. При этом 11–27% арендуемых офисных площадей используется компаниями неэффективно. Все это стимулирует рынок к повышению эффективности использования объектов через цифровые решения.
Одним из таких решений стал IT-сервис для аренды рабочих мест и управления офисами “Делимофис”, презентованный Андреем Лушниковым, председателем совета директоров ГК “БестЪ” и основателем “Делимофис”. Новый IT-сервис помогает собственникам и арендаторам помещений сдавать, а предпринимателям и компаниям арендовать свободные места в любом офисе. Сервис открывает ранее недоступные локации для бизнеса, повышает доходность недвижимости для собственника и снижает издержки для арендатора помещения. “В мегаполисах практически не осталось свободных офисов для аренды, однако внутри офисов арендаторов места пустуют: часть сотрудников остались на удаленном или в гибридном формате работы, часть уже заменил искусственный интеллект. Заградительные ставки по кредитам и рост себестоимости строительства тормозят появление новых объектов: у одних компаний возникает потребность в новых рабочих местах, а у других эти свободные места простаивают в офисе и требуют затрат на их содержание. Все это стало предпосылкой к разработке сервиса “Делимофис”. Разработка длилась полтора года, на сегодняшний момент в сервис инвестировано более 130 млн рублей. Уже сейчас на платформе зарегистрировано более 3000 рабочих мест, в системе порядка 20 тыс. пользователей. Платформа “Делимофис” разработана ГК “БестЪ”, УК PAGE и IT-компанией Ditar. Компании объединили свои компетенции и знания в сферы недвижимости с последними разработками в области цифровых сервисов”, - рассказал Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК “БестЪ” и основатель “Делимофис”.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»: “Появление такого сервиса открывает новые возможности. Для арендатора сервис позволит сдавать неэффективно используемые площади. Это возможность для арендатора оптимизировать свои затраты. А для собственников и управляющих бизнес-центрами сервис позволит упростить процесс взаимодействия с той частью арендаторов, которые находятся в процессе расширения или сокращения площадей”.
Евгений Пепеляев, операционный директор “Делимофис”: “До 27% площадей в офисах используются нерегулярно: конференц-залы, переговорные комнаты, кабинеты, рабочие места в open-space. Через сервис “Делимофис” сдать их просто за три шага: зарегистрироваться в сервисе, добавить в каталог свободные рабочие места в своем помещении и назначить справедливую цену. После модерации объявления помещение становится доступным для потенциальных арендаторов всего города. Функционал платформы обеспечивает безопасность и прозрачность сделок для владельцев помещений и арендаторов. Сервис дает доступ к самому нужному функционалу: бронирование рабочих мест и переговорных комнат, совместимость с 1С, система отчетов и аналитики для собственников и управляющих объектами, возможность добавлять и снимать с платформы рабочие места в зависимости от стратегии развития компании. “Делимофис” позволяет сделать бронирование и оплатить его онлайн, видеть доступность рабочих мест в режиме реального времени. Сервис упрощает управление собственным офисом и превращает его в современное гибкое пространство, с возможностью сдавать в нем рабочие места. Для компаний это уникальная возможность гибкого управления масштабом своего офиса”.
Эксперты также обсудили вопросы правовой и экономической безопасности использования шеринг-моделей. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ “Качкин и Партнеры”: “Если 10 лет назад аренда рабочих мест четко трактовалась как субаренда и позиция судов была достаточно однозначна: передача части помещения в субаренду требует согласия собственника, то сейчас все ъ поменялось. И связано это в том числе с тем, что 10 лет назад такого понятия как «коворкинг» в российской практике не существовало. Анализ последней судебной практики показывает, что при наличии в первичном договоре прямого указания "для использования под коворкинг" предоставление рабочих мест признается разновидностью услуги и не признается субарендой. Но тут многое зависит от деталей. Если вы предоставляете пользователю не фиксированное рабочее место или набор сервисов, то фактически вы берете «плату за вход» и это является услугой. Конечно, чтобы превентивно снизить свои риски все эти детали и нюансы лучше прописывать в договоре”.
Галина Владельщикова, заместитель директора по корпоративному бизнесу, вице-президент Филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге: “Рынок страхования недвижимости трансформируется в сторону гибкости, технологичности и персонализации, что позитивно влияет как на защиту самих активов, так и на их доходность. В проекте с “Делимофис” мы предусмотрели полный пакет рисков, такие как пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц и прочее. В покрытие входит страхование ответственности перед третьими лицами, включая арендаторов и собственников бизнес-центров. Объектами страхования являются отделка, инженерное оборудование и коммуникации, компьютеры и оргтехника, мебель. Предусмотрены различные лимиты ответственности на одно рабочее место, срок страхования равен сроку аренды. По мере увеличения числа застрахованных арендаторов, стоимость страхования самих бизнес-центров для их владельцев будет снижаться. Оформление полиса будет осуществляться автоматически, в электронном виде.”
Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО, подчеркнул, что цифровизация в недвижимости способствует оптимизации использования и управления пространствами, а также упрощению и повышению прозрачности сделок аренды. Роман Блонов, руководитель Proptech Solutions: “Собственнику или управляющей компании, чтобы эффективно управлять зданием, сегодня нужно перевести в цифру несколько процессов. Во-первых, оцифровывать все, что связано с эксплуатацией, зданием, планово-предупредительными работами, заявками для техслужб. Это позволит не только сократить издержки на эксплуатацию, но и оптимизировать штат, снизить расходы на ФОТ. Второе направление, которое нуждается в оцифровке, это автоматизация рутинных задач. Это касается всех сфер и одновременно актуально для любого бизнеса. Ну и третье направление для диджитализации – это оцифровка клиентского канала. Неважно, какой именно это объект коммерческой недвижимости, бизнес-центр, ТРЦ или что-то другое, арендатор или просто гость должны иметь возможность оперативно подать заявку техслужбам, клинингу, – да просто пожаловаться! – и получить на своё обращение такой же оперативный ответ. Если объект коммерческой недвижимости принадлежит множеству собственников, то УК следует оцифровать еще и коммуникацию с инвесторами, чтобы выстроить с ними открытые, доверительные и прозрачные отношения”.
Говоря об искусственном интеллекте (ИИ), участники отметили, что уже сегодня он оказывает сильное влияет на отрасль недвижимости.
Сергей Овчинников, генеральный директор “Интеллектуальные промышленные технологии” (входит в ГК "ДОХОДЪ"): “С помощью искусственного интеллекта (ИИ) компании могут более точно оценивать рыночные тенденции, прогнозировать спрос на аренду и оптимизировать ценообразование. Например, ИИ анализирует большие объемы данных, чтобы выявлять перспективные локации для инвестиций или планировать доходность объектов. В будущем роль ИИ в коммерческой недвижимости будет только расти. Компаниям нужны умные боты, которые являются не только автономными, но и эмпатичными. Они должны точно выявлять потребности клиентов и создавать для них персонализированные и релевантные предложения. Мы провели большую работу в этом направлении и создали таких ботов: нейро-сотрудников на базе ИИ для автоматизации отдела продаж коммерческой и жилой недвижимости. Нейро-продавец общается с клиентом и подбирает подходящие варианты недвижимости на основе его предпочтений. Важно, что бот не выдает набор готовых шаблонных ответов, которые ему заранее прописывают. Он полноценно общается с клиентом. При этом источником данных для бота является сайт компании, который нейро-сотрудник использует в режиме реального времени”.
Антон Декстер, финансовый директор ГК “RAUM”: “В последнее время мы активно используем искусственный интеллект и добились цифр в 20-30% прироста эффективности сотрудников. На наших объектах для каждого клиента мы создаем цифровой профиль, в который аккумулируется вся информация о взаимодействии клиента с нашими цифровыми сервисами. И в дальнейшем наши специалисты (юристы, менеджеры, управляющие) получают от этого цифрового профиля «подсказки»: что хотел клиент, что ему нужно сейчас, и что ему может понадобиться. Но эта технология работает только в том случае, если у вас оцифрованы все процессы. Также мы добились снижения совокупной стоимости владения цифровыми сервисами: в нашей системе управления себестоимость всех цифровых внедрений составляет 20 руб. с НДС на кв.м. недвижимости в год”.
По словам Андрея Петелина, генерального директора УК «Сититель»: “За последние 2 десятка лет цифровые решения шагнули далеко вперед. Сейчас мы практически не занимаемся самостоятельной разработкой, как нам приходилось делать раньше, поскольку на рынке не было профессиональных решений. Но жизнь показала, что разработка и поддержание собственного цифрового продукта - это очень дорогой и тяжелый путь. Сейчас с учетом развития цифровых технологий, мы работаем с промышленными отраслевыми решениями”.
Организаторы: ГК «БестЪ», PAGE и «Делимофис». При поддержке и участии АБ «Качкин
и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ООО «УК «ДОХОДЪ», СПАО «ИНГОССТРАХ», Proptech
Solutions, Premium Life Group, AM.PM, ГЛАССКОН и «Репутация».