Где искать качественную недвижимость у моря?
Бархатный сезон на морских курортах России подходит к концу. Грядущий зимний сезон – самое время выбирать и покупать жилую недвижимости на черноморском побережье, если такое приобретение стоит в планах. Эксперты отмечают, именно на период холодного затишья приходится рост интересных предложений по лучшей цене.
Русское море наращивает цену
Традиционными морскими курортными регионами России являются побережья Краснодарского края, Ростовской области и Крымского полуострова. По данным «Авито Недвижимость», новостройки в регионах «дорожают стремительно». Квадратный метр в Краснодарском крае и Ростовской области к октябрю 2019 года вырос почти на 16% – до 63,7 тыс. руб. за м² и 46,4 тыс. руб. за м² соответственно.
В Крыму цены на «первичку» выросли на 7%, достигнув 91,3 тыс. руб. за квадрат. При этом, отмечают эксперты, на обоих курортах ощутимо – почти на 14% выросли в цене большие дома от 250 м².
Цены на вторичном рынке черноморской недвижимости ведут себя несколько сдержаннее. В Краснодарском крае средняя цена за квадрат достигла 59,7 тыс. рублей за м², в Крыму – 76,6 тыс. рублей за м². В обоих регионах цены выросли более чем на 5%. В городах-курортах Ростовской области цена подросла на 3% до 44,3 тыс. руб. за м². «Многие россияне рассматривают покупку недвижимости там как вариант сезонного жилья, возможность для переезда или инвестицию – с целью перепродажи в будущем или заработков на краткосрочной аренде», – поделились наблюдениями в «Авито Недвижимость». Однако интересно, что долгосрочная аренда квартир и домов дешевеет во всех этих регионах.
В целом, отмечают эксперты, цена продажи курортной недвижимости в течение года колеблется на 5-10% и зависит от сезона. Так пиковые значения цен приходятся на теплое время года, а спад приходится на зимние месяцы. «Мы видим перспективы развития рынка недвижимости побережья Черного моря, так как власть активно пропагандирует развитие внутреннего туризма, – считает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – Но необходимо найти оптимальный баланс цены и качества, так как сегодня стоимость отдыха в России с размещением в очень сомнительном объекте может превышать стоимость отдыха в Турции с размещением в четырехзвездочном отеле. Это очень простые критерии, которые влияют на выбор потребителя, а значит на привлекательность покупки недвижимости и ее последующую доходность или рентабельность».
Крым или Краснодарский край
Как можно отметить, стоимость жилья и на вторичном, и на первичном рынке Крыма заметно выше, чем в Краснодарском крае и Ростовской области. Росту цен поспособствовала стабилизация экономической ситуации на полуострове, открытие Крымского моста, а также высокая концентрация курортных городов вдоль живописной береговой линии. Интересно, что собственники жилья в Крыму после скачка курса привязали цены к доллару, что также сказалось на сегодняшней стоимости жилья.
Самые дорогие квартиры и дома сосредоточены в легендарной Ялте – 124 тыс. руб./м², Севастополе – 92,4 тыс. рублей за квадрат и Массандре – около 93 тыс. руб./м². Сравнительно недорогое предложение полуострова сосредоточено в Керчи – 54 тыс. руб./м².
«С открытием железнодорожной части Крымского моста на полуостров прибудет масса отдыхающих, и цены наверняка подскочат на 20- 25%, – уверены в агентстве недвижимости «Ялта новострой». – Инфраструктура туризма начнет добавлять темп в геометрической прогрессии, делая крымскую территорию еще более привлекательной. Владельцев недвижимости ждут большие дивиденды в будущем».
Впрочем, участники рынка отмечают ряд нюансов, которые следует иметь в виду при совершении сделок с крымской недвижимостью. «В том случае, если правоустанавливающий документ [на недвижимость] выдавался в то время, когда Крым принадлежал Украине, необходимо предоставить кадастровый паспорт и выписку о регистрации права. Еще один важный нюанс: старые украинские генпланы признаны недействительными, а новые еще не приняты», – комментирует вице-президент Ассоциации риэлторов Валерий Виноградов. В целом, уверяет брокер, сегодня проблем с проведением сделок в Крыму нет.
В Краснодарском крае также наблюдается разброс цен в зависимости от популярности места и наличия инфраструктуры. Цены на жилье в популярном Сочи нынешней осенью превысили 122 тыс. руб./м², в Геленджике – 86,5 тыс. руб./м². Между тем, в Горячем ключе и Ейске – курортах Азовского моря средняя цена жилья почти в два раза ниже – 52 и 49,5 тыс. руб./м².
Из-за растущих требований к комфорту и сервису покупатели, приобретающие жилье с целью инвестиций, присматриваются к комплексным предложениям. «Рынок арендной недвижимости у моря в России идет в сторону покупки сервисных апартаментов, – комментирует Катерина Соболева. – Прибрежное предложение апартаментов сконцентрировано в Сочи, частные инвесторы пока побаиваются выходить на рынок Крыма».
По словам Валерия Виноградова, иностранные граждане опасаются приобретать недвижимость в Крыму, поэтому на полуострове меньше сделок с иностранцами, чем в остальной России. «Все-таки Сочи более раскручен, да и политических «запятых» здесь нет. В Краснодарском крае курорты имеют более развитую инфраструктуру и современный жилой фонд», – дополнили в «Ялта новострой».
Черноморский люкс
Сезонным факторам, считают эксперты, не подвержен только рынок элитных квартир, так как там уровень продаж одинаков на протяжении всего года. «Курортная недвижимость – это красивое окружение, виды, соответствующая по качеству инфраструктура. Хорошо, когда это не самый центр, где меньше доступ к этой уникальной природе, но где-то поблизости. Что по-прежнему является важным – это близость к морю и вид на море. И сколько бы девелоперы не продвигали идею, что на европейских курортах домик в горах с панорамным видом на море значительно престижнее квартиры на первой линии, в России пока это не работает.
Вероятнее всего, потому что по-прежнему на 146-миллионную страну у нас есть лишь небольшая полоска теплого моря. Приобретая элитное жилье в курортной прибрежной зоне, покупатели хотят все-таки в полной мере насладиться этой возможностью», – комментирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Основное предложение по данным брокеров сконцентрировано в Краснодарском крае, но доля его невысока – на элитные проекты, как и в двух столицах России, приходиться около 10% рынка. «Это действительно комплексы, соответствующие высоким стандартам, – даже те, что строились и проектировались много лет назад – с учетом завышенных ожиданий по стоимости квадратного метра, девелоперы не «скупились» на материалы, инженерию и другие элементы статусности», – рассуждает Ольга Широкова.
Эксперты отмечают определенный дефицит качественного предложения. Например, если в пиковые годы перед Олимпиадой предложение в элитном сегменте Сочи достигало 150 тыс. м², то сегодня это менее 50 тыс. м². На спрос в элитном сегменте недвижимости Краснодарского края положительно повлияло снижение доступности зарубежного курортного жилья из-за девальвации рубля, санкций и следующих за ними прямых и косвенных ограничений на его покупку для некоторых покупателей.
С другой стороны, растет качество курортов. «Это относится и к Сочи, где олимпийские инвестиции серьезно преобразили город, и к Геленджику, который развивается более поступательно, но очень качественно. В частности, именно здесь открылось первое по-настоящему круглогодичное гольф-поле в составе «Геленджик Гольф Резорт», –подытожила госпожа Широкова.